19 Luglio 2022, 12:43

La procedura di sfratto è un procedimento previsto dalla legge che si svolge davanti al giudice al fine di ottenere il rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino (in questo articolo puoi trovare tutto quello che devi sapere sull’inquilino moroso). Lo sfratto può accadere per due motivazioni distinte.

Innanzitutto in caso di morosità del conduttore che si è reso inadempiente in riferimento all’obbligo di pagamento del canone di locazione.

In secondo luogo lo sfratto può essere richiesto per finita locazione, qualora il conduttore manifesti la sua intenzione a non lasciare la casa nonostante sussistano i presupposti di legge affinché questo accada.

Esaminiamo più nel dettaglio le due casistiche:

Procedura di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità ha come presupposto la stipula di un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo o commerciale e il mancato pagamento di almeno un canone. Il presupposto affinché la procedura possa attivarsi è dunque l’inadempimento del conduttore. Siamo di fronte ad una procedura finalizzata al rilascio dell’immobile e disciplinata dall’articolo 658 del codice civile.

Attraverso un decreto ingiuntivo si potrà ottenere il pagamento dei canoni arretrati se l’inquilino non provvede nel corso del procedimento di sfratto.

L’inquilino si considera inadempiente a partire dal ventesimo giorno dopo il mancato pagamento di una rata del canone. Per quanto concerne gli oneri accessori, si considera un importo pari a due mensilità del canone di locazione.

Dunque, con l’intimazione di sfratto per morosità il locatore potrà ottenere la risoluzione del contratto di locazione, il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni scaduti.

Le fasi della procedura di sfratto per morosità

Vediamo chi può avviare la procedura di sfratto e quali sono i vari passaggi da seguire.

Legittimati ad avviare la procedura di sfratto sono il locatore proprietario dell’immobile, gli eredi in caso di decesso e un eventuale comproprietario.

Il primo step da compiere è l’invio, da parte del locatore di una lettera, da inoltrarsi preferibilmente mediante lettera raccomandata, con la quale intima il pagamento del canone non avvenuto nei tempi stabiliti contrattualmente. Qualora il pagamento continui a non sussistere, si intima il rilascio della casa entro una certa data.

Cosa succede se l’invio della lettera di diffida non dovesse sortire alcun effetto e quindi la controversia non venga risolta bonariamente?

Il secondo passo è notificare, tramite avvocato, l’intimazione di sfratto per morosità; si tratta dell’atto con il quale l’inquilino viene invitato a presentarsi all’udienza dinnanzi al tribunale competente in una data precisa. Il locatore nello stesso atto può chiedere l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.

Il giudice competente è il tribunale del luogo dove è situato il bene locato.

Le diverse opzioni a disposizione del conduttore

Il conduttore può non comparire o, pur comparendo, può non fare opposizione all’atto; in tal caso il giudice convalida lo sfratto che diventa esecutivo.

Nel caso in cui la morosità persista, il giudice pronuncia separatamente un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e le spese.

Il conduttore compare e domanda il termine di grazia (solo per immobili ad uso abitativo) che solitamente non può essere superiore a 90 giorni. Entro questo arco temporale il conduttore potrà effettuare il pagamento dei canoni non corrisposti insieme a oneri accessori, interessi legali e spese legali; in questo modo verrà evitato lo sfratto. In tal caso l’udienza verrà rinviata ad altra data, entro i successivi 10 giorni dalla scadenza del termine.

Il giudice verificherà che il conduttore abbia pagato interamente il debito e diversamente provvederà a convalidare lo sfratto senza consentire ulteriori contestazioni. Il termine di grazia può essere chiesto dal conduttore qualora egli si trovi in comprovate condizioni di difficoltà economica.

Il conduttore può comparire e fare opposizione, proponendo eccezioni non fondate su prova scritta. In tal caso il giudice, su istanza del locatore e se non sussistono gravi motivi contrari, propone ordinanza di rilascio dell’immobile non impugnabile e immediatamente esecutiva, riservandosi di valutare le eccezioni dell’inquilino.

Infine, il conduttore può decidere di fare opposizione, contestando l’ammontare dei canoni e il giudice può disporre con ordinanza il pagamento della somma non controversa concedendo al conduttore un termine non superiore a 20 giorni. Se il conduttore non adempie, il giudice convalida l’intimazione di sfratto.

Può anche succedere, anche se si tratta di casi più rari, che il locatore non si presenti all’udienza di convalida. In tal caso cessano gli effetti processuali dell’intimazione di sfratto.

Intimazione di licenza per finita locazione

Come abbiamo anticipato, il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione con citazione in giudizio per la convalida, nel rispetto dei termini di scadenza del contratto.

Il funzionamento della procedura di sfratto è il medesimo a quello previsto per lo sfratto per morosità ma variano le motivazioni sottostanti la presentazione dell’intimazione da parte del locatore.

L’intimazione può essere per finita locazione prima della scadenza del contratto al fine di impedire il rinnovo tacito del contratto. Il locatore chiede che l’immobile sia restituito nel rispetto della scadenza contrattuale.

L’intimazione inoltre può essere per finita locazione dopo la scadenza del contratto; in questo caso ha l’obiettivo di ottenere il rilascio dell’immobile quando l’inquilino non lo fa spontaneamente.

Per entrambe le procedure l’ordinanza di convalida dello sfratto stabilisce una data certa entro la quale il conduttore sarà tenuto a liberare l’immobile. Diversamente si avrà l’intervento coatto da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

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