Affitto: meglio cedolare secca o regime ordinario

Quando si stipula un contratto di locazione, bisogna tenere in considerazione gli oneri fiscali a esso connessi. Ma come scegliere la tassazione delle locazioni abitative?

Esistono due regimi fiscali possibili da utilizzare: la cedolare secca e il regime ordinario Irpef. Questi due regimi di tassazione sono molto diversi tra loro, e possiedono entrambi aspetti positivi e negativi.

La scelta di un regime piuttosto che l’altro dipende molto dalle caratteristiche personali e dalle esigenze del locatore.

Caratteristiche regime ordinario Irpef

Nel caso in cui il locatore non effettui nessuna scelta per il regime fiscale da adottare, viene utilizzato il regime ordinario.

In questo caso, per quanto riguarda le imposte dirette, sono previste le seguenti riduzioni:

  • Canone di locazione ridotto del 5% se il contratto è a “canone libero”;
  • Canone ridotto del 25% per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
  • Canone ridotto del 35% se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico;
  • Ulteriore riduzione del 30% del canone se il fabbricato si trova in un comune ad alta densità abitativa ed è locato a “canone  concordato“.

Per quanto riguarda le imposte indirette, il contratto di locazione sconta un imposizione indiretta basata sull’imposta di bollo e sull’imposta di registro.

In particolare, per quanto riguarda l’imposta di bollo:

  • Ѐ dovuta su ogni copia del contratto di locazione che si intende registrare;
  • deve essere applicata una marca da bollo da 16 € ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto;
  • Le marche da bollo devono essere datate al massimo con la data di stipula del contratto, e ove si appongano marche con data successiva devono essere applicate altre marche da bollo come sanzione.
  • Anche gli allegati del contratto devono avere una marca da bollo da 16 € ogni 4 pagine (o 100 righe), ma se ci sono planimetrie è necessario applicare una marca da 16 € per ognuna di esse.

L’imposta di registro viene commisurata al canone di locazione pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto (il proprietario), e, se il contratto lo prevede, può rivalersi sull’inquilino nella misura del 50% di quanto pagato. Inoltre, l’imposta è dovuta con un minimo di 67 € da versare al momento della registrazione, e successivamente ogni anno quando si rinnova il contratto. L’importo dovuto è il seguente:

  • 2% fabbricati ad uso abitativo: se il locatore è un’impresa ed applica l’IVA sulla locazione, l’imposta di registro dovuta è nella misura fissa di 200 €.
  • 1% fabbricati strumentali per natura.

Tuttavia, è possibile versare l’imposta di registro per più annualità in un’unica soluzione, con possibilità di riduzione degli importi dovuti.

Caratteristiche cedolare secca

La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo al regime ordinario Irpef.

In particolare, il sistema di cedolare secca applica al canone annuo di locazione un’imposta fissa in sostituzione dell’Irpef e delle relative addizionali, dell’imposta registro e dell’imposta bollo.

Quando si sceglie di applicare il regime della cedolare secca è necessario compilare il modello RLI, presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Generalmente quest’azione deve essere esercitata insieme alla registrazione del contratto di locazione e ha validità per tutta la durata del contratto (salvo revoca). In caso di proroga del contratto, l’opzione deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro (quindi entro 30 giorni).

Nel caso non venga esercitata quest’opzione, è sempre possibile accedere al regime cedolare secca per le successive annualità, entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.

Le imposte dovute con il regime della cedolare secca sono le seguenti:

  • Imposta sostitutiva del 21% del canone per i contratti di locazione a canone libero
  • Imposta sostitutiva del 10% del canone per i contratti di locazione a canone concordato e relativi alle abitazioni situate nei comuni ad alta tensione abitativa (Cipe) o nei Comuni con poche disponibilità abitative.

A quali immobili si applica?

Per legge l’opzione della tassazione con cedolare secca si applica agli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa A10), cioè uffici e studi privati, locati ad uso esclusivamente abitativo. Vengono incluse anche le pertinenze, purchè siano effettuate congiuntamente all’abitazione.

La cedolare secca si può applicare anche agli immobili affittati per brevi periodi, e dal 1 gennaio 2021 sono state introdotte alcune novità:

  • La tassazione agevolata del 21% o 10% si applica fino a un max di 4 immobili.
  • Se si affittano 5 o più immobili scatta la presunzione di attività imprenditoriale (bisogna quindi aprire partita IVA).

Regime Irpef o cedolare secca: come scegliere?

Per scegliere il regime fiscale più adatto alle proprie esigenze è possibile effettuare una simulazione della tassazione che si potrebbe ottenere con entrambi i regimi.

Per rendere più chiara l’idea delle varie caratteristiche e differenze tra i due regimi, nella tabella di seguito è stato fatto un confronto tra cedolare secca e regime IRPEF.

Regime ordinario Cedolare secca
Il reddito derivato dall’affitto dev’essere dichiarato e va sommato con gli altri redditi. Il reddito derivato dall’affitto va dichiarato ma non è rilevante ai fini dell’Irpef. Inoltre non è possibile far valere sgravi o agevolazioni fiscali.
Le aliquote Irpef – in base al reddito – possono raggiungere il 43%. Le aliquote sono fisse e pari al 21% o al 10%.
Imposta di registro: da pagare quando si registra il contratto. Non è previsto il pagamento di nessuna imposta di registro.
Imposta bollo da pagare. Non si paga nessuna imposta bollo.

Simulare la tassazione con cedolare secca è relativamente più facile del regime ordinario: è sufficiente applicare l’imposta del 21% sul canone annuo di locazione indicato sul contratto.

Al contrario invece, individuare la tassazione ordinaria risulta essere più complesso.

Per il regime ordinario è necessario tenere in considerazione le varie imposte indirette dovute sul contratto: imposta di bollo e di registro. Inoltre, bisogna fare anche una simulazione della dichiarazione dei redditi in quanto l’Irpef dovuta sui canoni di locazione varia a seconda della fascia di reddito.

Tuttavia, l’applicazione della tassazione Irpef può risultare più conveniente della cedolare secca in presenza di rilevanti oneri deducibili e detraibili da sfruttare in dichiarazione, che permettono di abbattere, anche di molto, la tassazione Irpef.

In conclusione, per poter scegliere la migliore tipologia di tassazione delle locazioni abitative si consiglia di effettuare le varie simulazioni.

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