Le clausole vessatorie inserite all’interno di un contratto di locazione sono quelle che comportano uno squilibrio di diritti e obblighi a danno di una parte e a favore dell’altra e sono disciplinate dal Codice Civile e dal Codice del Consumo.
Vediamo meglio come riconoscerle, di quali tipologie sono, perché sono inefficaci e come comportarsi quando si incappa in una clausola del genere.
Clausole vessatorie: cosa sono e come funzionano
Come accennato precedentemente, in un contratto di locazione vengono chiamate vessatorie le clausole che stabiliscono limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospendere l’esecuzione a favore di chi le ha predisposte, mentre sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, tacita proroga o rinnovazione del contratto. La clausola quindi, “vessa” un contraente a beneficio dell’altro.
In particolare, la giurisprudenza ritiene vessatoria:
- La clausola che mette a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 157 e 1609 c.c. e degli impianti tutti, trasferendo l’obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto a totale carico del conduttore (Cass. n. 2555/1971);
- La clausola che mette a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. n. 11703/2002);
- La clausola che stabilisce la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. n. 446/2011)
Dall’altra parte, occorre conoscere anche le clausole che la giurisprudenza non ritiene vessatorie tra cui: la clausola che prevede l’adeguamento del canone all’indice del costo della vita quando la legge non pone limiti all’aggiornamento del canone stesso (Cass. n. 2097/1985), la clausola con divieto di sublocazione (Cass. n. 337/1979), la clausola che subordina la possibilità del mutamento di destinazione della cosa locata al permesso scritto del locatore (Cass. n. 265/1989), quella che esclude la corresponsione al conduttore di un’indennità per i miglioramenti dallo stesso effettuati, in quanto non comportante alcuna limitazione di responsabilità né della facoltà di proporre eccezioni ma operante unicamente sul piano sostanziale (Cass. n. 10425/2002), e infine, la clausola che mette a carico del conduttore le spese normalmente gravanti sul locatore, comprese quelle dovute a vetustà, forza maggiore e uso pattuito (Cass. n.15592/2007).
Occorre specificare che la disciplina normativa sulle clausole vessatorie si trova nel Codice Civile (artt. 1341 e 1342 c.c.) e nel Codice del Consumo (artt. 33 ss. d. lgs. 205/2006).
Inoltre, in base alla natura dei contraenti:
- Si applica la normativa del Codice Civile per i contratti conclusi tra professionisti o imprenditori (B2B) o tra consumatori (C2C).
- Si applica la normativa del Codice del Consumo nel caso in cui uno dei contraenti sia un consumatore e l’altro un professionista o imprenditore (B2C).
Le modalità di sottoscrizione delle clausole vessatorie
Le clausole vessatorie contenute nelle condizioni generali di un contratto standard o nei contratti conclusi mediante moduli o formulari sono efficaci nei confronti dell’aderente se (art. 1341 c. 2 c.c.):
- formulate per iscritto,
- specificatamente approvate per iscritto (dall’aderente).
Nel caso non ci fosse l’espressa sottoscrizione, le clausole si considerano inefficaci. Occorre specificare che l’art. 1341 c.c considera inefficaci le clausole prive di sottoscrizione, mentre la giurisprudenza le ritiene nulle.
Nel dettaglio per l’approvazione occorrono due firme da parte dell’aderente:
- Prima sottoscrizione: in calce al regolamento contrattuale (che vale quale accettazione del contratto),
- Seconda sottoscrizione: nella parte contenente il richiamo alle clausole vessatorie sfavorevoli all’aderente.
Tipologie di clausole vessatorie
Nel Codice del Consumo sono elencate varie tipologie di clausole vessatorie, inerenti al rapporto tra professionista e consumatore.
Il Codice del Consumo fa riferimento a situazioni che hanno l’obiettivo di escludere o limitare:
- La responsabilità del professionista per eventuali danni alla persona;
- I diritti del consumatore in caso di inadempimento del professionista;
- L’opportunità da parte del consumatore di compensare un debito nei confronti della controparte, con un credito vantato nei confronti di quest’ultima;
- La possibilità del contraente di recedere dal contratto, concedendo solo al professionista l’opportunità di trattenere una somma di denaro già versata dalla controparte in caso di recesso o di consentire al professionista di recedere senza giusta causa e senza un ragionevole preavviso.
Inefficacia clausole vessatorie
Per valutare la vessatorietà di una clausola all’interno di un contratto, bisogna considerare la natura del bene o del servizio oggetto del contratto e rapportarsi alle circostanze esistenti al momento della sua conclusione, alle altre clausole del contratto stesso o di un altro collegato o da cui dipende.
In particolare, in caso di poca chiarezza o dubbi su una clausola, prevale l’interpretazione più favorevole al consumatore.
Occorre specificare che sono sempre inefficaci le clausole che abbiano per oggetto di:
- Escludere o limitare la responsabilità del professionista in caso di morte o danno alla persona del consumatore, risultante da un fatto o da un’omissione del professionista;
- Escludere o limitare le azioni del consumatore nei confronti del professionista o di un’altra parte in caso di inadempimento totale o parziale o di adempimento inesatto da parte del professionista;
- Prevedere l’adesione del consumatore come estesa a clausole che non ha avuto, di fatto, la possibilità di conoscere prima della conclusione del contratto.
Quindi, l’inefficacia, che deve essere rilevata d’ufficio dal giudice, opera solamente a favore del consumatore.
In conclusione, si definisce inefficace ogni clausola contrattuale che, prevedendo l’applicabilità al contratto di una legislazione di un Paese extracomunitario, abbia l’effetto di privare il consumatore della protezione assicurata dal presente capo, nei casi in cui il contratto presenti un collegamento più stretto con il territorio di uno Stato membro dell’Unione europea.
Clausola vessatoria: cosa fare
Se dopo aver sottoscritto un contratto, si sospettasse la presenza di una clausola vessatoria, non bisogna automaticamente pensare che il contratto non sia valido e che non si debba rispettare. In questo caso è necessario tutelarsi in via giudiziale: è infatti il giudice a dover accertare l’eventuale vessatorietà di una clausola.
In particolare, l’art. 37 del Codice del Consumo prevede la cosiddetta azione inibitoria, un procedimento giudiziario che può essere instaurato dalle associazioni rappresentative e a tutela dei consumatori al fine di tutelare questi dalle clausole abusive.
Classe ’93, sportiva dalla nascita, amante dei viaggi e dell’avventura e interessata al mondo digital. Dopo una laurea in Management dell’Impresa all’università Cattolica di Milano si occupa di marketing e comunicazione nel settore del Real Estate.
