Affittare casa per brevi periodi: tutta la normativa

Affittare una casa per brevi periodi è un’attività in forte crescita, e riguarda specialmente gli immobili che non sono abitati per alcuni periodi dell’anno. 

La decisione di affittare una casa per brevi periodi può essere motivata dalla scelta di avviare un investimento immobiliare proficuo, o da un trasferimento all’estero per un certo periodo e dalla conseguente necessità di ridurre i costi della proprietà affittando casa mentre si è lontani. 

Dall’altra parte, scegliere di prendere in affitto casa per un breve periodo potrebbe essere molto conveniente per chi ha trovato un lavoro temporaneo ed è in cerca di una soluzione abitativa flessibile, oppure per un affitto vacanziero stagionale.

Di seguito vediamo cos’è l’affitto breve, come funziona, quali sono le varie tipologie e le relative regolamentazioni.

Affitto breve: cos’è e come funziona 

L’affitto breve o temporaneo prevede vincoli più rigidi per i proprietari rispetto all’affitto tradizionale. Infatti, negli affitti brevi è possibile dare in uso la casa per periodi limitati e più corti di 4 anni, periodo di tempo minimo normalmente previsto dalla locazione a canone libero.  

In particolare, ci si riferisce ad affitto breve quando è presente un contratto di locazione tra proprietario e inquilino di una durata non superiore ai 18 mesi.

Qualsiasi proprietario può decidere di affittare un appartamento per brevi periodi, senza possedere particolari requisiti ma comunque rispettando gli obblighi previsti dalla legge 421/98.

Per questa tipologia di affitto non è necessario sottoscrivere un tradizionale contratto di locazione con l’inquilino ma si può ricorrere alla scelta di contratti di altra natura.

In particolare, esistono due tipologie di contratto di affitto breve:

  • Affitto turistico: è un affitto breve di natura turistica quando la permanenza non supera i 30 giorni.
  • Affitto transitorio: affitto che prevede una permanenza che va da un minimo di 30 giorni ad un massimo di 18 mesi.

Mentre la formula di affitto breve turistico non prevede la registrazione presso l’Agenzia delle entrate e viene sancita con contratto o scrittura privata, l’affitto transitorio necessita di registrazione e certificazione con marca da bollo.

Affitto breve turistico: come funziona

Come detto in precedenza, l’affitto di una casa per brevi periodi a scopo turistico prevede una permanenza non superiore a 30 giorni.

Il proprietario della casa che decide di affittare un appartamento per un breve periodo, a scopo turistico deve fare riferimento al D.L. n 50/2017, disposizione che fornisce una regolamentazione da un punto di vista civilistico e fiscale per questo tipo di attività.

Il D.L n. 50/2017 prevede:

  • l’applicazione della cedolare secca sugli affitti alle locazioni brevi turistiche fino a 30 giorni, anche quando la locazione prevede la fornitura di servizi aggiuntivi come biancheria, pulizia dei locali ed è sui contratti di sublocazione.
  • l’obbligo a comunicare i dati relativi ai contratti da parte dei soggetti che svolgono attività di intermediazione immobiliare o attraverso la gestione di portali online e l’obbligo di operare, in qualità di sostituti di imposta, una ritenuta del 21% “sull’ammontare dei canoni e dei corrispettivi all’atto dell’accredito”.

Per questa tipologia di contratto di affitto breve ad uso turistico è sufficiente una scrittura privata ma per evitare di incorrere in dispute o controversie è sempre consigliabile la redazione di un contratto. 

La scrittura del contratto di affitto a uso turistico deve necessariamente contenere:

  • descrizione, metratura, indirizzo appartamento e periodo d’affitto della casa vacanze con orario di check-in e check-out.
  • dati anagrafici delle due parti
  • importo totale
  • modalità di versamento e restituzione della cauzione
  • normativa sul trattamento dati
  • modalità di disdetta
  • elementi aggiuntivi: spese, pulizie e tasse di soggiorno
  • autorizzazione o divieto animali domestici
  • numero di persone
  • modalità consegna chiavi

É importante tenere a mente che se il soggiorno supera i 30 giorni, deve regolarmente avvenire la denuncia del contratto entro 48 ore al Comune e alle autorità di Pubblica sicurezza. Le spese di registrazione saranno poi spartite a metà tra proprietario e inquilino. Inoltre, il proprietario è chiamato a emettere ricevuta di pagamento e a richiedere la tassa di soggiorno.

Affitto breve transitorio: come funziona

I contratti di locazione ad uso transitorio rientrano tra le tipologie di contratto di affitti per brevi periodi e in particolare, questa tipologia di contratto può essere stipulata per periodi non inferiori a 30 giorni e non superiori ai 18 mesi.  Il canone può essere concordato tra le parti e deve seguire le modalità per stipula di un contratto ad uso abitativo.

L’affitto breve transitorio è una tipologia di contratto che mira generalmente a soddisfare le esigenze di coloro che necessitano di trasferirsi fuori città per brevi periodi, o al contrario, di coloro che per motivi, ad esempio di studio, hanno necessità di un soggiorno per un breve periodo. Questo tipo di contratto non può quindi essere stipulato per soggiorni con finalità turistiche. 

Per affittare casa per brevi periodi è necessario che il contratto di affitto contenga:

  • una conferma inviata tramite raccomandata
  • un deposito cauzionale di almeno due mensilità.

I contratti transitori generalmente non possono essere rinnovati e non necessitano di alcuna tipologia di disdetta, ma nei casi rimangano invariate le condizioni che ne determinano l’aspetto transitorio è possibile effettuare un rinnovo.
Inoltre, in presenza di gravi motivazioni è sempre possibile concludere il contratto prima della scadenza. 

Affitto breve: conviene?

Possiamo quindi affermare che i vantaggi legati agli affitti brevi sono numerosissimi sia per il proprietario dell’immobile, sia per l’inquilino.  

I vantaggi per il proprietario sono notevoli: può infatti disporre del proprio appartamento quando lo desidera e decidere a chi affittare, trasformandolo così in una vera e propria fonte di reddito. Inoltre, adottando questa modalità di affitto breve ha il vantaggio di liberarsi dai vincoli e dagli obblighi burocratici di una locazione tradizionale. Ulteriore garanzia viene fornita dal pagamento anticipato e dal versamento del deposito cauzionale. 

Questa modalità risulta vantaggiosa anche per l’altra parte, in quanto offre l’opportunità di contenere le proprie spese all’inquilino che si trova per un breve periodo in un determinato luogo. 

In particolare, affittare casa per un breve periodo garantisce, su base mensile delle entrate superiori: mediamente permette di guadagnare circa il 50% in più rispetto a una locazione di lungo periodo. 

Inoltre, i contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni non sono soggetti al pagamento dell’imposta di bollo.

Le agenzie immobiliari rappresentano un ottimo appoggio per provvedere agli adempimenti in ambito burocratico e assicurativo, mentre i vari portali online sono uno strumento formidabile per la promozione e per i servizi di prenotazione.

Infine, anche dal punto di vista fiscale è presente una convenienza perché è possibile scegliere la cedolare secca nella misura del 21%, evitando gli obblighi del regime fiscale ordinario.

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