Inquilino moroso: cosa fare

Può capitare che, in vigenza di un contratto di locazione, l’inquilino non ottemperi al suo obbligo di pagamento del canone mensile diventando così un inquilino moroso. Una spiacevole situazione che si viene talvolta a creare ai danni del proprietario, soprattutto nei periodi di maggiore difficoltà economica. Ritardi o a mancati pagamenti di quanto concordato sono un rischio che i locatori devono mettere in conto.

Quando si può dire che l’inquilino diventi moroso? Quali sono i rimedi a favore del locatore affinché possa far valere i propri diritti? Siamo di fronte ad un fenomeno che, soprattutto negli ultimi anni è in crescita e questo è possibile constatarlo dai sempre più numerosi procedimenti di sfratto per morosità che hanno luogo nelle aule di giustizia.

Importante è dunque fare attente valutazioni nel momento in cui si sottoscrive un contratto di locazione, l’affidabilità economica dei futuri inquilini nonché i requisiti morali. Tali elementi sono importanti non solo per non incorrere in gravi inadempienze ma anche per evitare situazioni sgradevoli nel momento in cui si dovesse intentare una causa di sfratto.

Inquilino moroso: quando lo diventa

In riferimento ad un contratto di locazione avente ad oggetto immobile ad uso abitativo un inquilino diventa moroso quando non effettua il pagamento del canone dovuto entro 20 giorni dalla data di scadenza prevista nel contratto stesso.

Immaginiamo che il canone debba essere versato il 5 di ogni mese e il giorno 25 non sia stato ancora corrisposto. In tal caso l’inquilino può considerarsi moroso.

Inquilino moroso: cosa deve fare il locatore

Prima di intraprendere un’azione legale sarebbe bene tentare di conseguire una soluzione di compromesso, cercando di venire anche incontro alle esigenze dell’inquilino, se questo possa servire ad evitare un definitivo inadempimento. La strada del dialogo deve avere la priorità rispetto a disastrose discussioni.

Il primo passo da compiere è certamente inviare una lettera raccomandata a.r. di diffida all’inquilino, per intimarlo a pagare il canone non versato entro un termine determinato. Presupposto della morosità è stabilito dalla legge 392/1978 per gli immobili ad uso abitativo e coincide con il mancato pagamento della mensilità, una volta decorsi 20 giorni dalla data di scadenza o dal mancato pagamento degli oneri accessori qualora l’importo non versato superi quello di due mensilità del canone.

Nella lettera raccomandata si avvisa l’inquilino che, in caso di inadempimento, il contratto verrà risolto e si procederà con lo sfratto avvalendosi dell’assistenza di un avvocato. Ecco che, qualora la situazione non sia stata risolta bonariamente e ogni sollecito sia risultato vano, si potrà avviare il procedimento di sfratto dinnanzi al tribunale competente.

Che cos’è lo sfratto per l’inquilino moroso?

Lo sfratto per morosità è un procedimento speciale che consente al locatore di ottenere il rilascio dell’immobile locato a seguito della morosità dell’inquilino. È disciplinato dall’articolo 658 comma 1 codice di procedura civile.

Quali sono i presupposti? Innanzitutto la presenza di un contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo che sia registrato dinnanzi all’Agenzia delle Entrate. Non è possibile ricorrere a tale procedimento in caso di affitto in nero o per mero accordo verbale.

Legittimato ad avviare un procedimento di sfratto è il Locatore che coincide con il proprietario o chi abbia disponibilità della casa in base ad un titolo idoneo.

Procedimento di sfratto: le opzioni del conduttore

A seguito dell’intimazione di sfratto il conduttore potrà presentarsi in aula il giorno dell’udienza e saldare il suo debito con chiusura del procedimento. Le ragioni del locatore sono soddisfatte.

In alternativa potrà presentarsi in udienza e chiedere al giudice il termine di grazia per provvedere al pagamento. Il termine di grazia è un ulteriore termine per estinguere il debito. Solitamente non è superiore a 90 giorni e la successiva udienza viene fissata non oltre 10 giorni da tale scadenza.

Il conduttore potrà altresì decidere di non presentarsi e, fatte le opportune verifiche, il Giudice emetterà ordinanza di convalida dello sfratto con obbligo di rilascio dell’appartamento, anche mediante intervento di un ufficiale giudiziario se necessario.

In ultimo l’inquilino potrà presentarsi in udienza e fare opposizione alla convalida. In tal caso il Giudice rimetterà l’esame della causa di opposizione al Giudice ordinario.

Puoi trovare l’approfondimento della procedura di sfratto in questo articolo.

Effetti dell’ordinanza di sfratto

Con l’ordinanza di sfratto emessa dal Giudice si indica la data nella quale il conduttore dovrà lasciare l’appartamento libero da cose e persone.

Può succedere che, per vari motivi, l’inquilino per quella data non abbia lasciato l’immobile. Il proprietario potrà rivolgersi in tal caso all’Ufficiale Giudiziario che si recherà presso l’abitazione per intimarlo ad andare via. Qualora i solleciti non sortiscano l’effetto sperato potranno anche intervenire le forze dell’ordine.

Anche se l’inquilino accetti di abbandonare la casa il proprietario non potrà ritenersi interamente soddisfatto fino all’avvenuto incassato dei canoni dovuti. Per questo il Giudice, contestualmente all’ordinanza di sfratto, può emettere decreto ingiuntivo di pagamento nei confronti del conduttore inadempiente.

In caso di mancato pagamento scatterà la procedura esecutiva con atto di pignoramento dei beni dell’inquilino.

Manuela Margilio

Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.

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