02 Settembre 2022, 14:51

Hai preso in affitto un appartamento e vorresti chiedere la disdetta del contratto di locazione prima della scadenza? Con quali modalità è possibile disdettare un contratto di locazione ad uso abitativo? Come scrivere la lettera di disdetta dell’affitto?

A queste domande cerchiamo di dare una risposta nel presente articolo.

Risoluzione del contratto di affitto

Al momento della stipula del contratto di locazione le parti contraenti stabiliscono un termine per definire il periodo di tempo durante il quale l’inquilino potrà godere dell’appartamento locato.

Tuttavia può accadere che proprietario e inquilino, di comune accordo, prima della scadenza decidano di sciogliere il contratto. Si avrà in questo caso la risoluzione consensuale dello stesso.

Se non vi è il consenso del padrone di casa il conduttore avrà comunque la possibilità di interrompere il rapporto locativo ma questo potrà avvenire solo nel rispetto di determinate condizioni.

In presenza di specifici requisiti si avrà dunque un recesso unilaterale su richiesta dell’inquilino.

Quando si può effettuare la disdetta dell’affitto

La prima regola da sapere è che il conduttore, prima della scadenza del contratto, può recedere in qualsiasi momento. Devono sussistere però dei gravi motivi che giustificano tale scelta come stabilito dall’articolo 3, comma 6 della Legge 431 del 1998.

La legge riconosce la possibilità di recedere anticipatamente senza che vi sia una clausola specifica all’interno del contratto di locazione, solo in presenza di ragioni considerate gravi dallo stesso legislatore.

In cosa consistono questi gravi motivi?

Si tratta di circostanze oggettive, imprevedibili e inevitabili che sono sopraggiunte dopo la conclusione dell’accordo. Eventi che pertanto non dipendono da lui e che non erano a lui noti. Ovviamente il locatore potrà contestare le circostanze poste a fondamento della disdetta e in caso di sua opposizione le parti dovranno rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per dirimere la controversia in corso. Sarà pertanto il Giudice ad accertare la presenza o meno dei gravi motivi.

Un trasferimento per motivi di lavoro, la presenza di muffa o rumori insopportabili sono alcuni dei gravi motivi che potrebbero giustificare una interruzione anticipata del contratto di locazione.

La norma non specifica quali debbano essere i gravi motivi ma quelli sopra indicati costituiscono gravi motivi sufficienti a giustificare la risoluzione anticipata della locazione.

Qual è il preavviso per la disdetta dell’affitto?

Per poter disdettare regolarmente un contratto di locazione è necessario rispettare anche alcuni requisiti formali.

La lettera di disdetta deve essere inviata dall’inquilino al padrone di casa almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare l’immobile.

La disdetta dovrà essere inoltrata in forma scritta, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nel documento dovranno essere illustrati i gravi motivi che spingono l’inquilino a interrompere anticipatamente il contratto.

Nella lettera inoltre deve essere indicata, in modo preciso, la data in cui il conduttore intende lasciare l’immobile unitamente ai dati relativi all’inquilino e al contratto stesso. Si potrà anche invitare il padrone a prendere in visione la casa prima dell’abbandono e a riconsegnare il deposito cauzionale.

Qualora il conduttore abbandoni la casa senza aver dato il giusto preavviso, dovrà risarcire al proprietario gli eventuali danni subiti che ovviamente dovrà dimostrare.

Quali sono gli effetti della disdetta da parte del conduttore? In caso di disdetta l’inquilino che abbia dato il giusto preavviso al locatore sarà tenuto a corrispondere il canone di locazione fino al rilascio.

Restituzione del deposito cauzionale

Per quanto concerne la cauzione versata dall’inquilino all’atto della sottoscrizione del contratto la stessa resterà nelle mani del proprietario fino alla presa in visione dell’appartamento da parte del locatore, in quanto posta a garanzia per l’eventuale presenza di danni nell’alloggio locato. Una volta rilasciato l’immobile e constatata l’assenza di danni il proprietario potrà restituirla al conduttore.

Clausola con risoluzione anticipata del contratto

È bene ricordare che l’interruzione anticipata del contratto oltre che consensualmente o per disdetta può avvenire in forza di una clausola apposta dalle parti (anche in questo caso consensualmente) al momento della sottoscrizione del contratto. Invocando tale clausola e nel rispetto della stessa il conduttore potrà rilasciare l’immobile in via anticipata interrompendo il contratto di locazione.

Nella clausola potranno essere previste ulteriori modalità di invio della richiesta di disdetta diverse dalla lettera raccomandata, termini di preavviso più ampi o più brevi e ulteriori motivi a giustifica della richiesta.

Sarà inoltre l’inquilino che disdetta il contratto di affitto a dover versare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro dovuta per lo scioglimento del contratto, entro 30 giorni dalla risoluzione. Si dovranno utilizzare gli appositi canali telematici messi a punto dall’Agenzia delle Entrate oppure il modello F24.

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