05 Settembre 2022, 10:46

Il settore immobiliare ha caratteristiche distintive in ogni stato. Dalla regolamentazione, alle consuetudini fino alle tradizioni, ogni paese segue logiche diverse sia nella forma dell’investimento, sia nelle modalità di condurre le trattative. In particolare, il mercato statunitense è da sempre stato precursore nei trend che gli altri paesi avrebbero poi seguito anni dopo.

Abbiamo quindi intervistato Rebecca Arippol, CEO e founder di Arippol Estates – che ha di recente ottenuto l’abilitazione ad operare come agente immobiliare in Florida – per capire meglio quali sono le differenze tra il mercato immobiliare italiano e quello della Florida.

Quali sono le differenze tra le modalità di condurre le trattative tra Florida e Italia?

L’Italia è un Paese che ama la burocrazia. Anche in un’epoca dove la digitalizzazione aiuta a velocizzare e a oltrepassare certi limiti, in Italia ci si perde ancora dietro tanti fogli e tanta burocrazia. In Florida accade l’opposto: un immobile si vende velocemente entro poche settimane, il compromesso può essere firmato digitalmente risparmiando tempo con transazioni che sono più “efficient”, come direbbero a Miami. 

Inoltre, in Florida esiste molta trasparenza. Chiunque può accedere ad un registro che denota i vari passaggi di proprietà nel corso degli anni di un determinato immobile e se è presente un’ipoteca sullo stesso.

Dall’Appraisal Office e dal sito del tribunale, un consulente immobiliare può accedere a molte informazioni sulla proprietà: diritto della proprietà, le ipoteche o il prezzo a cui è stato comprato negli anni precedenti.  

La trasparenza semplifica i vari passaggi della compravendita e permette al mercato di regolarizzarsi in maniera organica. Un’altra differenza sono le provvigioni: in Florida sono solitamente pagate esclusivamente dal venditore e variano dal 5 al 8%. Il fatto che e provvigioni siano pagate solo dalla proprietà semplifica molto il rapporto tra agente e proprietario con maggiore rappresentanza garantita alla proprietà e permette all’acquirente di assumersi meno costi durante la compravendita, quindi con un leggero potere d’acquisto in più rispetto al mercato Italiano.”

Il mercato della Florida al momento è quello più fiorente, i prezzi delle case sono aumentati del 156% dal 2000. Quale sono le motivazioni alla base di questo fenomeno?

Il clima caldo della Florida, conosciuta appunto come The Sunshine State, ha favorito un’immigrazione importante dai Paesi più freddi come il Canada. Inoltre, l’emergenza Covid ha contribuito a dare una spinta alla Sunshine State, scelto da molti per la sua flessibilità contro le misure anti-Covid rispetto ad altri Stati. Infatti, gran parte dell’immigrazione post Covid arriva da Chicago, California e New York, tre Stati che hanno implementato misure anti-Covid rigide; questo ha spinto molti residenti a trasferirsi per allontanarsi dallo stress di una metropoli e al tempo stesso avere a disposizione ampi spazi aperti e il mare a poca distanza. La Florida è il giusto compromesso per un work-life balance equilibrato.

Inoltre, il surplus di immigrazione degli ultimi 10 anni ha contribuito a creare un “Sellers Market”. La richiesta per l’acquisto è aumentata esponenzialmente grazie a un mercato immobiliare in fermento, tuttavia, a causa della poca disponibilità di unità immobiliari, si è creata una piccola bolla. Di conseguenza, la combinazione di aumento della domanda e scarsa disponibilità del prodotto, ha fatto in modo che i prezzi delle case aumentassero tra il 20 e il 35% in un anno. Naturalmente gli aumenti variano di città in città, ad esempio Miami registra un +32%, Tampa un +34% mentre Palm Beach 22%.

Come però ci insegna la legge della gravità “what goes up must come down”, lo stesso vale per il mercato che si riequilibrerà da solo.”

È ancora un buon momento per investire in Florida con l’euro?

Ad oggi le condizioni economiche per un Europeo che vuole investire in America non sono più favorevoli come un tempo. In primo luogo perché i prezzi delle case in Florida hanno registrato aumenti a doppia cifra nell’ultimo anno, in secondo luogo perché oggi 1 euro vale 1.05 dollari e con il tasso d’inflazione in aumento, il potere di acquisto cala. Detto ciò, come sostengo sempre, investire sul mattone è un assegno circolare garantito. 

La Florida è uno degli Stati Americani dove il mercato immobiliare sta subendo un boom particolare grazie a un clima favorevole, un’esponenziale immigrazione e un sistema contributivo e burocratico più snello rispetto ad altri Stati e soprattutto più snello rispetto al Sistema di compravendita Italiano.

Ad un investitore infatti serve avere una visione a lungo termine: i prezzi delle case subiranno un “readjustment” con i tassi di interesse per il mutuo e l’inflazione in aumento. Se nell’ultimo anno i prezzi delle case sono aumentati del 20%, ora potrebbe essere nuovamente un buon momento per tornare a comprare e trovare “l’affare”.

Un’importante forma di investimento è l’affitto. Cosa cambia per chi investe in Florida rispetto a chi in Italia per un immobile da mettere in locazione?

In Italia le locazioni sono altamente regolamentate. Ad esempio, i contratti di locazione più comuni sono i 4+4 che garantiscono all’investitore un locatario per almeno 4 anni con un canone uguale per almeno i primi 4 anni. Tuttavia, è molto difficile sfrattare l’inquilino in caso di mancato pagamento. In Italia esiste poi la questione di “chi rappresenta la proprietà o l’inquilino” ovvero se sono una società la proprietà non potrà usufruire della cedolare secca. I contratti transitori sono altrettanto regolamentati in Italia: non possono superare i 18 mesi, devono avere una clausola che dichiara le esigenze transitorie (periodo universitario o per lavoro) e non esiste il tacito rinnovo automatico e il contratto cessa definitivamente.             

Diversamente, in Florida la maggior parte degli affitti di abitazione hanno una “year lease” ovvero un tempo e una durata massima di un anno e gli accordi possono essere presi anche a voce. In questo modo, il proprietario ha più flessibilità e libertà di regolare il canone e allinearlo all’andamento del mercato.

Infatti, a differenza di altri paesi del mondo, durante la pandemia gli affitti in alcune zone della Florida come Miami, sono addirittura raddoppiati a causa di una forte immigrazione che ha visto il 167% di persone in più trasferirsi in questo stato durante l’ultimo biennio.

Un’altra differenza nelle locazioni in Florida rispetto a Milano si trova sulle spese condominiali: in Florida è il proprietario che si assume tutti i costi delle spese condominiali che includono acqua calda, servizi dello smaltimento della spazzatura, portineria che spesso è H24 e pulizia e manutenzione del palazzo. Le spese qui si calcolano considerando approssimativamente tra i 5 e i 7 dollari al metro quadro.

Un caso particolare riguarda gli affitti brevi, soprattutto nella zona di South Beach; qui per affittare un’unità immobiliare su Airbnb per più di 3 volte all’anno occorre una licenza. Inoltre ci sono zone e condomini di Miami Beach in cui gli affitti brevi su questa piattaforma non sono consentiti. La normativa è stringente: chi non osserva i limiti e le restrizioni sugli affitti brevi rischia una multa fino a 20.000 dollari.

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