Il solo nominare il catasto genera nei cittadini dubbi e domande, in quanto si tratta di un ambito molto burocratizzato, spesso complesso e addirittura astruso. Procedure lunghe, complicate ed a volte poco chiare per realizzare azioni obbligatorie, anche per non incorrere in sanzioni. Cambiare la categoria catastale è una di queste operazioni, obbligatorie per legge ma anche molto confuse per un normale cittadino: cosa bisogna fare e quando? A chi bisogna rivolgersi? Proviamo a capirlo meglio all’interno di questo articolo.
Innanzitutto, parliamo di cambiare categoria catastale quando c’è un cambio della destinazione d’uso, ma anche nell’eventualità in cui ci siano degli immobili da cedere con qualche “sorpresa” nella pianta della casa o ancora quando un immobile viene reso adatto ad un nuovo uso e quindi, oltre al cambio di destinazione d’uso, ci sono anche delle opere murarie da realizzare.
Vediamo tutto ciò che c’è da sapere.
Cosa significa?
Partiamo dalla base, cioè dal concetto di categorie catastali: “sono le categorie di classificazione degli edifici, giuridicamente definiti come fabbricati, utilizzati dal catasto in Italia per determinare la rendita catastale.”
Ciò significa che ad ogni edificio, o meglio fabbricato, è associata una categoria catastale ben precisa, che innanzitutto ne definisce la destinazione d’uso. Essa è effettivamente rappresentativa dell’utilizzo che si fa del fabbricato, dunque può trattarsi di abitazione, di capannone commerciale o di negozio aperto al pubblico.
Il cambio di categoria catastale avviene proprio nel momento in cui cambia questa destinazione, cioè nel momento in cui per esempio si trasforma un negozio in un’abitazione privata, oppure un capannone in un esercizio aperto al pubblico. Il passaggio è quindi innanzitutto burocratico, ma naturalmente ci sono poi anche dei lavori da realizzare, in genere, per rendere l’edificio adatto al nuovo utilizzo. Una considerazione banale ma necessaria, tenendo conto che tutte le modifiche vanno poi comunicate al catasto.
Un altro caso in cui si deve intervenire sulla categoria catastale dell’immobile è nel momento in cui avviene una vendita. Infatti, in quel passaggio di proprietà bisogna assicurarsi che l’immobile sia esattamente conforme rispetto alle informazioni che ha il catasto. In caso contrario, bisogna sanare la propria posizione sostenendo dei costi burocratici che riportino il catasto a conoscenza dell’effettiva situazione dell’abitazione. Sembra un passaggio banale, ma può comportare spese anche relativamente importanti ed è bene esserne e conoscenza prima; in questo modo infatti si può evitare di bloccare la compravendita nel momento in cui sta per essere conclusa.
In ultimo, ricordiamo che le destinazioni d’uso sono le seguenti: residenziale, industriale, commerciale al dettaglio, turistico-ricettive, servizi, deposito, agricole. Ricordiamo anche che il comune non è obbligato ad accettare il cambio di destinazione, ma lo fa solo se rispetta le specifiche normative di urbanistica del comune stesso.
Cambiare categoria catastale di un immobile: a chi rivolgersi?
In realtà è un passaggio piuttosto semplice: ci si deve rivolgere ad un geometra, ad un architetto oppure ad un ingegnere. Egli dovrà completare la procedura DOCFA sul portale dell’Agenzia delle Entrate ed accompagnare il proprietario dell’immobile nell’iter burocratico in cui ci si interfaccia, anche con il comune (in particolare, deve essere in grado di emettere una SCIA).
Ovviamente tutti gli altri aspetti dipendono anche dalla natura del cambio e dagli eventuali interventi necessari, diversi in ogni specifica situazione. L’importante è comunicare al catasto l’effettiva situazione al termine dei lavori. In caso contrario si incorre in pesanti sanzioni e si rischia di avere grossi problemi nel sanare la situazione al momento di un’eventuale vendita.
Essere in regola con il catasto è necessario sia per le abitazioni private, sia per attività aperta o meno al pubblico. Il catasto è infatti a conoscenza di tutti i dettagli che riguardano l’abitazione ed anche delle piccole differenze rispetto alla situazione effettiva possono comportare disagi importanti, sia nelle tempistiche sia dal punto di vista economico.
Per sapere quali sono i costi che comporta il cambio della categoria catastale, leggi qui.
Laureata in marketing, appassionata di Real Estate e Tecnologia.
Oggi si occupa di marketing in Wikicasa per applicare tutte le potenzialità del digital al mondo dell’immobiliare.
