L’analisi di Wikicasa di tutte le soluzioni, idee e proposte per risolvere il problema del “caro affitti” in Italia
Indice
- Perché gli affitti in tutta Italia costano così tanto
- Contrastare il caro affitti: le misure già prese in Italia e all’estero
- Incentivi e detrazioni fiscali: soluzioni per contrastare il caro affitti in Italia
Perché gli affitti in tutta Italia costano così tanto
Nelle ultime settimane sono iniziate in Italia le prime proteste contro il “caro affitti”. Ilaria Lamera, la studentessa che ha dato il via alla “rivolta” accampandosi in modo del tutto pacifico davanti al Politecnico di Milano, è stata sostenuta da moltissimi altri giovani che richiedono condizioni migliori e affitti a prezzi accessibili. Al momento, in Italia la situazione è ben lontana da ciò.
Nelle grandi città di tutta Italia, un mese di affitto costa anche più del 40% di uno stipendio medio.
L’aumento progressivo del canone mensile per un immobile in affitto in Italia è dovuto a un unico grande motivo: la forte discrepanza numerica tra domanda e offerta.
Molteplici sono le ragioni che portano la domanda ad aumentare in corrispondenza di un’offerta disponibile pari o inferiore rispetto agli anni precedenti.
L’abitudine tutta italiana di comprare casa
Il primo grande motivo risiede nell’attitudine tutta italiana di considerare l’immobiliare come l’investimento più sicuro e affidabile. 3 italiani su 4 vivono in una casa di proprietà, riducendo notevolmente l’offerta di immobili in affitto.
Al tempo stesso però, l’aumento dei tassi d’interesse relativo ai mutui ha reso l’acquisto di un immobile sempre più difficile e complicato. Vista l’impossibilità di poter comprare casa, in molti si buttano sull’affitto più per necessità che per altro.
Il boom degli affitti brevi è sempre più responsabile del caro affitti
Si fanno sempre più strada formule come l’affitto breve, che consentono un guadagno superiore in meno tempo, specie in un Paese che fa del turismo il proprio fiore all’occhiello.
Questa pratica è sempre più ricorrente in quanto più remunerativa a breve termine e molto meno time consuming. Nel 2017 gli host di Airbnb che pubblicavano annunci per soggiorni brevi in Italia erano circa 83 mila. Secondo le ultime fonti ufficiali del 2022, sulla piattaforma gli host italiani sono oltre 150 mila, pressoché raddoppiati.
La formula dell’affitto breve presenta due grandi vantaggi: a oggi non ci sono regolamentazioni stringenti al punto da impedire a chi ricorre a questa formula d’affitto di ottenere numerose agevolazioni fiscali, come la cedolare secca.
Infatti, solo chi ha più di 4 immobili sul mercato con la seguente formula non ha diritto alla tassazione agevolata al 21%. Al tempo stesso, la formula di affitto breve consente a numerosissimi locatori di tutelarsi profondamente in caso di morosità.
Pochi immobili per molte persone
La dinamica dell’affitto breve, unita a uno stock immobiliare ben lontano da quelle che sono le esigenze dei giovani, vero motore del mercato degli affitti nazionale. L’aspetto in questione riduce sensibilmente le possibilità di trovare una soluzione economica e funzionale in locazione a lungo termine.
Contrastare il caro affitti: le misure già prese in Italia e all’estero
Limitare gli affitti brevi: la “legge Venezia”
Alcune città hanno cercato di porre una limitazione agli affitti turistici. Venezia, per esempio, ha imposto che gli appartamenti possono essere affittati ai turisti non più di 120-180 giorni all’anno. Una misura che piace a molti sindaci delle principali città d’Italia, ma che di certo non risolve un problema più ampio.
Molte sono le soluzioni di cui si discute per risolvere il problema del caro affitti. La maggioranza dell’opinione pubblica propende verso modelli già applicati nel resto d’Europa.
Le soluzioni all’estero: Berlino, Londra e Vienna contro il caro affitti
Nel proporre soluzioni e interventi mirati contro il caro affitti, si guarda molto spesso alle azioni implementate in città come Londra, Berlino e Vienna, dimenticando spesso le profonde differenze culturali tra l’Italia e il resto d’Europa.
Gli affitti calmierati, già sperimentati proprio in Germania, altro non fanno che aumentare i canoni medi mensili. Fissare un tetto ai prezzi degli affitti potrebbe infatti fungere da incentivo legittimo per alzare i canoni per chi generalmente affitta a prezzi convenienti.
La scelta di Londra di un super bonus affitti annuo ha richiesto uno stanziamento di fondi impensabile per il nostro Governo. Se per il Regno Unito si parla di un fenomeno osservabile in una sola città, la situazione italiana è molto diversa. Occorre infatti trovare una soluzione al caro affitti per più città, con dinamiche differenti tra loro.
Anche il tanto inneggiato ricorso all’edilizia popolare “intelligente”, che propone Vienna come esempio virtuoso, sembra poco percorribile. La necessità è quella di risolvere questo problema sul breve periodo. Tenendo conto di costi e tempi di costruzione sempre più elevati nel nostro Paese, la realizzazione di un numero consistente di case popolari, equamente distribuite tra centro e periferia, è un sogno a occhi aperti. Il tutto, senza considerare la difficoltà che si ha nel costruire per questioni morfologiche del territorio in città come Roma, Venezia e Genova, giusto per citarne alcune.
Incentivi e detrazioni fiscali: soluzioni per contrastare il caro affitti in Italia
La strada più conveniente è quella di incentivare regimi di tassazione agevolata, per locatori e locatari. Su tutti la famosa cedolare secca. Con questa formula, chi mette a reddito un immobile pagherebbe un’imposta del 21%, e addirittura del 10% in regime di affitto a canone concordato.
Perché la cedolare secca non viene sempre applicata
E allora perché la cedolare secca non è così utilizzata, e molti proprietari di casa pagano l’aliquota sull’IRPEF, che oscilla tra il 23% e il 43%?
La risposta è più complessa di quanto si pensi, e risiede proprio nella percezione che gli italiani hanno del mercato immobiliare.
Siamo uno dei pochi Paesi in cui i privati investono nel residenziale per generarne una rendita tramite l’affitto. Per alcuni si tratta di una vera e propria fonte di reddito secondaria, rendendo difficile se non impossibile l’applicazione del regime di cedolare secca.
La necessità di mettere a reddito un immobile rende anche inapplicabile la logica del canone concordato, che viene calcolato con delle tabelle valoriali ormai obsolete. Perché a Milano un privato dovrebbe affittare la propria casa a 500€ al mese e pagare il 10% di tasse quando può metterla sul mercato libero a 1200€ mensili generando un maggior guadagno al netto delle imposte?
La mancanza di detrazioni significative per chi vive in affitto
Negli ultimi anni sono state inserite importanti detrazioni fiscali per chi vuole comprare casa, come il Bonus Mutuo Under 36. Sì, queste misure hanno aiutato e non poco molti giovani, ma per altri l’acquisto di una casa rimane inaccessibile.
Manovre significative anche per gli affitti sono necessarie in un Paese dove sempre più giovani decidono di affrontare l’Università lontano da casa.
È proprio qui che si combatte la vera sfida per il Governo. Per risolvere il caro affitti è necessario implementare soluzioni tempestive in grado di agevolare entrambi gli attori coinvolti in questo gioco delle parti.
Promuovere il canone concordato può risolvere il caro affitti
Gli affitti calmierati da soli non possono fare niente. È necessario aumentare le agevolazioni fiscali per studenti e giovani lavoratori. È impossibile pensare che, in un Paese dove quasi 1 studente su 3 è iscritto a un’Università al di fuori della sua regione di residenza si possano recuperare solo 500€ all’anno.
Uno studente fuori sede può detrarre dalle imposte solo il 19% di una cifra massima di 2.633€ spesa durante l’anno per l’affitto. A Milano, dove le stanze costano in media 650€ al mese, la soglia massima per cui si può richiedere la detrazione corrisponde a solo 4 mesi di affitto.
Per i giovani lavoratori non va meglio, visto che si tratta comunque di detrazioni esigue per pagare con il proprio stipendio anche metà dell’affitto.
Dal lato del locatore, bisogna cercare di spingere chi può verso il canone concordato, in grado di garantire affitti a prezzi convenienti, stimolando la competizione. La cedolare secca a canone concordato deve essere vantaggiosa per tutti. Oggi, chi può richiedere questo tipo di formula preferisce non farlo, perché è troppo poco profittevole rispetto al ricorso al mercato del canone libero.
Agire sulle tabelle del canone concordato può contribuire a creare un mercato degli affitti più equo e competitivo
All’apparenza può sembrare ambiguo, ma se venissero rivisti e ritoccati al rialzo i prezzi imposti dal canone concordato, i nuovi prezzi sarebbero più convenienti rispetto alla formula a canone libero per chi cerca una casa in affitto.
Nella stessa misura, i locatori, spinti dall’effetto congiunto di questa misura e della tassazione agevolata al 10% potrebbero cercare di sposare sempre di più questa nuova soluzione, preferibile sia ad affitti brevi che a locazioni di lungo termine a canone libero.
Adottare queste misure potrebbe creare un circolo virtuoso non solo che migliori non solo la qualità dell’offerta, di gran lunga più accessibile, ma anche della quantità.
Laureato in management engineering appassionato di statistica, oggi è business analyst presso Wikicasa.
Nel tempo libero si dedica alle sue passioni: sport, moda e design.
