Catasto for dummies: cosa prevede e quali saranno le conseguenze della Riforma di cui tutti parlano?

Quello della Riforma del Catasto è un tema di cui si discute da un trentennio in Italia, senza mai arrivare ad una conclusione. L’Italia infatti è un paese in cui gli investimenti sul mattone sono sempre stati rilevanti, motivo per cui – nonostante le pressioni da parte dell’Europa per rendere più trasparente il sistema – sulla Riforma i governi hanno sempre tergiversato. Ora però, seppure tra tante polemiche, sembrerebbero vicini i tempi dell’azione…

Cos’è il Catasto e su quali modifiche si concentrerà la Riforma?

Il Catasto è l’inventario di tutte le proprietà immobiliari presenti all’interno di uno stato. Collegato al Catasto è il concetto di rendita catastale, che indica il reddito generato dall’immobile, calcolato al netto delle spese e al lordo delle imposte.

L’articolo 7 della legge delega della riforma fiscale è dedicato proprio alla “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati”.

Al momento esistono solo delle ipotesi sulle modalità di riforma e – secondo quanto specificato da Draghi in conferenza stampa – gli interventi non avranno effetti immediati sulla tassazione (rimandati al 2026). Si tratterà, per il momento, di modifiche puramente documentali.

Draghi ha parlato di “un’operazione di trasparenza”, specificando che la mappatura degli immobili non servirà per aumentare le tasse, ma per capire lo stato del patrimonio immobiliare italiano.

L’idea di base è infatti quella di ottenere rendite catastali attualizzate, cioè più vicine ai valori di mercato degli immobili, concentrandosi in particolare sul sistema di valutazione della rendita catastale, con il passaggio dal numero di vani ai metri quadrati. Inoltre, il valore di reddito potrebbe essere affiancato da quello medio di mercato e le molte categorie catastali potrebbero essere drasticamente semplificate.

Perché secondo molti si tratta di una riforma necessaria?

Come spiegato dall’ex segretario del Consiglio nazionale dell’Ordine degli Architetti in un intervista a Linkiesta, “i metri quadrati costituiscono l’unità di misura più logica per la valutazione di un immobile ai fini fiscali. Il calcolo sui vani ha creato forti disparità: per fare un esempio concreto, è accaduto che nelle grandi città ci siano abitazioni, non particolarmente grandi in termini di metratura, che hanno una rendita catastale solo poco inferiore a quella di abitazioni più grandi e più prestigiose situate in pieno centro”.

Scopo della Riforma è far sì che l’Agenzia delle Entrate proceda al corretto classamento degli immobili che hanno destinazioni d’uso difformi da quelle presenti nelle banche dati catastali o una categoria catastale impropria e dotare l’Agenzia di strumenti che identifichino gli immobili non censiti. Secondo il rapporto Sustainable Developments Goals redatto dall’Istat, infatti, la situazione dell’abusivismo edilizio in Italia sarebbe allarmante, con oltre 1,2 milioni di case sconosciute al Catasto. Si tratterebbe quindi di meccanismi che mirano a contrastare l’evasione fiscale e ad assicurare un trattamento fiscale più equo tra i cittadini.

Scenari e previsioni

Il Servizio Lavoro, Coesione e Territorio del sindacato UIL ha elaborato delle simulazioni prendendo in considerazione i valori OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) sulle compravendite degli immobili aggiornati al secondo semestre del 2020 di un appartamento ubicato in zona semi centrale, mettendo a raffronto tali dati con le rendite catastali medie attuali (A/2 e A/3), nelle Città capoluogo di Regione.

L’elaborazione ha poi riguardato gli effetti sull’IMU sulle seconde case e l’impatto sull’ISEE di una prima casa. Dall’elaborazione emerge che a livello nazionale con i nuovi valori catastali mediamente le rendite aumenteranno del 128,3% con punte del 189% a Trento, 183% a Roma, 164% a Palermo, 155% a Venezia, 123% a Milano.

Avevamo già parlato in un precedente articolo dell’interpretazione negativa della riforma da parte della Consulta Interassociativa dell’Intermediazione Immobiliare, che unisce le tre principali associazioni di categoria degli agenti immobiliari (Fiaip-Fimaa-Anama), secondo cui “questa modifica si tradurrebbe in un aumento del 30-40% delle rendite con ricadute pesanti su Imu, Irpef e tasse sui trasferimenti immobiliari, determinando, in pratica, un consistente e inopportuno aumento dell’imposizione fiscale”.

Catasto, digitalizzazione e Big Data

Con la “Modernizzazione degli strumenti di mappatura degli immobili e revisione del catasto fabbricati’, quindi, il Governo si impegna ad accatastare tutto quello che oggi non è controllato, terreni e abitazioni, immobili non censiti, immobili abusivi, terreni edificabili classificati come agricoli, al quale seguirà anche la creazione di nuovi criteri per la classificazione degli immobili. Nella pratica, ogni unità immobiliare si vedrà assegnare un preciso valore patrimoniale, oltre che una rendita patrimoniale attualizzata in base ai reali valori di mercato. Sarà quindi necessario un aggiornamento periodico e costante di tali valori, vista la mutevolezza tipica del mercato immobiliare. In questo contesto, i Big Data rappresentano un’opportunità concreta per valutazioni idonee e sempre aggiornate, per garantire equità a trasparenza nelle assegnazioni.

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