12 Dicembre 2022, 12:45

La locazione commerciale non è altro che un contratto di locazione tra due parti per un immobile destinato ad attività commerciale. Dunque, sono esclusi gli immobili ad uso abitativo. Proprio questi ultimi prevedono in genere condizioni di durata di quattro anni, mentre per i contratti di locazione commerciale si va dai sei anni fino ai trenta anni di durata. Solo le strutture ricettive, come ad esempio gli alberghi, prevedono un minimo contrattuale pari a nove anni.

Come funziona l’eventuale recesso da parte del soggetto locatario? Lo scopriamo nel corso di questo articolo, con particolare attenzione ai documenti ed alla burocrazia da considerare per questo tipo di procedura.

Locazione immobili commerciali: come funziona

Il contratto di locazione per un immobile ad uso commerciale non è particolarmente diverso dalla normale locazione, ma è regolato da una legge specifica, la n. 392 dell’ormai lontano 1978. L’immobile può essere dedicato ad attività di vario tipo: artigianali, commerciali, industriali o anche professionali e di tipo intellettuale (si pensi ad avvocati o altri professionisti che erogano un servizio).

Come già detto la durata va dai 6 anni, vincolo minimo, fino ai trenta, con l’unica eccezione degli immobili ricettivi il cui minimo è pari a nove anni. Come la locazione per immobili ad uso abitativo, anche la locazione commerciale prevede il tacito rinnovo alla scadenza per una durata pari allo stesso periodo di tempo. Se nelle locazioni abitative si parla di 4+4, in quelle commerciali si parla quindi di 6+6 o 9+9.

Naturalmente, si può disdire il contratto non appena lo si desidera ma c’è una procedura da seguire e con essa delle tempistiche. Proprio questo aspetto approfondiamo nel seguente paragrafo.

Locazione immobili ad uso commerciale: ecco come funziona il recesso

Il recesso è un’opzione che può essere esercitata sia dal locatore sia dal locatario. In caso di disdetta del tacito rinnovo, cioè alla scadenza del primo accordo, è necessario un preavviso da parte del locatore al locatario attraverso una raccomandata (oppure attraverso una PEC) entro 12 mesi dalla scadenza dell’accordo. Nel classico contratto da sei anni, quindi, tale disdetta va inviata entro e non oltre il compimento del quinto anno di contratto. Per la struttura ricettiva, il cui minimo è pari a nove mesi, tale preavviso aumenta a 18 mesi.

Il locatore può recedere dal contratto per diverse ragioni, tra cui il cambio di destinazione d’uso da parte del locatore, oppure utilizzo da parte del locatore per una propria attività di carattere commerciale o ancora per la demolizione o ristrutturazione della struttura.

In questi casi, però, la legge tutela il locatario prevedendo che ci sia un indennizzo a favore del locatario che, almeno in teoria, corrisponde all’avviamento perso. L’avviamento, per legge, non è altro che “il maggior valore attribuibile al complesso aziendale rispetto alla somma dei valori di mercato dei beni che lo compongono”.

Dall’altro lato, però, il locatario ha l’obbligo di iniziare effettivamente l’attività commerciale entro sei mesi da quando viene concluso il contratto di locazione, altrimenti il locatore ha la facoltà di interrompere il contratto a favore di un altro soggetto.

Se il contratto viene invece interrotto dal locatario il preavviso scende per legge a sei mesi e, per quanto riguarda invece l’aspetto burocratico, il modello da presentare è denominato RLI 2020 e va inviato all’Agenzia delle Entrate. È necessario inoltre sostenere il pagamento dell’imposta di bollo. Per tutte le altre informazioni suggeriamo di fare riferimento ai documenti ufficiali relativi alla locazione commerciale forniti dall’Agenzia delle Entrate.

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