26 Ottobre 2022, 15:20

Dopo aver stipulato un mutuo le esigenze economiche del mutuatario possono variare nel corso del tempo. Tuttavia, non si è obbligati a mantenere le condizioni originarie previste nel contratto di mutuo. Tassi di interesse, durata, spread o altri elementi possono essere nuovamente oggetto di contrattazione con la banca che ha erogato il prestito. Se entrambe le parti sono d’accordo è infatti possibile intervenire sulle pattuizioni iniziali. Ad esempio, una famiglia che deve far fronte a spese ingenti o che si trova in difficoltà, potrebbe aver necessità di alleggerire la rata del mutuo o allungarne la durata. Vediamo meglio in corsa consiste la rinegoziazione del mutuo e come attivare tale procedura. Ci soffermeremo anche sulle differenze tra rinegoziazione e surroga del mutuo, due istituti differenti che possono essere erroneamente considerati simili.

Quali aspetti cambiano con la rinegoziazione del mutuo

Gli aspetti che solitamente si vogliono modificare con la rinegoziazione del mutuo sono i tassi di interesse (da fisso a variabile o viceversa) legati agli andamenti di mercato, lo spread applicato dalla banca (il surplus che essa aggiunge a titolo di guadagno), la variazione della durata residua del mutuo che può ad esempio passare da 20 a 30 anni e infine le garanzie.

Con la rinegoziazione del mutuo vengono quindi ridefinite le clausole del mutuo relative ad elementi essenziali che caratterizzano il contratto stipulato con l’istituto di credito.

Come richiedere la rinegoziazione

Per la rinegoziazione del mutuo si procede in modo molto semplice; basta inviare una comunicazione alla propria banca nella quale si specificano gli elementi contrattuali che si vorrebbero modificare.

Qualora la banca si dimostri disponibile ci si dovrà recare presso la stessa allo scopo di firmare un nuovo accordo per iscritto con condizioni più conformi alle esigenze del cliente. La rinegoziazione del mutuo non può essere fatta unilateralmente.

I vantaggi della rinegoziazione

La rinegoziazione del mutuo è una pratica essenzialmente volta a favorire le esigenze del cliente nel momento in cui non riesce a sostenere un onere finanziario così gravoso.

Con la rinegoziazione del mutuo il prestito non si estingue, quindi non ci sono nuove spese per l’istruttoria. Restano ferme le agevolazioni fiscali cui si ha diritto sugli interessi passivi e rimangono valide l’ipoteca iscritta o eventuali garanzie personali già fornite all’atto della stipula del mutuo iniziale.

Un aspetto da considerare che rende l’operazione molto conveniente è che si tratta di una procedura a titolo gratuito.

Differenza tra rinegoziazione e surroga del mutuo

Esiste un’altra operazione apparentemente molto simile alla rinegoziazione ma che nella sostanza presenta alcune differenze.

Si tratta della surroga; questa, introdotta con il Decreto Legge 7/2007, consiste nello spostamento del contratto di mutuo presso un altro istituto di credito con la rinegoziazione delle condizioni applicate. Non c’è più l’obbligo di estinzione del rapporto originario, diversamente da quanto avveniva prima del 2007.

Il passaggio ad un’altra banca è gratuito, si cambia istituto di credito e variano le condizioni applicate in senso migliorativo per il cliente senza versare alcuna penale. L’unica spesa da sostenere è il pagamento di una tassa ipotecaria pari a 35 euro.

Come richiedere la surroga del mutuo

In primo luogo occorre effettuare una comunicazione scritta mediante lettera raccomandata alla nuova banca per prendere appuntamento. Alla vecchia banca invece si dovrà comunicare la propria intenzione di surroga del mutuo. Quest’ultima deve accettare lo spostamento del finanziamento e fornire il nulla osta al passaggio entro il termine di 30 giorni al fine di evitare l’applicazione di sanzioni nei suoi confronti.

A differenza della vecchia banca, la nuova banca potrebbe non essere interessata a perfezionare la surroga.

La sostituzione del mutuo

Esiste una terza possibilità per rivedere le condizioni di un mutuo, diversa dalla rinegoziazione e dalla surroga. Si tratta della sostituzione: in questo caso si accende un nuovo mutuo presso un altro istituto di credito con l’estinzione del primo mutuo.

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