30 Giugno 2022, 16:45

Quando si acquista una casa bisogna procedere attraverso un atto ufficiale che si chiama rogito. Il rogito per la seconda casa prevede però delle differenze rispetto a quello per la prima casa, o meglio a cambiare sono le conseguenze.

Lo Stato prevede infatti una serie di agevolazioni consistenti quando si tratta di prima casa, le quali decadono quando invece si tratta di seconda casa. Questo significa, in parole semplici, che i costi da sostenere sono superiori ed è fondamentale esserne a conoscenza prima di procedere appunto con il rogito.

Il rogito è l’atto ufficiale che indica che la casa passa dal legittimo proprietario al nuovo proprietario, naturalmente dietro il pagamento di una somma stabilita di comune accordo. Come ben noto, in Italia più che in altri paesi vi è il problema della burocrazia e dei costi, spesso complessi, gravosi ed anche poco chiari al cittadino.

È bene sapere prima di procedere all’acquisto tutti i costi da sostenere, senza avere sorprese che potrebbero essere molto onerose. Proviamo allora a comprendere come funziona il rogito per l’acquisto della seconda casa e quali conseguenze comporta in due casistiche principali: acquisto da privato o acquisto dall’impresa costruttrice.

Rogito seconda casa da privato: ecco come funziona

Nel momento in cui si acquista la propria seconda casa da un privato, anche tramite agenzia naturalmente, gli oneri sono piuttosto facili da determinare. Infatti, la certezza di partenza è che non si deve sostenere il pagamento dell’IVA, spesso molto onerosa come vedremo in seguito per quanto riguarda le case acquistate dall’impresa costruttrice.

Resta da pagare invece l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, ma entrambe hanno una cifra fissa che per l’appunto è pari a 50 euro; dunque, non è particolarmente onerosa e non ha nulla a che vedere con il valore dell’abitazione.

Ben più onerosa è invece l’imposta di registro, basata sul valore catastale dell’immobile. Il valore catastale non è altro che la rendita catastale moltiplicata per un coefficiente fisso pari a 126, pensato per valorizzare il possibile rendimento di un’abitazione ed utilizzato come punto di riferimento in questo genere di calcoli. In ogni caso, l’imposta di registro è pari al 9% della cifra ottenuta ed è quindi un costo più consistente rispetto alla già vista imposta ipotecaria e catastale.

Rogito seconda casa da impresa costruttrice: ecco i costi da sostenere

Quando l’acquisto avviene nei confronti dell’impresa costruttrice la situazione cambia notevolmente, in particolare per quanto riguarda l’imposta di registro. Infatti, essa viene sostituita dall’IVA, in quanto l’edificio è nuovo e per legge su di esso va pagata l’IVA, come per un normale prodotto di consumo.

Al riguardo si è spesso discusso, in quanto l’IVA su un’abitazione non può seguire gli stessi criteri dei prodotti di consumo, appunto, ma per legge è dovuta e quindi va pagata. Essa ammonta solitamente al 10% del valore dell’immobile, ma può salire al 22% in caso di abitazione di lusso. Per determinarlo, bisogna verificare che faccia parte delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Si intuisce, dunque, che il pagamento di un’IVA al 22% cambia notevolmente il prezzo finale di acquisto della casa e potrebbe addirittura comportare un cambio di strategia circa l’acquisto stesso. Per questo motivo è bene conoscere tutti i costi prima di procedere, in quanto l’IVA non fa parte del prezzo d’acquisto ma viene poi sommata e basta un semplice calcolo per vederne l’impatto: su una casa appartenente alle già citate categorie catastali di lusso da 200.000 euro, essa ammonterebbe a 44.000 euro. Di certo non un impatto trascurabile.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria la cifra è fissa e svincolata dal valore dell’abitazione e ammontano tutte a 200 euro.

Quanto costa in totale?

Da aggiungere ai costi già visti a seconda del tipo di acquisto c’è la parcella notarile. Un costo che ha un ammontare non indifferente ma dipende dal professionista stesso. Il suggerimento è quello di farsi fare un preventivo, nel complesso il costo cresce al crescere delle dimensioni e del valore dell’abitazione da acquistare.

All’incirca, semplificando un po’, il costo parte dai mille euro e mantiene a grandi linee un costo pari al 2% del prezzo della casa. Una casa da 200.000 euro, quindi, potrebbe comportare costi notarili per circa 2.000 euro.

In conclusione, proviamo a fare un esempio. Se si tratta di acquisto di casa da privato ed il valore è di 200.000 euro, i costi totali saranno i seguenti:

  • 50 euro di imposta catastale e 50 euro di imposta ipotecaria;
  • 2.000 euro di parcella notarile;
  • Nessun importo di IVA in quanto l’acquisto è da privato;
  • 13.608 euro di imposta di registro (data dalla rendita catastale di 1.200 euro moltiplicata per 126 e poi per il 9%).

La nostra casa da 200.000 euro verrebbe quindi a costare in totale 215.708 euro, con un impatto delle tasse pari a quasi l’8% del prezzo di acquisto.

Nella stessa identica situazione, l’acquisto di un immobile (non di lusso) dall’impresa costruttrice avrebbe comportato i seguenti costi:

  • 200 euro di imposta catastale, 200 euro di imposta ipotecaria e 200 euro di imposta di registro;
  • 2.000 euro di parcella notarile;
  • 20.000 euro di IVA al 10%.

Il totale sarebbe quindi pari a 222.600 euro, con un impatto della tassazione ben diverso e pari al 11,3% del prezzo di acquisto.

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