Rinegoziare i contratti di locazione causa Covid-19 si può? Ecco la risposta della Cassazione

L’emergenza Covid-19 ha cambiato la situazione lavorativa ed economica di molti italiani, innescando talvolta dinamiche economiche spiacevoli e controversie tra privati. In particolare anche in materia di locazioni, numerosissime sono state le richieste di rinegoziazione di termini e canoni del contratto da parte dei conduttori.

Il locatario è legittimato a richiedere la rinegoziazione del contratto in forza della contingenza economica? Se sì, in quali casi? Come deve comportarsi il locatore? Di recente è giunta la risposta della Cassazione, che si è esposta sull’argomento, con la relazione “Novità normative sostanziali del diritto “emergenziale” anti-Covid 19 in ambito contrattuale e concorsuale”, tentando di porre fine al caos normativo dovuto alle mancanze di risposte certe in una situazione nuova e di tipo emergenziale.

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“La Corte di Cassazione è intervenuta proprio partendo dall’inquadramento civilistico del contratto (inteso in senso ampio, non solo come contratto immobiliare – nello specifico – di locazione) facendo riferimento alle diverse norme applicabili in tema di risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta ed eccessiva onerosità. La Cassazione ha poi svolto un lavoro di integrazione e incrocio delle norme del Codice Civile con la recente legislazione anti-Covid, che ha previsto una serie di regole per tutelare adeguatamente le due parti di un contratto tenendo conto del contesto emergenziale, ad esempio in materia di rapporto fra le responsabilità del debitore e la necessità di rispettare le misure di contenimento prevista dal Cura Italia (articolo 91, dl 18/2020).

Naturalmente all’interno dell’ampio mondo dei contratti ci sono anche quelli di locazione, nelle varie tipologie, commerciali e residenziali.”

L’atteggiamento della Cassazione rispetto al contratto di locazione in essere è conservativo o propende per la risoluzione?

“Il principio che viene più volte richiamato è quello della buona fede  e quello della conservazione del contratto. Per il principio della buona fede, le parti contraenti, in ogni caso, sono tenute “a trattare in buona fede e a condurre a termine la trattativa pervenendo al risultato”, che può essere rappresentato da un «accordo per la prosecuzione del rapporto ovvero per il suo scioglimento, ove ciò risulti ad entrambi più conveniente».

Oltre al principio della buona fede viene fortemente caldeggiata tra le parti la necessità di rinegoziare le condizioni contrattuali nell’apportare “modifiche al contratto suggerite dalla ragionevolezza e dalla buona fede; la parte che per inadempimento dell’altra non ottiene il contratto modificativo, cui ha diritto, può chiedere al giudice che lo costituisca con sua sentenza”.

In questo caso però la decisione del giudice “dovrà calibrarsi su elementi rigorosamente espressi dal medesimo regolamento negoziale”.

Centrale risulta, in ogni caso, la valutazione, da parte del giudice, dell’attività di contrattazione svolta dalle parti prima che il processo rinegoziativo si interrompa, potendo residuare da esso spiccati elementi per decidere.”

Qual è la ratio e quali sono i principi dell’ordinamento – oltre a quello della buona fede – a cui fa appello la Cassazione nel dare questa interpretazione?

“Sulle base delle premesse sopra indicate, in generale, la rinegoziazione viene ritenuto lo strumento più adeguato in tutti i casi in cui un contratto l’esistenza e la validità di un contratto si scontrino con la realtà dei fatti causata dall’emergenza Covid. Limitare la tutela del creditore “alla risoluzione e al risarcimento del danno significherebbe demolire il rapporto contrattuale, incanalandolo in quell’imbuto che la clausola di buona fede e la rinegoziazione dovrebbero valere a scongiurare”, spiega la Cassazione.

Quindi un contratto può essere rinegoziato in considerazione della mutata situazione rappresentata dalla pandemia. Risoluzione dell’accordo e risarcimento non sono infatti gli strumenti adatti ad affrontare una situazione di emergenza, che richiede piuttosto di far valere la clausola di buona fede e la successiva rinegoziazione.

Se le due parti sono disponibili, «s’incontrano e concludono» , se non c’è accordo « è il giudice a decidere».”

Hai a disposizione qualche dato sui contratti di affitto (residenziali e commerciali) in sofferenza a causa della pandemia? O sul numero di cause avviate e di contratti rinegoziati?

“L’attività giudiziaria è stata sospesa per diversi mesi, quindi tutti i giudizi pendenti sono ripartiti a fatica qualche mese fa, non è facile quantificare. Molte attività sono state sospese con l’ultimo DPCM che ha istituito le zone rosse, arancioni e gialle. Inoltre, si è cercato di prevenire il problema ‘a monte’: gli ultimi tre decreti, i cosiddetti “Decreti ristori”, hanno previsto bonus a favore di specifiche categorie che hanno dovuto sospendere le attività perché ritenute a rischio e a cui sono stati destinati bonus per le locazioni commerciali.”

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