Uno studio firmato da Patrigest e Gabetti Property Solutions ha individuato i principali trend di sviluppo dell’immobiliare per il nuovo anno, per residenziale, logistica, uffici-retail ed alberghiero.
Residenziale: chiude il terzo trimestre a +3,1%, buone le attese per il 2021 grazie agli incentivi.
Il terzo trimestre del 2020 ha presentato un’inversione di tendenza per il settore residenziale rispetto ai due trimestri precedenti caratterizzati da una forte calo delle transazioni (-13,9% rispetto a Q1-Q3 2019), perché si è chiuso con un +3,1% rispetto allo stesso trimestre del 2019. Come segnala il report, a crescere sono stati soprattutto i comuni non capoluogo, +8,1%, a fronte di un calo complessivo per i comuni capoluogo.
Per la chiusura del quarto trimestre, il report prevede valori in lieve calo (nell’ordine del -15/20%). Il calo tuttavia non sarà generalizzato ma riguarderà unicamente le zone periferiche o quegli asset che per tipologia e dimensione non incontrano l’attuale domanda abitativa.
In generale, invece, per gli appartamenti di buon livello qualitativo o per i prodotti nuovi, nelle medie e grandi città non è prevista una contrazione dei valori.
Lasciano ben sperare inoltre le opportunità di sviluppo per il settore immobiliare aperte dal Decreto Rilancio, che si concretizzeranno maggiormente nel 2021.
I nuovi trend residenziali evidenziati dal Report per il 2021 sono i seguenti:
- Si parla di casa polifunzionale – una casa hub utilizzata non solo a scopi abitativi ma anche lavorativi e ricreativi – di dimensioni più ampie e spazi modulabili
- Più spazio per lo smart working che molte aziende potrebbero applicare in maniera permanente
- Gli spazi esterni saranno percepiti ancor di più come vitali e come valvola di sfogo per l’abitazione stessa e per chi la abita
- I servizi condominiali come box locker, palestra, sale polifunzionali saranno percepiti come di grande valore aggiunto
- Sarà l’anno delle seconde case grazie al ricorso allo smart working e alla maggiore propensione a trascorrere periodi di villeggiatura in una propria abitazione
Uffici: canoni tendenzialmente stabili, ma con ‘pacchetti facilitazioni’ per i locatari
Per il settore uffici – nonostante il sensibile calo nell’assorbimento, specialmente a Roma, e nonostante lo stock a disposizione trovi al momento difficile locazione – il report non prevede una tendenza al ribasso sostanziale dei canoni di locazione e dei prezzi nelle compravendite. “Piuttosto in tema di affitti, i locatari trattano con i landlord per ottenere un pacchetto di riduzioni/facilitazioni, con un maggior ricorso allo step rent, mantenendo però intatto il canone a regime”.
“Potrebbe verificarsi – spiegano gli esperti dell’Ufficio Studi – una possibile situazione di morosità o inesigibilità dei canoni, in situazioni di particolare e specifica difficoltà, un possibile aumento del tasso di vacancy dovuto ad esempio alla riconversione permanente da forzata a volontaria dallo smart working di dipartimenti o linee di business. In diverse situazioni, a fronte di una modifica temporanea del canone a ribasso, può essere richiesto da parte delle proprietà un allungamento della durata contrattuale”.
Ecco le tendenze individuate per il comparto uffici nel 2021:
- Cambierà la modalità di progettazione, distribuzione e fruizione degli spazi interni, come conseguenza della forte accelerazione data allo smart working
- È prevedibile l’adozione di una maggiore distanza tra le postazioni di lavoro che, in parte, riassorbirà la superficie complessiva presumibilmente ridotta per l’utilizzo dell’home working
- Varrà sempre meno il concetto di scrivania propria, mentre crescerà quello di desk condiviso
Retail: omnicanalità e un nuovo modo di intendere la customer experience
Nel 2020 il settore retail ha risentito negativamente della pandemia, ad eccezione del comparto della Grande Distribuzione Organizzata, che ne ha invece beneficiato.
“Il Covid e l’emergenza sanitaria hanno di fatto accelerato tendenze già in atto, a partire dalla modalità omnichannel, con una forte interazione tra online e offline e l’innovazione in primo piano – spiegano gli esperti – In futuro si prevede una contrazione degli investimenti, soprattutto esteri. A cui sarà necessario rispondere con una razionalizzazione delle reti di vendita, con la ricerca di nuova identità, format fisici da ridimensionare o ampliare, riposizionamenti, acquisizioni, fusioni e, inevitabilmente, qualche chiusura”.
Questi i principali trend individuati per il 2021 nel settore retail:
- Cambiamenti nella shopping experience con maggiore ricorso alle tecnologie (per esempio i camerini interattivi) e maggiore attenzione agli aspetti igienico-sanitari
- Rinnovo del vending basato sui distributori automatici ampliato e distribuito territorialmente
- Maggiore sviluppo app di retailer e catene per gli acquisti e la spesa online
- Maggior adozione delle modalità cashless da parte dei retailer per evitare code e rendere più piacevole e anche sicuro lo shopping
Settore alberghiero: alla ripresa del turismo un nuovo modo di intendere gli hotel
Il centro studi di Federalberghi stima per il 2020 un calo delle presenze complessivo del 56,1% ovvero circa 245 milioni di presenze totali perse soprattutto a causa del calo del 74% delle presenze di non residenti e del 37,9% di quelle italiane. Per i prossimi 2/4 anni, gli esperti internazionali del settore prevedono una crescita progressiva con un ritorno ai risultati conseguiti nel 2019, anche se la variabile tempo dipenderà dalla diffusione del vaccino anti Covid-19. Dal 2024/2025 in poi è ragionevole pensare che, se non interverranno altri fattori dirompenti, i flussi turistici riprenderanno la loro naturale evoluzione.
Questi i principali trend di settore per i prossimi anni:
- Spazi e servizi per lo smart working, ma anche alberghi riconvertiti in Work Hub e Work station con spazi modulabili
- Spazi sociali ideali per rilassarsi o incontrare altre persone
- Zone per il relax psico-fisico
- Spazi polifunzionali trasformabili per eventi
- Bar e ristoranti con un’offerta variegata H24
- Servizi per il tempo libero e per lo sport
- Uso diurno degli hotel (ad ore)
- Maggiore domanda infrasettimanale e in bassa stagione
- Contaminazione business e leisure
- Turismo della terza età e turismo medicale
- Spinta customizzazione dei servizi
- Camere funzionali, ipertecnologiche ed iperconnesse
Settore logistica: procede il trend positivo legato ed e-commerce
Il boom dell’e-commerce ha favorito fortemente la logistica, tanto che si prevede che l’asset class logistico sarà sempre più sotto il radar degli investitori in futuro e che la domanda di spazi sarà in continua evoluzione e crescita.
- Realizzazione o ristrutturazione di immobili performanti, tecnologicamente avanzati, rispondenti alle normative internazionali e ambientali, adatti a una “LOGISTICA 4.0”
- Localizzazioni in specifici parchi industriali e/o logistici che, rispetto a una soluzione dedicata (singola), possono godere di maggiori servizi in termini di security, generazioni di energia, controllo accessi, facilities, raccordi ferroviari (nel caso di interporti) e anche di maggiore flessibilità di spazi e manodopera
- Last mile: presenza di una rete capillare di distribuzione in prossimità delle principali aree urbane italiane, come strategia localizzativa integrata
- Scelte organizzative e di progettazione dei magazzini legate al distanziamento di sicurezza, all’omnicanalità e all’automazione.
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Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
