15 Settembre 2022, 10:11

All’interno del mercato immobiliare il tema delle aste è spesso visto con diffidenza; questo è dovuto principalmente ad una mancata conoscenza delle sue logiche. Abbiamo intervistato Mirko Frigerio, Vice Presidente esecutivo NPLS RE_Solutions per spiegarci come funziona il mondo delle aste e quali sono le sue previsioni.

Partiamo dall’inizio, perché un immobile finisce all’asta? Può spiegarci brevemente in cosa consiste la procedura?

Un immobile tipicamente va all’asta perché il proprietario non è più stato in grado di pagare il mutuo attivo sullo stesso. Tuttavia, il procedimento di pignoramento non è immediato: prima che la banca arrivi a pignorare un immobile, passano circa 3/4 anni dall’interruzione del rapporto con il proprietario.

La procedura di pignoramento è lunga e complessa. In caso di insolvenza, la banca fa partire l’iter che passa per il tribunale. Il tribunale si prendere carico di valutare l’immobile tramite un consulente esterno e sulla base di questa valutazione attiva la procedura per vendere coattivamente l’immobile.

Non sempre gli immobili che vengono pignorati arrivano al tribunale. Talvolta, se sussistono le condizioni e i requisiti, è possibile che la controversia venga risolta tramite un accordo extragiudiziale, detto in maniera colloquiale “saldo e stralcio”. In questo scenario il creditore accetta di recuperare parte del debito a patto che lo recuperi immediatamente e il debitore viene liberato definitivamente dal debito.”

Come si inserisce la figura dell’agente immobiliare in questo contesto?

Per poter pubblicizzare un’asta occorre essere soggetti autorizzati ai sensi dell’art. 490 che consente la pubblicità legale. Non esiste però legge che vieta la pubblicità commerciale (ovvero informare che in una determinata data ci sarà la vendita all’asta di un determinato immobile). È molto frequente che l’agente assuma quindi prevalentemente il ruolo di consulente per i clienti che vogliono partecipare all’asta, verificando ad esempio se l’immobile è in buono stato o se è mutuabile.

Partecipare alle aste nasconde alcune criticità ed è per questo che molte persone si fanno scoraggiare. È proprio qui che si inserisce il prezioso lavoro dell’agente che diventa, come già detto, un vero e proprio consulente. Questa figura professionale assume un valore ancor maggiore nel caso si opti per accordi extragiudiziali.”

Quali requisiti sono necessari per partecipare ad un’asta?

Tutti possono acquistare un immobile all’asta, tutti tranne il proprietario dell’immobile. Per accedere all’asta non esistono requisiti particolari da rispettare; occorre solo avere a disposizione l’acconto, che è pari al 10% del valore dell’immobile e viene versato contestualmente all’offerta.

Se l’immobile non viene venduto alla prima asta, ne verrà fissata una seconda, e così via. A ogni asta c’è un ribasso del 25%, questo per incentivare l’aggiudicazione e renderla più veloce; questo non necessariamente abbatte il valore della casa in quanto l’asta è al rialzo.

Generalmente, le aste radunano più partecipanti nei grandi centri rispetto ai paesi più piccoli perché in questi ultimi subentra l’aspetto umano: è più probabile conoscere il proprietario della casa e si vuole evitare di acquistare all’asta la sua casa.”

Si è registrata una variazione tra il periodo prepandemico e oggi?

Con l’avvento della pandemia, i tribunali hanno emesso un decreto di sospensione delle aste (valido per tutte le aste riguardanti immobili residenziali adibiti ad abitazione principale). Abbiamo così visto sospendere circa 44.000 aste. Parallelamente anche l’attività di pignoramento ha subito un grande rallentamento, circa del 50%.

Ad oggi, nonostante il periodo più buio sia alle spalle, i tribunali non sono ancora a pieno regime, basti pensare che ci sono ancora circa 35.000 pignoramenti precedenti al 2020. Verosimilmente vedremo un boom verso la fine del 2023, in quanto il pignoramento avviene dopo 4 anni dall’inizio dell’insolvenza.

La probabilità che il numero delle aste aumenti è una delle preoccupazioni delle banche. Oggi infatti sono più attente a gestire il precontenzioso in modo da evitare il più possibile l’epilogo dell’asta.

Cosa prevedi per il futuro?

Quello che vedo – e spero – è che l’obiettivo che stanno perseguendo banche e istituzioni porti i suoi frutti. L’idea è che, a tendere, la metà degli immobili all’asta venga venduta prima di arrivare in tribunale, attraverso ad esempio accordi extragiudiziali.

Naturalmente le aste non scompariranno, si tratterà però di procedure concorsuali per crisi d’impresa e per quelle situazioni per le quali non si riesce a trovare un accordo.

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