Maurizio Pesenti: iad e mercato immobiliare

Abbiamo intervisto Maurizio Pesenti, Head of Network di iad, che ci ha parlato di temi attuali e interessanti. Ad esempio, quello dell’aumento dei tassi di interesse sui mutui o quali sono le città in cui conviene investire, con un focus sul ruolo che la sua azienda ricopre e come programma di espandersi ed evolversi nei mesi a venire.

Impatto del rialzo dei tassi di interesse nei primi mesi del 2023

Il mercato di Milano è l’unico in cui, al contrario rispetto al resto d’Italia, le transazioni continuano a crescere, mentre in alcune regioni del centro Italia, come Marche e Abruzzo, sono in calo, spiega Maurizio.

Il motivo lo si riscontra essenzialmente nel timore del futuro a breve termine: chi vorrebbe comprare casa adesso ma non lo fa per timore del rialzo dei tassi, spesso non considera che un mutuo dura fino a 30 anni, e che le fluttuazioni dei tassi a 3 mesi non dovrebbero essere nemmeno considerate. Questa visione a brevissimo termine è influenzata dalla tendenza a porre l’attenzione sull’andamento quotidiano della nostra economia, senza considerare un lasso di tempo più ampio, come quello in cui si va a estinguere un mutuo.

La reazione, in periodi in cui la congiuntura economica è meno favorevole, è quella di orientarsi sugli affitti come scelta di breve periodo. Tuttavia, bisognerebbe sempre considerare che in ogni caso il canone versato in un affitto resta a fondo perduto, e che interessi e capitale che si sarebbero versati in un mutuo non si recuperano più.

In Italia oggi il patrimonio immobiliare è all’80/90% di proprietà e quasi tutte le persone che hanno acquistato negli ultimi decenni lo hanno fatto grazie al mutuo. Considerando un medio/lungo periodo, il tasso del 3/4% non è per nulla male. Se poi si paragona questa cifra a un periodo in cui il costo del denaro era quasi pari a 0, appare un valore enorme.

Quali sono le città più interessanti in cui investire al momento?

Oltre la già citata Milano, anche Bologna ha avuto in proporzione un elevato numero di transazioni.

Alcune zone d’Italia sono tornate a essere attrattive per gli stranieri, pensiamo alla Sicilia, alla Costiera Amalfitana, alla Puglia, ma anche a Venezia e Firenze, città che vedono oggi gli americani come primi acquirenti, anche per una questione di cambio favorevole.

Anche i clienti cinesi stanno tornando ad acquistare in Italia, e si orientano sempre più spesso su immobili che superano 1 o 2 milioni di euro.

iad collabora con alcuni portali dedicati proprio agli stranieri che voglio acquistare nel nostro Paese, come Gateaway e Green Acres, utilizzatissimo da investitori del nord Europa, ed entrambi ci confermano che anche località meno glamorous, come Genova o alcune città delle Marche ad esempio, sono di interesse crescente per il pubblico straniero.

Come prosegue l’espansione di iad?

La rete sta continuando ad ampliarsi in maniera esponenziale, siamo ora presenti nelle principali città italiane, non solo Milano e Roma ma anche Genova e dintorni.

Marzo è stato un mese record per l’azienda, con oltre 150 transazioni, siamo quindi ottimisti anche sul futuro a medio termine, e la speranza è che il costo del denaro torni a scendere dal 2024, il che influenzerebbe ulteriormente la nostra crescita, dichiara Maurizio.

Come funziona il modello di business di iad?

Iad al momento rappresenta ancora una parte molto piccola del mercato italiano, ma le cose stanno andando molto bene. Arrivata in Italia 5 anni fa, l’azienda conta al momento 630 consulenti.

iad ha portato per prima in Italia un modo modello di business completamente nuovo nel real estate. Siamo un’unica grande agenzia, basata sul network marketing come acceleratore per la crescita del brand. I nostri agenti possono lavorare da casa come da qualsiasi altro luogo, senza nessuna imposizione di investimenti.

Iad è un’azienda nativa digitale, e questa è sicuramente una caratteristica che ne ha consentito una crescita esponenziale in questi anni.

I suoi agenti hanno accesso ai migliori strumenti digitali presenti nel settore. Inoltre, grazie ad alcune partnership strategiche, come quelle con Euromq e Casashare e allo sviluppo interno, a breve potranno utilizzare il digitale ancora di più per emergere in un mercato in veloce e costante cambiamento.

I progetti futuri prevedono infatti lo sviluppo di applicazioni innovative, create dal team “iad studio” di Parigi, di cui gli agenti iad potranno usufruire nella loro attività quotidiana, accelerando alcuni processi time-consuming.

Come valutate l’impatto della normativa europea sulle Case Green nel mercato immobiliare?

Inevitabilmente la normativa europea avrà un forte impatto sul mercato immobiliare italiano, che è composto all’incirca all’80% da immobili antichi e quindi al di sotto della classe di efficienza energetica minima richiesta dalla UE.

Come sappiamo, infatti, la comunità europea ha imposto nuove soglie di prestazione energetica da raggiungere entro il 2030, che prevedono l’adeguamento della classe almeno a livello E (per poi arrivare alla D entro il 2033), il che andrà a incidere moltissimo sulla valutazione degli stessi, soprattutto di quelli usati, nelle grandi città.

Tale adeguamento impatterà in termini di costi per i proprietari di immobili datati, creando un fronte di spesa inaspettato e di un certo ammontare, nella maggior parte dei casi difficile da affrontare.

A fronte di un possibile problema, soprattutto per le persone anziane che vivono in immobili residenziali anni 50/60, spesso di grandi dimensioni, si intravede però un’opportunità. La soluzione potrebbe essere quella della vendita della nuda proprietà, opzione che creerebbe immediata liquidità, e che potrebbe permettere al proprietario di continuare a vivere nell’immobile a cui è affezionato e dove magari ha passato la sua intera esistenza.

Come sarà l’agente immobiliare del 2023 (e anche del 2033)?

Non crediamo nella disintermediazione, l’agente immobiliare sarà sempre protagonista. Senza dubbio si dovrà dotare di nuovi strumenti digitali, dovrà diventare sempre più tecnologico e formarsi costantemente, ponendo grande attenzione ai nuovi modelli di business che si stanno affacciando sul mercato. Siamo dell’idea che l’aspetto umano resti al primo posto attraverso la formazione, la collaborazione e la crescita degli individui, anche se inseriti in grandi organizzazioni internazionali, precisa l’Head of Network.

iad ha oltre 18.000 agenti in Europa e a tutti garantisce lo stesso modello di business che li vede protagonisti e al centro dello sviluppo della rete.

Nel 2033 probabilmente l’agente sarà accompagnato da strumenti di intelligenza artificiale, ciò renderà sempre meno possibile soddisfare i nuovi clienti con metodologie antiquate. Come ci ha insegnato l’avvento della pandemia, alcuni fattori possono accelerare improvvisamente – ad es. il digital – modificando radicalmente modalità di lavoro statiche da anni. Ma questa, oltre che una sfida, rappresenta anche uno stimolo per migliorare e aggiornarsi continuamente su tutti i fronti.

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