21 Luglio 2022, 18:08

Acquistare una nuda proprietà conviene? È questa la domanda a cui ci proponiamo di rispondere in maniera semplice ma completa. Si tratta di un tema importante da due parti: per chi è interessato ad eventuali investimenti immobiliari di medio-lungo termine, ma anche per chi è in possesso di una casa che, per qualche motivo, vuole vendere pur rimanendoci a vivere.

Infatti, l’acquisto di nuda proprietà non è altro che l’acquisto della casa senza l’usufrutto, cioè senza poterla concretamente abitare. In questo modo, chi vende casa può continuare a viverci; non è un mistero che spesso scelgano questa soluzione le persone anziane che, in questo modo, possono realizzare subito il valore della casa, pur potendoci vivere in genere fino alla fine della propria vita.

Spesso è una questione ereditaria, per nonni o genitori che vogliono dare immediatamente una mano ai propri eredi ma non possono vendere la casa in maniera tradizionale. Un ottimo compromesso che è vantaggioso da entrambe le parti, ma che naturalmente ha anche qualche svantaggio. Vediamoli in questo articolo.

Acquisto nuda proprietà: quando conviene?

Quando si acquista una nuda proprietà ci sono numerose valutazioni da fare, tra cui la convenienza economica ma anche l’orizzonte temporale. Come per ogni investimento, bisogna fare attente valutazioni, in quanto un errore in fase di acquisto potrebbe compromettere la reddittività dell’investimento.

Per questo motivo, l’ideale è farsi supportare da un professionista. Nel caso della nuda proprietà, si acquista sostanzialmente una casa senza però avere il diritto di viverci fino ad una certa scadenza o avvenimento specifico.

Nell’atto di compravendita l’evento è citato in maniera chiara e specifica, come potrebbe essere la morte del soggetto che gode dell’usufrutto nel caso di persona anziana che vuole realizzare una certa cifra prima della sua morte. L’esempio è effettivamente la casistica più comune per questo tipo di compravendita.

Il prezzo di acquisto è inevitabilmente più basso del valore di mercato dell’abitazione, proprio perché il venditore continua a viverci per un certo periodo di tempo. Ancora una volta, nell’esempio della persona anziana, possiamo dire che in caso di proprietario over-70 il prezzo d’acquisto sarà intorno al 70% del valore dell’abitazione.

L’investimento può così essere redditizio per due motivi. Primo, la rivalutazione della casa nel tempo ed il differenziale tra quanto pagato ed il valore della casa in normale compravendita. L’aspetto negativo, piuttosto immediato ed evidente, è che non si può ottenere una rendita immediata dalla casa (mettendola ad esempio in affitto). Un altro svantaggio riguarda l’eventuale mutuo; che sia fatto per esigenza di liquidità o anche solo per dilazionare l’investimento, il mutuo è più costoso rispetto alle normali condizioni. Il motivo è semplice: la banca ritiene questo investimento speculativo (a differenza di un acquisto di prima casa) e dunque richiede un interesse maggiore, spesso tempistiche di rimborso minori e un massimo erogabile inferiore in proporzione al costo di acquisto di tale nuda proprietà.

Vendita nuda proprietà: quando conviene?

La vendita della nuda proprietà, vien da sé, conviene innanzitutto quando l’interesse primario è quello di realizzare una somma liquida continuando ad avere un tetto sopra la testa. Nel classico caso della persona anziana, l’interesse potrebbe essere quello di avere una casa fino alla fine della propria vita, ma contemporaneamente avere anche una disponibilità economica per mantenere il proprio stile di vita o avere liquidità per aiutare figli o nipoti a fare un investimento importante, come proprio l’acquisto della casa.

Il primo svantaggio, altrettanto evidente, è che si realizza solo una percentuale del valore della casa e comunque una quota nettamente più bassa rispetto al valore a regime normale. Una considerazione da fare anche in funzione delle esigenze familiari, poiché il valore differenziale, è completamente perso.

Va considerata nelle valutazioni anche la tempistica, ma questo è un aspetto molto soggettivo. Inoltre, anche il momento in cui si sceglie di vendere (o di comprare, in realtà) è piuttosto decisivo. Infatti, l’andamento del mercato immobiliare è da tenere in considerazione ed un buon momento per vendere potrebbe rivelarsi ottimo anche per la vendita della sola nuda proprietà, mentre invece un momento negativo del mercato è negativo anche per questo genere di vendita.

Hai dubbi sul pagamento delle tasse nell’ambito della nuda proprietà? Leggi il nostro articolo!

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