Con il termine Nuda proprietà si fa riferimento alla proprietà di un bene il cui pieno esercizio viene limitato dal fatto che il potere di godere e disporre del bene è stato attribuito ad altri. Il diritto di poter utilizzare, ad esempio l’abitazione, spetta in questo caso all’usufruttuario.

Dunque da un lato abbiamo un nudo proprietario titolare di un diritto sulla casa che risulta ridotto e dall’altro abbiamo un usufruttuario che ha il diritto di utilizzare il bene entro un tempo determinato o fino alla sua morte. A seguito dell’estinzione dell’usufrutto la nuda proprietà si espande e il nudo proprietario acquista nuovamente la proprietà dell’immobile in modo pieno ed esclusivo.

La nuda proprietà può essere conseguita in due modi: con la cessione dell’usufrutto a un terzo oppure acquistando direttamente dal venditore la sola nuda proprietà sull’immobile. Appurato che la facoltà di godimento del bene è in capo all’usufruttuario dubbi sorgono per ciò che concerne il pagamento delle spese e il versamento delle imposte legate all’immobile.

Chi paga le tasse: nudo proprietario o usufruttuario?

Da un punto di vista fiscale la legge stabilisce che le imposte e le tasse gravanti sull’immobile sono dovute da chi beneficia dell’utilizzo dell’immobile.

Quanto sopra trova fondamento in una disposizione del codice civile, l’articolo 1008, in base al quale viene affermato esplicitamente che l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali quali le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Dunque imposte come l’IMU (imposta municipale unica) o la TARI (la tassa sui rifiuti) sono a carico di chi detiene l’immobile, ovvero l’usufruttuario.

Ci si chiede allora cosa succeda se l’usufruttuario non provveda al pagamento dell’IMU. Poiché l’unico soggetto responsabile è l’usufruttuario qualora egli effettui nei termini il versamento dell’imposta sulla casa l’onere fiscale non si trasferirà al nudo proprietario che potrà dormire sonni tranquilli. L’usufruttuario resta l’unico debitore nei confronti della Pubblica Amministrazione e in caso di inadempimento sarà il Fisco a dover effettuare i controlli e i dovuti accertamenti facendo scattare eventuali sanzioni nei suoi confronti.

Nudo proprietario o usufruttuario: chi paga le spese?

Se le tasse e le imposte gravanti sull’immobile sono a carico dell’usufruttuario, per quanto concerne le spese connesse all’utilizzo del bene, occorre fare una distinzione. Le spese di carattere ordinario, anche quelle condominiali qualora l’immobile sia inserito in un condominio, spettano all’usufruttuario al quale viene riconosciuto il normale godimento del bene. In base a quanto stabilito dall’articolo 1004 del codice civile le spese e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario.

Le spese da sostenere per la manutenzione straordinaria dell’immobile incombono invece sul nudo proprietario. Secondo quanto stabilito dall’articolo 1005 del codice civile le riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento per l’intero o per una parte notevole, di tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. L’usufruttuario dovrà corrispondere al nudo proprietario, durante l’usufrutto, gli interessi sulle somme sostenute per le riparazioni straordinarie.

Sono dovute invece interamente dall’usufruttuario le spese di carattere straordinario che si siano rese necessarie a seguito dell’inadempimento dei suoi obblighi di manutenzione ordinaria.

Cosa succede nei confronti del condominio? In base a quanto stabilito dalla legge, per agevolare l’attività degli amministratori di condominio, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono in solido per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Questo sta a significare che in ogni caso l’amministratore, in presenza di usufrutto, potrà rivolgersi indistintamente, per il saldo del debito riferito alle spese condominiali, sia all’usufruttuario che al nudo proprietario. Chi ha pagato potrà esercitare azione di regresso per ottenere, da parte di chi era effettivamente tenuto a sostenere la spesa, il rimborso delle somme versate.

Nuda proprietà: quali sono i vantaggi

L’acquisto della nuda proprietà può comportare dei significativi vantaggi per chi non ha un immediato interesse a fruire dell’immobile.

I vantaggi sono prettamente economici. Oltre a quelli di carattere fiscale che abbiamo già illustrato, l’altro vantaggio da menzionare è il risparmio che si consegue nel momento in cui si investe in un immobile senza necessariamente avere intenzione di abitarci. Per calcolare il valore della nuda proprietà si dovrà tener conto del valore di mercato dell’immobile (legato ad indici come lo stato di conservazione e l’ubicazione) e dell’età del soggetto che ne manterrà l’usufrutto.

Il valore della nuda proprietà cambia infatti in funzione dell’aspettativa di vita di chi ne ha l’usufrutto. Maggiore è l’età dell’usufruttuario e maggiore sarà il prezzo della nuda proprietà. Si calcola dunque la differenza tra il valore della proprietà piena e il valore dell’usufrutto, ottenuto attraverso appositi coefficienti che variano in funzione dell’età anagrafica di chi ha il diritto reale minore.
Al vantaggio del nudo proprietario corrisponde anche  un vantaggio dell’usufruttuario che potrà continuare ad abitare la casa ricevendo anche una somma di denaro che gli consenta di trascorrere in un maggiore agio la propria vecchiaia.

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