Leasing immobiliare abitativo: cos’è. Vantaggi e svantaggi rispetto a mutuo e rent to buy

Il leasing immobiliare abitativo – introdotto dalla Legge di Stabilità del 2015 – esattamente come il più diffuso strumento finanziario utilizzato per le automobili, consente di utilizzare un bene (in questo caso un’abitazione) pagando rate periodiche alla società che ne detiene la proprietà (banca o finanziaria).

Una volta concluso il pagamento delle rate standard, si può scegliere se pagare una maxi rata finale – prestabilita in fase di stipula del contratto – per diventare proprietario a tutti gli effetti della casa o se restituire l’immobile alla proprietà.

Così descritta, questa particolare forma di contratto di finanziamento, può sembrare molto conveniente – ed in effetti lo è – anche se poco diffusa. Inoltre, presenta analogie sia con il mutuo che con il rent to buy, l’affitto con riscatto. Vediamo nel dettaglio le differenze con questi ultimi e, in definitiva, vantaggi e svantaggi del leasing immobiliare.

Leasing immobiliare: le differenze rispetto al rent to buy

La differenza sostanziale sta nel fatto che il leasing è un contratto di finanziamento, e quindi deve essere necessariamente stipulato tra una banca o finanziaria e una persona fisica. Il rent to buy, o affitto con riscatto, invece può essere stipulato indifferentemente tra due persone fisiche o tra una persona fisica e una persona giuridica.

Esistono poi altre due differenze:

  • A differenza del leasing, il rent to buy può essere trascritto fin dall’inizio nei registri immobiliari, tutelando l’acquirente fino al momento dell’eventuale acquisto
  • Nel rent to buy vanno specificate in maniera obbligatoria le due componenti che costituiscono il canone: quella di godimento, cioè la quota che funge da corrispettivo d’affitto e la quota che costituisce acconto del futuro eventuale prezzo di vendita. Ciò non avviene nel leasing
  • Nel leasing, a differenza che nel rent to buy e nella locazione ordinaria, sono a carico dell’utilizzatore sia gli interventi di manutenzione ordinaria che le riparazioni straordinarie

Leasing immobiliare: le differenze rispetto al mutuo

Con il mutuo, il soggetto diventa subito proprietario del bene, con tutte le conseguenze positive e negative (oneri fiscali) che ne derivano; con il leasing – come spiegato sopra – no.

Inoltre:

  • Col leasing è possibile finanziare fino al 100% del valore totale dell’immobile da acquistare, includendo anche i costi per l’arredamento
  • Minori costi notarili rispetto al mutuo ipotecario, in quanto nel leasing non è prevista ipoteca
  • Col leasing il contraente sa da subito quanto pagherà per la durata del contratto. Tuttavia i tassi di interesse dei mutui sono generalmente più vantaggiosi.
  • Il leasing ha una procedura di istruttoria più veloce rispetto al mutuo
  • I contratti di mutuo possono avere durate temporali molto lunghe (fino a 30-40 anni) e questo consente di diluire il valore delle rate. Al contrario, i tempi massimi relativi ai contratti di leasing immobiliare normalmente si attestano intorno ai 12-15 anni.
  • Il maxi canone iniziale del leasing è generalmente inferiore rispetto all’anticipo del mutuo

Leasing immobiliare: altri vantaggi e svantaggi

Pro:

  • Un bene in leasing, non essendo di proprietà dell’utilizzatore, non può essere né sequestrato né pignorato
  • Se l’utilizzatore si trova in difficoltà economiche potrà richiedere la sospensione per 12 mesi del pagamento dei canoni di locazione (per una sola volta nella durata del contratto)

Contro:

  • Nel leasing, l’utilizzatore assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene. Per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi.

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