Il rent-to-buy: un nuovo modo di comprare casa

Introdotto nel nostro ordinamento nel 2014, il Rent-to-buy consente di pagare il prezzo di un immobile ratealmente, pur ottenendone l’immediata disponibilità. Vediamo insieme pro & contro e modalità di questo tipologia contrattuale.

Il rent-to-buy o affitto con riscatto è una tipologia di contratto relativamente recente, introdotta nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia del 2014. E non è un caso che sia stata introdotta proprio in quegli anni – a seguito della crisi economica mondiale del 2008.

Infatti, venne introdotto proprio per ovviare alle difficoltà congiunturali in cui si trovava all’epoca il mercato immobiliare, causate dalla mancanza di liquidità e dalla difficoltà, per i potenziali acquirenti, di accedere al credito bancario.

Rent-to-buy: in cosa consiste?

Si tratta di una possibilità molto ghiotta per chi non dispone della liquidità immediata per acquistare una casa o si è trovato a vivere per diversi anni in affitto. Il rent-to-buy, infatti, è un contratto che consente al conduttore/acquirente di disporre immediatamente dell’immobile e di posporre a un momento successivo la fase di acquisto. La disponibilità immediata dell’immobile avviene a fronte del pagamento di un canone di cui una parte è da im­putare all’utilizzo e un’altra al prezzo finale di vendita in caso di conferma da parte del conduttore-acquirente. Dunque, il conduttore/acquirente paga il prezzo dell’immobile ratealmente, nel corso del tempo (sino ad un massimo di 10 anni per preservare le tutele connesse alla trascrizione del contratto).

Il proprietario, a sua volta, riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, sino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita.

Affitto con riscatto: come funziona?

In sostanza il rent to buy si articola in due fasi (di cui una effettiva, l’altro solo eventuale):

  • la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
  • la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso).
  • Quindi il perfezionamento del contratto dipende dalla decisione finale assunta dal conduttore, per cui:
  • se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo;
  • se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).

Regime fiscale

Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente? Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Il trattamento fiscale è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate in un’apposita circolare esplicativa (n. 4/E del 19 febbraio 2015). In ogni caso, per valutare vantaggi o svantaggi fiscali è necessario valutare la specifica posizione del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso. Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista.

Quali immobili possono essere oggetto del Rent-to-buy?

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile: appartamenti,
autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

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