L’importanza del rogito: cos’è e come deve essere redatto

Sia che tu ti appresti ad acquistare la prima casa o che tu debba acquistare un immobile per la tua attività o comprare la casa vacanze sul mare che desideravi da tempo, presto o tardi ti troverai di fronte alla necessità di stipulare un rogito.

Ma che cos’è un rogito? A cosa serve e perché è un documento tanto importante nel nostro ordinamento? Quali sono i documenti necessari e quali le informazioni da sapere per non trovarsi impreparati? Vediamolo insieme in questa breve guida.

Cos’è il rogito o atto pubblico?

Il rogito è il documento ufficiale con cui si sancisce il passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente.

Viene redatto da un notaio, il quale attesta che in sua presenza si sono verificati determinati fatti e cioè:

  • che davanti a lui si sono presentate delle persone,
  • che questi individui hanno espresso una precisa volontà (in questo caso la compravendita di un immobile),
  • volontà che è stata accolta nel documento (rogito), sottoscritto dalle parti.

Differenza tra atto pubblico (o rogito) e scrittura privata autenticata

Il Codice Civile, all’articolo 1350, prescrive che i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono essere fatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Ma tra le due modalità esiste una grande differenza. Nel caso del rogito, infatti, il notaio dirige personalmente l’integrale compilazione dell’atto, previa indagine della volontà delle parti, al fine di tradurre la volontà stessa in un contratto non solo formalmente perfetto ma anche idoneo a produrre il risultato perseguito.

Proprio per questo motivo, i fatti attestati e descritti nell’atto pubblico fanno piena prova legale.

La scrittura privata autenticata invece fa piena prova solo della data e delle sottoscrizioni (firme) apposte sull’atto.

In sostanza, nella scrittura privata, il notaio si limita ad autenticare non i fatti, ma le firme poste in calce ad un atto che può essere predisposto dai contraenti, da professionisti di loro fiducia o, anche, come succede normalmente nella pratica, dal notaio stesso.

Cosa accerta il notaio nel rogito?

Il notaio – tranne in particolari casi in cui le parti lo dispensano – è tenuto ad effettuare controlli di ogni tipo per la corretta commerciabilità del bene.

Al riguardo di particolare interesse è l’aspetto della responsabilità professionale del notaio, per mancata o inesatta effettuazione delle visure catastali o ipotecarie.

La Giurisprudenza ha più volte ribadito che l’obbligo del notaio di effettuare le visure catastali o ipotecarie è contenuto nella stesso contratto di prestazione di opera intellettuale che lo lega al cliente e pertanto prescinde dal conferimento allo stesso di uno specifico mandato delle parti.

Il suddetto obbligo, viene meno soltanto per espressa e concorde dispensa delle parti, in caso di urgenza o per altre ragioni; mentre la semplice dichiarazione di libertà del bene trasferito, fatta dall’alienante di fronte al notaio, non comporta un implicito esonero dell’obbligo posto in capo al notaio stesso.

Se si vuole invece che il notaio compia indagini speciali anche presso altri uffici (esempio: per accertare la regolarità edilizia di un fabbricato, vincoli urbanistici ecc..) è necessario conferirgli uno specifico incarico e che egli lo accetti.

Unitamente alle parti, poi, il notaio deve controllare la corrispondenza dell’atto al contenuto del preliminare stipulato a suo tempo, in modo che l’atto non contenga clausole né in più né in meno rispetto allo stesso.

Chi paga per il rogito?

Le spese dell’atto notarile di compravendita o rogito sono normalmente accollate all’acquirente, al quale quindi spetta di scegliere il notaio.

In caso di comproprietà l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita una procura notarile.

Dopo il rogito quali sono i compiti del notaio?

Sottoscritto il rogito il notaio è obbligato ad una serie di adempimenti fiscali e burocratici, tutti di grande importanza.

Innanzitutto il notaio deve entro 20 giorni registrare l’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) provvedendo a pagare contemporaneamente i tributi previsti per l’acquirente (leggi anche: Acquisto casa. Tutto quello che c’è da sapere su tasse e imposte)

Il rogito viene portato alla Conservatoria in duplice copia e sia sull’originale (che viene trattenuto), che sulla copia (che viene restituita al notaio) verrà riportato il numero di registrazione.

La copia, a sua volta duplicata, verrà consegnata sia al venditore che all’acquirente e riporterà sulla prima pagina il totale della cifra pagata a titolo di tributi sull’acquisto.

Alla Conservatoria, il notaio consegnerà anche una “Nota di trascrizione”, in cui sono elencati sinteticamente tutti i vincoli che si creano sull’immobile derivanti dal contratto di compravendita.

Il notaio provvederà a iscrivere le ipoteche relative a un mutuo per l’acquisto, ma anche tutti gli altri eventuali diritti “reali” che sorgono dal rogito: servitù, usufrutto, diritto di abitazione, enfiteusi eccetera.

Il notaio deve procedere inoltre anche alla trascrizione dell’atto presso l’Agenzia del Territorio nel più breve tempo possibile, ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere 30 giorni, dalla data dell’atto ricevuto o autenticato (art.2671 del C.C).

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