Le novità 2026 per le locazioni brevi

La Legge di Bilancio per l’anno 2026, emanata il 30 dicembre scorso, ha previsto delle novità per le locazioni brevi.

In questo articolo tracceremo un quadro sintetico delle casistiche e descriveremo le novità della normativa fiscale.

Le locazioni brevi, gli affitti brevi e turistici

Facciamo prima di tutto chiarezza sulla terminologia.

Le novità in questione riguardano le locazioni brevi, anche se in generale noi siamo abituati a parlare di “affitti brevi” o “locazioni turistiche”.

In realtà, da un punto di vista legale, i contratti di cui ci stiamo occupando si definiscono di “locazione breve”, non di “affitto” né “turistici”.

Non di “affitto” perché l’affitto è un contratto che riguarda beni come i terreni o le aziende, non “turistici” perché i contratti di locazione turistica non devono necessariamente avere una durata fino a 30 giorni.

Locazioni brevi

La disciplina delle locazioni brevi è stata introdotta dalla Legge n. 90 del 2017.

I requisiti per rientrare in questa disciplina si possono così sintetizzare:

• Le parti concludono il contratto al di fuori di un’attività commerciale (sono, cioè, “privati” o anche se imprenditori agiscono nella loro veste di “privati”, per una vacanza, per esempio);
• Gli immobili hanno un uso abitativo (sono classificati nel Gruppo A, e possono includere le pertinenze come box, cantine, solai o posti auto);
• Possono riguardare interi appartamenti o porzioni di essi;
• La durata non è superiore a 30 giorni;
• Possono prevedere servizi accessori (come biancheria, pulizia, WiFi, per esempio);
• Non possono prevedere servizi aggiuntivi (come, per esempio, colazioni, pasti, noleggio mezzi di trasporto, guide turistiche).

Nel caso in cui siano previsti servizi aggiuntivi, si ricade nella disciplina delle attività commerciali.

Novità fiscali 2026 per le locazioni brevi

Nel percorso per l’approvazione della Legge di Bilancio 2026, si era inizialmente prospettato un aumento della cedolare secca dal 21% al 26% anche per una sola unità immobiliare concessa in locazione breve.

In realtà, al termine dell’iter, si è mantenuta l’agevolazione del 21% in cedolare secca per una sola unità immobiliare, mentre la misura del 26% è prevista per una ulteriore unità immobiliare.

Attenzione: si tratta di unità immobiliari, non di singole stanze.

Se concedo in locazione breve 4 stanze di un unico appartamento, si rientra nella disciplina delle locazioni brevi e la tassazione è al 21% per tutte le 4 stanze.

Fino al 2025, si poteva sfruttare la normativa delle locazioni brevi sino a un totale di quattro unità immobiliari, oltre questo limite occorreva aprire una Partita IVA.

Dal 2026, invece, il limite per la disciplina delle locazioni brevi è di due unità immobiliari: se utilizziamo tre o più unità, rientriamo nelle regole previste per le attività commerciali.

Le regole per le attività commerciali prevedono l’apertura di una Partita IVA e l’iscrizione alla Gestione INPS Artigiani e Commercianti, con conseguenti obblighi contributivi.

Se rientriamo nelle casistiche previste per le locazioni brevi, cioè se rispettiamo tutte le condizioni che abbiamo appena descritto, possiamo scegliere fra il regime IRPEF ordinario e il regime della cedolare secca.

Vediamoli più in dettaglio.

Regime IRPEF ordinario

In regime IRPEF ordinario i canoni percepiti meno il 5% a titolo di deduzione forfettaria saranno tassati alle aliquote ordinarie IRPEF, che sono pari al 23% fino a 28 mila euro di reddito, al 33% da 28 mila e 50 mila euro di reddito e al 43% per redditi superiori a 50 mila euro.

Dovremo inoltre pagare le addizionali comunali e regionali IRPEF, nella misura stabilita dagli Enti Locali, che variano generalmente tra il 2 e i 3% circa.

Non dovremo pagare l’imposta di bollo e di registro poiché i contratti di locazione sino a 30 giorni non hanno obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Scegliendo il regime IRPEF ordinario potremo godere delle agevolazioni fiscali in termini di deduzioni e detrazioni.

Cedolare secca

Se scegliamo il regime della cedolare secca dovremo pagare un’imposta sostitutiva del 21% su una unità immobiliare e del 26% se disponiamo di una seconda unità.

L’imposta si calcola sul valore totale dei canoni, senza deduzioni.

Con il regime della cedolare secca non pagheremo le addizionali né l’imposta di bollo e di registro.

Questo regime risulta generalmente conveniente, perché le aliquote sono più basse, ma bisogna fare molta attenzione alle deduzioni e detrazioni IRPEF che con la cedolare secca vanno perdute.

Non è importante solo l’aliquota, è importante anche l’imponibile, cioè l’importo sul quale si calcolano le imposte.

È facile considerare che il 21% è inferiore al 23%, al 33% e al 43%, ma bisogna anche valutare su quale base si calcolano queste percentuali.

Se i nostri canoni sono pari a 20 mila euro e la nostra aliquota IRPEF marginale è del 33%, tenendo conto della deduzione del 5%, l’IRPEF lorda sarà pari a 6.270,00 euro.

Ma se non abbiamo altri redditi imponibili ai fini IRPEF e abbiamo sostenuto spese che danno diritto ad agevolazioni fiscali come spese di ristrutturazione, sanitarie, scolastiche ecc., le cose possono cambiare anche di molto.

Se, per esempio, l’effetto delle deduzioni e detrazioni è pari a 2.500,00 euro, i 6.270,00 euro di IRPEF lorda che abbiamo calcolato poco fa, diventano 3.770,00 euro di IRPEF netta.

In cedolare secca, anche se si trattasse di una sola unità al 21%, dovremmo pagare 4.200,00 euro.

La scelta va fatta sempre con il nostro professionista di fiducia.

Forma imprenditoriale

Con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, a partire da quest’anno la forma imprenditoriale sarà presunta a partire da 3 unità immobiliari.

La precedente soglia era di 5 unità.

Se abbiamo 3 o più unità immobiliari concesse in locazione breve dovremo aprire una Partita IVA.

Attenzione: questo non significa che se ne abbiamo solo una o due non possiamo aprirla, è un’opzione da valutare, il senso della norma è obbligare l’apertura della Partita IVA a partire da 3 unità, non di vietarne l’apertura se ne abbiamo di meno.

Anche se l’apertura della Partita IVA comporta diversi altri obblighi, non è detto che questo regime sia fiscalmente sconveniente.

Per le imprese individuali che non superano certe soglie, infatti, esiste un regime fortemente agevolato che consente di tassare i redditi al 5% per i primi cinque anni e al 15% oltre questo periodo.

Occorre rispettare una serie di vincoli, ma se li rispettiamo possiamo accedere a questo regime agevolato che si chiama “regime forfetario”.

Riprendiamo l’esempio precedente con i nostri 20 mila euro di canoni incassati.

Con questo regime, se si tratta di una nuova Partita IVA e se rispettiamo tutti i vincoli, pagheremo il 5% sul 40% dei nostri incassi, cioè 400,00 euro di imposta sostitutiva.

Si tratta di un’imposta molto bassa, certamente più bassa delle imposte che abbiamo considerato negli altri due regimi.

Se confrontiamo i 400,00 euro del regime forfetario con i 4.200,00 euro di cedolare secca, il risparmio è evidente.

C’è però un costo molto importante che negli altri regimi manca, e sono i contributi che dobbiamo versare all’INPS.

Questi contributi devono rispettare un minimale che va pagato in ogni caso, anche se non si incassa nulla, e questo minimale vale circa 4.500,00 euro, da pagarsi in quattro rate trimestrali.

Nel regime forfetario, però, è possibile chiedere una riduzione del 35%, e questo porta il valore dei contributi INPS a meno di 3.000,00 euro, consentendo comunque un risparmio complessivo rispetto al regime della cedolare secca (paghiamo 3.400,00 euro contro 4.200,00 euro).

Inoltre, questi contributi saranno utili per la nostra pensione, quando raggiungeremo i requisiti di età e di anni di contribuzione per richiederla.

Non solo: se siamo lavoratori dipendenti a tempo pieno, possiamo chiedere l’esonero dal versamento di questi contributi.

Quella che sembra un’opzione penalizzante, quindi, si può tradurre in un’opportunità di risparmio significativa assolutamente lecita.

Il discorso cambia se non abbiamo i requisiti per accedere al regime forfetario o se svolgiamo questa attività costituendo una società: in questi casi paghiamo l’IRPEF ordinaria se siamo imprenditori individuali oppure le imposte previste dai regimi fiscali societari.

Come sempre, la valutazione della scelta migliore non può prescindere dall’assistenza di un buon professionista in materia fiscale e previdenziale: solo la conoscenza approfondita di questi aspetti può garantirci risparmio e rispetto delle norme.