07 Marzo 2023, 18:02

Superficie catastale e calpestabile: cosa sono?

Quando si compra una nuova casa è facile farsi confondere da due concetti molto diversi: la superficie commerciale e la superficie calpestabile. Scambiare la prima per la seconda può creare spiacevoli situazioni, come credere di avere più spazio utile di quanto realmente se ne abbia.
Innanzitutto, si tratta di due modalità differenti di misurare una planimetria.

Superficie calpestabile: cos’è

La Superficie Calpestabile, chiamata anche Superficie Utile, indica letteralmente la superficie che è possibile calpestare. Si calcola sommando le superfici interne di ogni stanza (vano) di cui è composta l’unità immobiliare, senza considerare i muri interni e i muri esterni.
In questo contesto, quando parliamo di “vano”, intendiamo una stanza, mentre nelle valutazioni catastali esiste la divisione tra vano utile e vano accessorio.

Superficie calpestabile: calcolo

La superficie calpestabile si ricava quindi calcolando i metri quadrati netti dell’abitazione misurati al filo interno delle murature, prendendo le misure all’altezza di 1,50 mt da terra. Un calcolo preciso è possibile tramite un programma di disegno CAD, come ad esempio Autocad, Sketchup o Rhinoceros, o dei software open source equivalenti.

Superficie calpestabile per imposta TARI

La superficie calpestabile è importante perché viene utilizzata per il calcolo dell’imposta sui rifiuti. Ci sono tre modi per ottenerla:

  • Rilievo diretto.
  • Ricavo dalla planimetria catastale, facendo arrotondamenti per difetto o per eccesso a seconda se la cifra finale sia inferiore o superiore al mezzo metro quadrato. 
  • Calcolo dell’80% della superficie catastale, cosa che alcuni Comuni fanno, anche se si tratta della soluzione meno precisa.

Superficie utile riscaldata

Legata alla superficie calpestabile è la Superficie Utile Riscaldata, che ha rilevanza quando si fanno delle certificazioni energetiche, e considera la superficie calpestabile dei locali riscaldati, al netto delle murature ma comprensiva delle soglie delle porte.

Superficie commerciale, superficie catastale, SCV

La Superficie Commerciale, anche chiamata “superficie commerciale vendibile” (SCV), considera la superficie lorda degli interni di un’unità immobiliare sommata alle aree degli esterni, che comprendono giardini, terrazzi, balconi e lastrici solari di proprietà esclusiva.
Il dpr 138/1998 stabilisce che la superficie commerciale coincide con quella catastale, che corrisponde alla somma della superficie coperta lorda e della superficie scoperta. Per calcolarla sono necessari dei parametri e dei coefficienti.

Superficie coperta lorda nel calcolo della superficie commerciale

La superficie coperta lorda, che comprende le superfici coperte calpestabili comprensive di muri interni ed esterni, contate secondo queste percentuali:

  • il 100% delle superfici calpestabili;
  • il 100% delle superfici delle pareti divisorie interne, non portanti;
  • il 100 % delle pareti perimetrali;
  • il 50% delle superfici delle pareti di confine con altre unità immobiliari o con locali condominiali interni.

Superfici scoperte nel calcolo della superficie commerciale

Le superfici scoperte, quindi le superfici ponderate ad uso esclusivo di balconi, terrazze, giardini e patii, contate secondo queste percentuali:

  • il 60% delle superfici delle verande;
  • il 35% delle superfici di terrazzi e balconi coperti;
  • il 35% delle superfici di porticati e patii;
  • il 25% delle superfici di terrazzi e balconi scoperti;
  • il 15% delle superfici dei giardini di appartamento;
  • il 10% delle superfici dei giardini e delle ville.

Se le superfici esterne superano, per estensione, di molto quelle interne, potrebbe essere applicata un’ulteriore riduzione. Inoltre, a seconda della qualità, della dimensione e dell’ubicazione di una superficie scoperta, le percentuali possono variare. 

Superficie catastale e calpestabile: calcolo delle mansarde

Come considerare cantine e mansarde? Il termine mansarda non esiste nel linguaggio catastale: quindi, se la mansarda ha i seguenti requisiti:

  • altezza media di 2,70 m;
  • altezza minima di 2 m;
  • finestre apribili e di superficie adeguata all’estensione della mansarda.

allora si considera abitabile e si considera al 100% nel calcolo della superficie commerciale. In caso contrario, lo spazio non è abitabile, e si tratta quindi di un sottotetto o una soffitta, considerabile al 50% o al 25% a seconda dei casi.

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