Cosa non deve mancare per l’acquisto sicuro di una casa

Regolarità urbanistica e conformità catastale sono i due documenti imprescindibili per una trattativa serena. I consigli per gli acquisti (immobiliari) del geometra Alessandro Grupico.

L’acquisto di un immobile è uno dei passaggi più importanti della nostra vita e capita spesso di venire assaliti da mille dubbi e paranoie, perché è facile non essere pienamente lucidi quando si assume una responsabilità così grande per sé e per la propria famiglia, soprattutto se non si è molto competenti in materia.

Gli interessi in gioco sono alti: sul piatto della bilancia potrebbero esserci tanti anni di sacrifici passati o futuri, personali e dei propri genitori e l’angoscia di sbagliare acquisto non fa trascorrere sereni questo momento di cambiamento, generalmente migliorativo, che invece dovrebbe essere vissuto nella più completa sicurezza e serenità.

Un ottimo consiglio per vivere al meglio questa esperienza agrodolce, che comunque rimarrà indelebile nei ricordi della vita, è senz’altro quello di farsi assistere da seri professionisti del settore immobiliare, che aiuteranno a valutare pro e contro dell’acquisto in maniera imparziale, impermeabili a sentimenti e debolezze, consentendo di essere liberi di sognare e pensare solo a quanto sia bella e funzionale la nostra nuova casa, in riferimento ai nostri magnifici progetti di vita.

Abbiamo consultato il geometra Alessandro Grupicowww.alessandrogrupico.it – che ha messo a disposizione la propria esperienza professionale per aiutare chi ci legge a muovere i primi passi in autonomia verso l’acquisto di una casa, rivelandoci le due verifiche chiave da svolgere in caso di interesse all’acquisto, con l’ausilio del venditore oppure dell’agenzia immobiliare, che potranno essere sviluppate ancor meglio dall’occhio esperto di un consulente tecnico di fiducia.

Ecco i consigli che ci ha dato per acquistare casa in sicurezza.

1. Documenti catastali: visura e planimetria

Il primo passo è sicuramente quello di richiedere la planimetria catastale raster e la visura catastale storica alla visita, documenti di base e di facile reperimento che non possono mancare o che verranno forniti con estrema semplicità all’occorrenza.

Attenzione: Se si intende acquistare contemporaneamente l’appartamento, la cantina ed il posto auto, è doveroso richiedere la planimetria e la visura catastale per tutti i beni, perché molto spesso le pertinenze ed accessori vengono sottovalutati dagli addetti ai lavori e delle volte, addirittura, neanche visionati ed a pochi giorni dal preliminare oppure dopo la visita del perito della banca, saltano fuori problematiche, incongruenze oppure imprevedibili scambi di planimetrie, con ovvi disagi per la trattativa in corso.

A cosa servono visura e planimetria?

Da questi documenti catastali si potrà accedere a due informazioni fondamentali per la stipula:

  • la corrispondenza della planimetria allo stato dei luoghi visionato. È bene non avere remore e chiedere chiarimenti immediati per qualsiasi discrepanza o incongruenza grafica riscontrata (es. spostamento di un tramezzo, di una finestra, balcone più lungo, assenza di giardino..), soprattutto se si sta effettuando un acquisto-lampo o si ha necessità di accedere al credito bancario;
  • la storicità della visura catastale, che permette di identificare tutti i passaggi catastali avvenuti per l’immobile, dalla costruzione ad oggi, con indicazione delle causali di tali variazioni (es. frazionamento, ampliamento, annessione corte, variazione degli spazi interni..).

I documenti dovranno essere quindi corretti ed allineati, nonché graficamente conformi alle sagome, consistenze, destinazioni e rifiniture varie riscontrate nella visita.

Perché è così essenziale la congruità e correttezza della documentazione catastale?

Perché tutte le stipule immobiliari sono assoggettate alla L. 122/2010, norma rivoluzionaria che obbliga, a pena di nullità dell’atto, che i dati catastali siano correttamente allineati e corrispondenti agli atti ed in particolare alla sottoscrizione, da parte di acquirente e venditore di fronte al notaio, delle planimetrie catastali raster raffiguranti gli immobili oggetto di compravendita, con dichiarazione che tali identificazioni grafiche corrispondono allo stato dei luoghi. Eventualmente, vista l’importanza della dichiarazione, sarà possibile incaricare un tecnico abilitato che si sostituirà alle parti e redigerà sotto la propria responsabilità una relazione di conformità catastale, che verrà allegata all’atto notarile.

È buona norma fare dei controlli preventivi già in fase di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto, perché dalla verifica preliminare della correttezza della documentazione catastale (visura e planimetria), sarà possibile anticipare qualsiasi contrattempo o problematica futura originati dal disallineamento o difformità della stessa, che ricordiamo diventa elemento essenziale per la stipula e validità futura di un rogito.  

2. L’iter da seguire nell’attestazione della regolarità urbanistica

Il secondo passo da muovere verso una corretta verifica di base della documentazione amministrativa, importante forse più del precedente, è dato dall’accertamento della regolarità urbanistica, ovvero che ci sia corrispondenza e storicità tra la somma dei titoli edilizi autorizzati per l’immobile in questione dalla costruzione ad oggi (es. progetto di edificazione, successiva concessione edilizia per frazionamento, condono edilizio per realizzazione di una veranda ed infine presentazione di una C.I.L.A. per variazione della tramezzatura interna) e che gli elaborati grafici di progetto dell’ultimo titolo legittimo, siano conformi con lo stato dei luoghi.

Infine, per chiudere il cerchio occorre verificare che tale progetto autorizzato sia coincidente con le planimetrie catastali raster, citate al punto precedente ed avremo ottenuto così una documentazione urbanistica e catastale ineccepibile.

3. Come si possono avere garanzie sulla regolarità urbanistica?

In genere, la dichiarazione di regolarità urbanistica, viene resa in atto dal venditore al notaio. Il venditore, però, nella maggior parte dei casi, svolge un lavoro che ha poco a che fare con l’urbanistica e quindi non è competente della materia ed al tempo stesso è anche parte interessata che tutto vada in porto. Dall’altra parte abbiamo il notaio – figura estremamente qualificata per la verifica degli obblighi fiscali e giuridici – ma che, a differenza di quanto molti possano pensare, non è anch’esso pienamente competente in materia urbanistica e soprattutto non conosce i luoghi oggetto di dichiarazione, né è stato presso gli uffici pubblici ad esaminare tutta la corposa documentazione dell’immobile relativa alle dichiarazioni urbanistiche fornite dalla parte venditrice.

Il notaio acquisirà esclusivamente la dichiarazione di parte venditrice, della quale potrà verificare la veridicità con i mezzi a sua disposizione, come ad esempio la lettura di conferma dei dati di una licenza di costruzione dichiarata dal venditore, senza avere l’obbligo di studiare l’intero fascicolo di progetto che è stato autorizzato da tale licenza. Non avremo quindi certezze assolute in tal senso.

In un momento così delicato come quello della compravendita di un immobile, è necessaria l’assistenza di un tecnico competente che potrà eseguire degli accertamenti presso gli uffici pubblici nonché svolgere sopralluoghi e misurazioni di confronto in sito, al fine di accertare le regolarità urbanistiche del caso e garantire serenità e trasparenza al prosieguo della trattativa, anche mediante eventuali dichiarazioni dello “stato legittimo” o di regolarità urbanistica e catastale, relazioni asseverate facoltative da allegare alla stipula.

Applicando con cautela questi preziosi consigli tecnici, si otterrà da subito l’opportunità di fare chiarezza sui principali requisiti essenziali ad un rogito notarile ed evitare quei noiosi ritardi e grattacapi nell’attesa della sistemazione degli incartamenti amministrativi. Ma non solo! Avere tutta la documentazione in regola, rassicura e garantisce le parti, potenzia il valore dell’immobile perché da il via libera per accedere agli incentivi fiscali, consente di velocizzare le trattative e le eventuali richieste di mutuo bancario.

Vista la molteplicità di combinazioni, nel prossimo articolo affronteremo – insieme al nostro esperto – alcuni casi studio ricorrenti, in cui si è riscontrata la difformità tra la documentazione catastale, quella urbanistica e lo stato dei luoghi e verranno proposte le migliori soluzioni di carattere generale per superare queste criticità.

Le notizie ed i dati forniti nell’articolo non equivalgono a consulenze tecniche applicabili in via generale ad ogni casistica inerente il tema, da valutarsi in maniera professionale e mirata.

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