Cos’è un contratto rent to buy

Prima di entrare nel merito della vicenda che ha coinvolto il Tribunale di Lecce precisiamo che il contratto di rent to buy è un modo alternativo di comprare casa. Si concretizza infatti in un’opportunità per tutti coloro che voglio acquistare un immobile ma nell’immediato non dispongono della somma necessaria per perfezionare l’acquisto.

Con il contratto rent to buy il proprietario dell’immobile consegna il bene al futuro acquirente e fino a quando non avvenga l’acquisto della proprietà il conduttore dovrà corrispondere periodicamente un canone per la concessione in godimento del bene.

Allo scadere del termine stabilito all’inizio dalle parti, in caso di acquisto della proprietà, il prezzo da versare sarà ridotto, perché calcolato al netto dei canoni già corrisposti. Affinché si compiano gli effetti traslativi è necessario che il conduttore decida di esercitare alla scadenza il diritto di acquisto della proprietà.

I requisiti del contratto di rent to buy

La formula rent to buy è stata introdotta nel nostro ordinamento con la Legge n. 164 del 2014 (Decreto Sblocca Italia) ed è caratterizzata dai seguenti elementi:

  • l’immediata concessione da parte del proprietario dell’utilizzo dell’immobile;
  • l’obbligo, a carico del conduttore, di pagare un canone a titolo di remunerazione del godimento e in parte da imputare al prezzo di acquisto;
  • l’esercizio del diritto di acquisto della proprietà da effettuarsi entro una data scadenza.

In pratica siamo di fronte ad un contratto che consta di due fasi:

  • la prima fase, caratterizzata dalla concessione dell’utilizzo. Il proprietario dell’immobile (concedente) con la sottoscrizione del contratto si obbliga a consegnarlo alla controparte affinchè lo utilizzi. In cambio il conduttore verserà il canone pattuito;
  • La seconda fase, solo eventuale, è caratterizzata dal trasferimento della proprietà dell’immobile al conduttore. Non vi è alcun obbligo, a carico delle parti, di addivenire ad un atto di compravendita. Il conduttore potrà infatti decidere liberamente se esercitare o meno il diritto di acquisto. Solo in tal caso l’acquirente dovrà corrispondere il prezzo al netto dei canoni già imputati a titolo di prezzo (una specie di acconto).

Per la parte che qui ci interessa, dobbiamo soffermarci sul momento in cui avviene il trasferimento della proprietà, sulla necessità di trascrivere il contratto e sugli effetti prodotti dalla trascrizione in caso di procedura esecutiva attivata nei confronti del concedente debitore.

Il caso esaminato dal Tribunale di Lecce

Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Lecce riguarda la richiesta di sospensione della procedura di esecuzione coatta proposta dalla Società conduttrice dell’immobile (e non ancora proprietaria) in forza di un contratto di rent to buy. L’immobile oggetto del contratto era stato dunque sottoposto a pignoramento prima che si producesse l’effetto traslativo della proprietà.

La società conduttrice asseriva invece che, essendo divenuto l’immobile di sua proprietà, non si poteva attivare, ai suoi danni, un processo di pignoramento dovuto ai debiti contratti dal soggetto concedente.

Seguito quanto sopra, chiedeva pertanto che venisse accolta la sua opposizione con dichiarazione di inefficacia del pignoramento immobiliare. A supporto delle sue ragioni la conduttrice rilevava che il rent to buy era stato trascritto in data anteriore al pignoramento dell’immobile.

Cosa dice la sentenza del Tribunale di Lecce

Il Tribunale di Lecce, con ordinanza del 30 giugno 2021, respinge la domanda di sospensione dell’esecuzione avanzata dal conduttore per le ragioni che esponiamo qui di seguito.

Il Tribunale dell’esecuzione afferma che il contratto di rent to buy, anche se sottoscritto prima dell’atto di pignoramento, non aveva prodotto alcun effetto traslativo della proprietà del bene aggredito dai creditori. L’immobile resta pertanto di proprietà del concedente debitore esecutato. Tra il debitore concedente e il terzo opponente si verifica solo la concessione del bene in godimento, in funzione di un’eventuale e successiva alienazione dello stesso.

In secondo luogo il Tribunale di Lecce specifica che la legge, imponendo l’obbligo di trascrizione del contratto ai sensi dell’articolo 2645 bis codice civile, ha il solo scopo di tutelare il conduttore in caso di atti dispositivi compiuti dal concedente in favore di soggetti terzi, al fine di garantire la prosecuzione del rapporto contrattuale.

La trascrizione non rileva pertanto al fine di riconoscere un diritto di proprietà in capo al conduttore terzo opponente e a nulla vale il fatto che essa sia avvenuta prima del pignoramento.

In conclusione, il Tribunale di Lecce rigettava la richiesta di sospensione dell’esecuzione poiché il contratto di rent to buy, anche se trascritto in data anteriore all’atto di pignoramento, non ha ancora prodotto l’effetto traslativo prima della scadenza del termine fissato per l’esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

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2 CommentiChiudere commenti

2 Commenti

  • Posted 11 Aprile 2022 at 14:39 0Likes

    Buongiorno Massimo, si tratta per l’appunto dell’interpretazione di un Tribunale e come tale non è detto che venga confermata nei successivi gradi di giudizio.

  • massimo spagnuolo
    Posted 25 Febbraio 2022 at 19:10 0Likes

    Mi sembra una decisione assurda da parte del tribunale, questa interpretazione varrebbe per tutte le formule di contratto che portano le parti a concludere l’atto definitivo in data successiva rispetto ad un accordo preliminare, anche il semplice compromesso trascritto non servirebbe piu’ a nulla;
    L’unica cosa che garantirebbe l’acquirente sarebbe andare direttamente all’atto notarile.
    Non si finisce mai di meravigliarsi , come sempre la legge è una , ma le interpretazioni sono svariate e aggiungerei fantasiose.

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