11 Maggio 2021, 15:29

Solitamente quando si decide di acquistare la prima casa, si opta per l’acquisto da privati o da imprese costruttrici. Tuttavia, esiste anche l’opzione di comprare casa da aste giudiziarie che offre il vantaggio di poter acquistare la casa a un prezzo significativamente più basso rispetto a quello di mercato.

Acquistare casa tramite asta giudiziaria però, presenta anche diversi rischi da non sottovalutare.

In questo articolo vediamo come funzionano le aste giudiziarie e quali sono i rischi maggiormente presenti.

Asta giudiziaria: come funziona?

Un’asta giudiziaria viene indetta per vendere forzatamente un immobile, qualora il suo proprietario non sia riuscito a saldare un qualsiasi debito. Così, per rimborsare i creditori si utilizzano i beni, compresi quelli immobiliari, del debitore attraverso l’emissione dell’ordinanza di vendita da parte del giudice. L’ordinanza deve essere poi pubblicizzata tramite quotidiani o siti internet dedicati.

Chi mostra interesse nell’acquisto di queste proprietà immobiliari, a differenza di una tradizionale vendita a libero mercato, dovrà seguire una specifica procedura per inoltrare la propria offerta e aggiudicarsi la casa.

Solitamente, nel provvedimento esecutivo viene fissata la scadenza di 90/120 giorni entro i quali tutte le offerte di acquisto vengono accolte.

Vediamo nel dettaglio come funzionano le aste giudiziarie per l’acquisto di un immobile.

Perizia e informazioni sull’immobile

Il perito nominato dal giudice, dopo aver effettuato un sopralluogo, redige un documento che descrive l’immobile, la sua planimetria, il riscontro di abusi edilizi, di debiti nei confronti del condominio e viene indicato se l’immobile è libero o occupato. Questo documento contiene anche la stima del prezzo di base d’asta. La perizia viene  depositata nella cancelleria del tribunale, e in seguito disponibile allo studio del perito o online. Viene nominato anche un custode giudiziario che ha il compito di conservare e amministrare il bene pignorato.

Asta immobiliare con incanto e senza incanto

  • Vendita con incanto: asta al rialzo, a partire dalla base d’asta stabilita. L’offerta minima viene calcolata riducendo di un quarto il prezzo di base d’asta. Una volta chiusa l’asta, l’offerente migliore deve attendere dieci giorni prima che l’immobile venga effettivamente aggiudicato. In questo periodo di attesa può essere presentato il rialzo del quinto, ovvero un’offerta che superi di almeno un quinto la migliore offerta. Di conseguenza, il giudice dovrà indire una nuova asta partendo con una base d’asta rappresentata dalla migliore offerta della prima asta.
  • Vendita senza incanto. La proposta di acquisto è segreta ed irrevocabile, e deve essere perciò presentata in busta chiusa. Deve essere indicata anche la tempistica di pagamento. Quest’immobile verrà aggiudicato alla migliore offerta che supera la base d’asta. Nel caso in cui fossero presenti più offerte valide, sarà necessario procedere all’asta con incanto.

Il pagamento del soggetto aggiudicatario

Il pagamento deve avvenire con modalità definite e nei tempi prestabiliti, generalmente 60 o 90 giorni. Vi è la possibilità di ricorrere a disponibilità personali o richiedere un mutuo specifico per gli acquisti effettuati tramite asta.

Perché valutare l’acquisto tramite asta

L’elemento principale che differenzia un immobile all’asta da uno venduto tramite procedura tradizionale è il prezzo. Infatti, in Italia il prezzo medio base d’asta risulta più basso del 57% rispetto ai valori a libero mercato.  Partendo quindi da una base di prezzo inferiore rispetto ai prezzi medi, le possibilità di acquistare la casa a un prezzo più vantaggioso sono numerose.

Un altro aspetto da tenere in considerazione è il tempo che si ha a disposizione per entrare effettivamente in possesso della casa. Infatti, a differenza della procedura per acquistare un immobile a libero mercato in cui è sufficiente concordare il prezzo di vendita con il proprietario e procedere con il rogito, nell’acquisto di case all’asta giudiziaria le tempistiche si allungano notevolmente.

Innanzitutto, bisogna aspettare il giorno dell’asta deciso dal giudice e l’eventuale successiva competizione tra i partecipanti che presentano un’offerta e, successivamente, è necessario attendere il termine stabilito dalla legge per lo sgombero dell’ex proprietario, qualora fosse ancora in casa, o comunque il termine del contratto d’affitto degli inquilini presenti.

Quindi, si può affermare che l’acquisto di un immobile all’asta può presentarsi un’ottima occasione per chi desidera risparmiare ma non ha urgenza di trasferirsi immediatamente nella nuova casa, oppure per chi desidera effettuare l’acquisto per investimento.

Rischi legati all’acquisto di una casa all’asta

Prima di acquistare una casa all’asta è necessario essere a conoscenza dei rischi legati a questa tipologia di vendita.

Di seguito vengono elencati i principali rischi:

  • Opposizioni all’esecuzione o vizi procedurali. Nella perizia sull’immobile sono indicate le informazioni utili sullo stato giudiziario della casa, ma qualora siano indicate opposizioni all’esecuzione o difetti procedurali che possano far scaturire future opposizioni, è necessario essere a conoscenza che l’aggiudicazione all’asta potrebbe subire procedimenti giudiziari degli interessati. DI conseguenza, i soldi risparmiati sull’acquisto per l’immobile potrebbero venire impiegati in spese avvocati.
  • Irregolarità non annullano la vendita. É necessaria una attentissima lettura dei documenti della perizia, o magari farla fare direttamente a esperti del settore. Inoltre, è consigliato fare ulteriori controlli sulle regolarità del bene immobile che si vuole acquistare all’asta perchè anche se la casa è oggetto di abusi edilizi o è oggetto di ipoteche non segnalate, l’aggiudicazione non viene resa nulla e anzi, andrà a minare il valore dell’immobile di cui si è entrati in possesso.
  • Casa occupata dal debitore o inquilini. Risulta di fondamentale importanza avere la certezza che la casa sia libera nel momento che precede l’offerta, quando si raccolgono le varie informazioni. Infatti, nel caso in cui l’abitazione risulti ancora occupata dal debitore o da inquilini, nonostante il trasferimento dell’immobile all’aggiudicatario sia stato regolarmente effettuato, bisognerà gestire una situazione complessa. Infatti, sarà necessario procedere con lo sfratto del precedente proprietario di casa, sostenendo tempi e costi non indifferenti.

In conclusione, tutte le aste giudiziarie presentano rischi che dipendono da numerose variabili: tempistiche per la reale entrata in possesso dell’immobile, presenza del proprietario precedente e così via.

Per evitare di incorrere in questi problemi, è quindi consigliabile affidarsi a un professionista del settore che presenta comprovata esperienza e competenze.

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