14 Gennaio 2025, 11:48

Acquistare casa ha dei costi nascosti e può essere pericoloso non considerarli: le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate, l’onorario del notaio, le tasse ed eventuali altri importi dovuti a titolo di rimborso. Alcuni di essi possono essere eliminati o contenuti con alcune scelte ragionate, come quella del notaio.
Quali sono questi costi nascosti? Analizziamoli nel dettaglio.

Costi nascosti relativi alla compravendita

Spese notarili

L’onorario del notaio va dai 1600 euro ai 2000 a seconda della zona e del prezzo dell’immobile. Le imposte da versare allo Stato non dipendono dallo studio notarile e sono imposte per legge.

Il notaio versa, per conto dell’acquirente, le tasse per l’Agenzia delle Entrate

  • l’imposta di registro dell’atto di compravendita;
  • l’imposta di bollo;
  • le spese di trascrizione dell’atto di acquisto. 

Vanno poi considerati l’onorario del professionista,le tasse per l’archivio nazionale notarile e gli importi dovuti a titolo di rimborso, per i controlli sulla casa e gli accertamenti che garantiscono la legalità del contratto.


Le spese notarili sono a carico dell’acquirente ed è per questo che è l’acquirente che sceglie lo studio notarile. Può essere utile richiedere più preventivi a più studi notarili: il preventivo deve specificare tutte le spese e tutti i costi nascosti. Sicuramente scegliere un notaio economico, ma competente, può fare risparmiare, ma rimangono tante spese inevitabili perché imposte dalla legge.

Costi della compravendita: differenze tra acquisto da privato o da costruttore

I costi di una compravendita variano notevolmente se si compra da un privato o da un costruttore.

Costi dell’acquisto da privato


Nel caso dell’acquisto da privato, le spese totali variano dai 1600 euro ai 2000 euro. Vanno considerate due imposte, catastale e ipotecaria, entrambe da 50 euro. 

Si aggiunge un’imposta di registro che non è mai inferiore ai 1000 euro e che corrisponde a una percentuale del valore catastale dell’immobile: l’aliquota è ridotta, de solo 2%, se  è la prima casa ed è invece del 9% in caso contrario. Questo accade perché lo Stato italiano agevola l’acquisto prima casa, riducendo le spese.

Costi dell’acquisto da costruttore

Nel caso dell’acquisto da costruttore, l’imposta di registro è 200 euro, e le due imposte, catastale e ipotecaria, sono di 200 euro ciascuna. A queste spese si aggiunge l’iva: al 4% se prima casa, al 10% se è una seconda casa, che però diventa del 22% se è un immobile di lusso. Quando si compra da costruttore, l’iva va versata alla ditta e non al notaio.
Se sono passati 5 anni dalla fine dei lavori, la vendita può essere senza l’opzione iva. In questo caso c’è un’imposta di registro che è del 2% per la prima casa o del 9% negli altri casi (in entrambi i casi è una cifra minima di 1000 euro) e poi vi sono imposta ipotecaria e catastale, ognuna da 50 euro.

Costi nascosti derivanti dal mutuo

Quando si accende un mutuo, l’imposta sostitutiva viene pagata al posto di alcune imposte: imposta ipotecaria, di registro, di bollo e catastale. Si applica un’aliquota dello 0,25% all’importo finanziato per l’acquisto, la ristrutturazione, la costruzione della prima casa o ai mutui di liquidità. Se si tratta della seconda casa, l’aliquota diventa del 2%.
L’imposta sostitutiva riguarda il momento dell’accensione del mutuo. Se invece c’è una surroga, non è dovuta, in quanto già pagata all’accensione.

Costi nascosti delle spese notarili del mutuo

Il codice civile impone che il mutuo sia sottoscritto in presenza di un notaio, che svolge due funzioni: iscrivere l’ipoteca sull’immobile e attribuire al contratto del mutuo il valore di titolo esecutivo.
Il compenso del notaio riguarda le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate, l’onorario e le tasse per l’archivio nazionale notarile, a cui si aggiunge l’iva al 22%, le somme dovute a titolo di rimborso.
Le spese notarili sono a carico del cliente, tranne nel caso della surroga, in cui se ne prende carico la banca.

Costi nascosti relativi alla polizza

Essendo che uno scoppio o un incendio compremetterebbero l’esistenza dell’immobile e la garanzia a favore della banca, va fatta una polizza assicurativa. La scelta della compagnia dipende dal cliente e la polizza è vincolata alla Banca finanziatrice.

Costi nascosti dell’istruttoria

Per la lavorazione del mutuo, l’istituto di credito chiede una cifra tra lo 0,5% e l’1% del mutuo anche se a volte ci sono delle quote fisse. Nel caso di surroga questa spesa viene azzerata per legge.

Costi nascosti della perizia

Prima di erogare un mutuo, la banca valuta il valore dell’immobile tramite una perizia. La banca finanzia l’80% della cifra minore tra quella di compravendita e quella stabilita della perizia. Il costo della perizia varia tra i 200 euro ei 350 euro. Il costo è a carico del cliente tranne nel caso della surroga.

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