Quando si decide di comprare casa, può succedere che nella ricerca dell’annuncio perfetto ci si trovi davanti alla dicitura “nuda proprietà”, associata a un immobile in vendita, spesso caratterizzato da un prezzo di mercato inferiore al prezzo di vendita medio di altri immobili dello stesso genere.
In questo periodo, caratterizzato da una importante crisi economica, comprare casa non è sicuramente facile. Tuttavia, il mercato immobiliare offre valide alternative anche per acquirenti che si trovano in una fase economica complicata. La nuda proprietà infatti, rappresenta una di queste alternative, ed è una tipologia di vendita vantaggiosa sia per chi vende che per chi compra.
In questo articolo vediamo cos’è la nuda proprietà, come funziona e quali sono i principali vantaggi.
Nuda proprietà: cos’è e come funziona?
Con la dicitura “nuda proprietà” si fa riferimento al valore di un immobile decurtato dall’usufrutto. Questo significa che quando il proprietario dell’immobile vende la nuda proprietà, mette sul mercato l’immobile ma conserva il diritto di vivere nell’abitazione e continuare a usare l’immobile per tutta la vita o fino a una determinata scadenza, indicata nel contratto di vendita.
I soggetti coinvolti in questa tipologia di proprietà sono due:
- Usufruttuario: ex proprietario dell’immobile, che ha venduto il diritto di proprietà ma conserva il diritto di usufrutto.
- Nudo proprietario: nuovo proprietario dell’immobile che acquisisce la proprietà dell’immobile ma nessun diritto di usufruirne materialmente. Otterrà pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto, cioè alla morte dell’usufruttuario o al termine stabilito nel contratto di compravendita.
L’usufruttuario può decidere sia di affittare la casa sia di vendere l’usufrutto a terzi, rispettando sempre le condizioni e i termini previsti dal contratto. Così, anche il nudo proprietario può decidere di trasferire a terzi la nuda proprietà della casa acquistata.
Generalmente il ruolo di usufruttuario è ricoperto da persone anziane e senza eredi che desiderano ricevere liquidità dalla vendita dell’appartamento, senza rinunciare ad abitare nella propria casa. Mentre, solitamente, chi sceglie di acquistare un immobile con la nuda proprietà intende offrire una soluzione abitativa futura al figlio.
Come si calcola il prezzo?
Il prezzo di vendita dell’immobile in nuda proprietà, è deciso da una perizia professionale che tiene in considerazione due elementi:
- Valore del mercato dell’immobile.
- Coefficiente che varia in base all’età dell’usufruttuario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Risulta utile sapere che più è anziano il venditore, maggiore è il valore della nuda proprietà e la tassazione che verrà applicata all’atto di compravendita. Questo semplicemente perché più è anziano il venditore, minore sarà la durata dell’usufrutto e di conseguenza il tempo che l’acquirente dovrà attendere per usufruire materialmente dell’immobile. Questo determina un prezzo finale di vendita più alto.
Chi si occupa delle spese di nuda proprietà?
Un altro aspetto da trattare riguarda le spese e le tasse da pagare quando si compra una casa in nuda proprietà.
In particolare, è possibile dividere le responsabilità tra i due soggetti:
- L’usufruttuario si deve far carico delle spese relative agli interventi di manutenzione ordinaria dell’abitazione. Per legge ha infatti il dovere di mantenere l’immobile in buono stato, non può nè danneggiarlo né apportare modifiche senza il consenso del nudo proprietario.
- Il nudo proprietario deve farsi carico delle spese relative agli interventi di manutenzione straordinaria.
Tuttavia, in alcuni casi è possibile che i soggetti coinvolti decidano di trattare privatamente una differente suddivisione degli oneri di manutenzione, riportando in maniera dettagliata tutte le condizioni nel contratto di compravendita.
Per quanto riguarda le imposte e i tributi, il Codice Civile nell’art. 1008 ha stabilito che: “ l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito”.
Nuda proprietà: per chi è vantaggiosa
Si può quindi affermare che l’accordo di nuda proprietà è caratterizzato da aspetti vantaggiosi, sia per l’acquirente che per il venditore.
Nel dettaglio:
- Per l’usufruttuario: vendendo l’immobile può avere a disposizione della liquidità derivata dalla vendita, senza dover rinunciare all’uso esclusivo dell’abitazione per tutta la vita o fino al termine stabilito nel contratto (usufrutto a termine).
- Per il nudo proprietario: possibilità di avere un immobile a un prezzo più basso rispetto ad altri con caratteristiche simili venduti a prezzo di mercato, avendo così a disposizione di un immobile da sfruttare in vista di necessità future. Inoltre, la nuda proprietà rappresenta un ottimo investimento grazie alla rivalutazione del valore dell’immobile nel corso degli anni. Altro vantaggio è rappresentato dal non dover sostenere le spese relative alla manutenzione ordinaria e alle tasse.
Alcuni consigli per l’acquisto della casa con la nuda proprietà
Se si decide di acquistare un immobile in nuda proprietà bisogna mettere in conto che si tratta di un investimento a lungo termine. Di conseguenza se il proprio contratto di affitto è in scadenza o se si ha la necessità imminente di un’abitazione in cui andare a vivere, questa tipologia di acquisto non è adatta. Al contrario, nel caso in cui si goda di flessibilità nei tempi, acquistare un immobile in nuda proprietà può essere una soluzione ottimale.
Prima di acquistare un immobile di questo tipo, bisogna prendere in considerazione diversi aspetti. Come detto in precedenza, possibilmente affidandosi a professionisti competenti, bisogna effettuare una perizia sul valore dell’immobile e confrontata con il prezzo richiesto per l’immobile. Questo primo passaggio è fondamentale per evitare di sprecare soldi per un investimento sbagliato. In alcuni casi è anche possibile fare una controfferta per ottenere un prezzo inferiore a quello richiesto dal venditore.
Il secondo aspetto da considerare riguarda l’età del venditore, o meglio, l’aspettativa di vita del futuro usufruttuario. Quest’ultima consente di ipotizzare la durata del contratto e permette di conoscere la durata del periodo di attesa prima di diventare pieno proprietario dell’immobile acquistato.
Nel caso in cui si decida di affidarsi a un’agenzia immobiliare, è essenziale verificare che la provvigione richiesta sia adeguata e corrisponda a quella prevista per le normali transazioni di compravendita immobiliare (non sono previsti costi maggiori).
E infine, bisogna affidarsi a un buon notaio per stipulare l’atto di effettiva vendita dell’immobile.
Per approfondire il tema delle tasse leggi il nostro articolo.
Sospesa tra il Lago Maggiore e Milano. Ama molto scrivere e ancora di più leggere.
Vegetariana, amante degli animali e della musica. Le piace andare ai concerti, fare sport, bere caffè, svegliarsi presto la mattina e meditare. Dopo la laurea in Marketing & Comunicazione si dedica al copywriting continuando a guardarsi intorno in cerca di nuovi stimoli e opportunità.
