Vuoi acquistare la seconda casa? Qui i passi per fare la scelta giusta

Sei un tipo abitudinario sul tema vacanze e ti piace l’idea di avere un posto tutto tuo dove tornare ogni volta che vuoi durante i periodi di svago? Vuoi mettere a reddito un immobile o semplicemente acquistarne uno per i tuoi figli? Se ti trovi in una di queste ipotesi stai valutando l’opzione di acquistare una seconda casa. L’acquisto della seconda casa è sicuramente più oneroso rispetto alla prima dal punto di vista burocratico e fiscale e potresti aver bisogno di qualche consiglio. Non temere, sei nel posto giusto: questa guida fa al caso tuo!

Il nostro ordinamento favorisce ed agevola il contribuente che acquista un immobile (non di lusso) per la prima volta attraverso un trattamento fiscale agevolato. L’acquisto della seconda casa, invece, non prevede questo tipo di agevolazioni, perché viene percepito dall’ordinamento come un acquisto ‘non necessario’, in quanto non strettamente collegato ad esigenze abitative primarie.

Con l’espressione ‘acquisto seconda casa’ per l’esattezza si intende l’acquisto di un immobile quando si è già “titolare esclusivo – o in comunione con il coniuge – dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione”.

Cosa valutare dunque per l’acquisto di una seconda casa? Vediamolo insieme passo dopo passo.

Le tasse e le imposte per l’acquisto della seconda casa

A differenza della prima casa (a meno che, come dicevamo, non si tratti di un immobile di lusso), sulla seconda casa si paga anche l’Imposta Municipale Unica o IMU, ovvero l’imposta che unifica le tasse e i contributi che gravano sulla proprietà o il possesso di unità immobiliari, come appunto la seconda casa, ma anche negozi o capannoni.

È da poco stata abrogata, invece, dalla Legge di Bilancio del 2020, la Tassa sui Servizi Indivisibili o TASI: riguardava i servizi pubblici che il Comune mette a disposizione per soddisfare l’interesse pubblico, ad esempio: illuminazione stradale, servizio socio-assistenziali, tutela del patrimonio artistico e delle aree comunali. 

Per la seconda casa, è prevista poi una maggior tassazione in sede di acquisto che in termini di imposta di registro è del 9%, anziché del 2% in caso di sussistenza requisiti prima casa.

L’imposta di registro e le altre spese di rogito (imposta catastale e imposta ipotecaria) sono variabili a seconda dell’entità del venditore. È infatti previsto un trattamento differenziato a seconda che si stia acquistando da privato o da impresa.

Di seguito le spese di rogito previste per il 2020 e le differenze tra prima e seconda casa.

Imposte acquisto prima casa 2020

  • Se il venditore è un privato a una impresa costruttrice (se i lavori sono finiti da più di cinque anni)
    • Imposta di registro – 2%
    • Imposta ipotecaria  50 euro
    • Imposta catastale 50 euro
  • Se il venditore è una società costruttrice che ha terminato i lavori di costruzione o ristrutturazione da meno di cinque anni.
    • IVA  – 4%
    • Imposta di registro – 200 euro
    • Imposta ipotecaria – 200 euro
    • Imposta catastale – 200 euro

Imposte acquisto seconda casa 2020

  • Se il venditore è un privato o una società costruttrice che vende a partire da cinque anni dalla fine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.
    • Imposta di registro  – 9%
    • Imposta ipotecaria – 50 euro
    • Imposta catastale – 50 euro
  • Se il venditore è un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori da meno di cinque anni
    • Iva – 10% ( 22% nel caso si tratti di una casa di lusso)
    • Imposta di registro – 200 euro
    • Imposta ipotecaria 200 euro
    • Imposta catastale – 200 euro

A queste spese si aggiunge l’onorario del notaio, la cui determinazione è rimessa alle regole della libera concorrenza e dipende, in ultima analisi, dalla complessità dell’atto e dal prestigio dello studio notarile.

Per riassumere:
Prima casa
VENDITORE
IMPOSTE DOVUTE Importo
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 2% (con un minimo di 1.000 euro)
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 4%
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro
Seconda casa
VENDITORE
IMPOSTE DOVUTE Importo
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva) REGISTRO 9%
IPOTECARIA 50 euro
CATASTALE 50 euro
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva) IVA 10% (22% nel caso si tratti di una casa di lusso)
REGISTRO 200 euro
IPOTECARIA 200 euro
CATASTALE 200 euro

Immobile a reddito? Preparati alle responsabilità di un padrone di casa

Disporre di un reddito da locazione e avere un’entrata mensile fissa da aggiungere – magari – a quella derivante dalla nostra occupazione principale è un sogno per molti. Tuttavia, non è tutto rose e fiori, essere un locatore comporta – oltre agli oneri fiscali di cui abbiamo parlato sopra – delle responsabilità e lo svolgimento di alcune attività burocratiche, per le quali è necessario essere informati e preparati.

Se desideri dare in affitto l’immobile, infatti, dovresti informarti sul deposito cauzionale e sui casi in cui può essere o meno trattenuto (canoni insoluti, danni eccessivi, ecc.), formulare un canone d’affitto in linea con i canoni della zona, scegliere il giusto inquilino evitando di incorrere in situazioni di discriminazione che la legge vieta, informarti sul funzionamento dello sfratto, conoscere i tuoi doveri come locatore, tutelarti da responsabilità contro i danni patiti dall’inquilino… si tratta di una materia ampia, in cui nulla deve essere lasciato al caso, salvo incorrere in spiacevoli situazioni.

Ricorda inoltre che come proprietario in caso di locazione sono a tuo carico le spese di manutenzione straordinaria.

Il mutuo per una seconda casa

Se non disponi della liquidità necessaria per acquistare l’immobile, probabilmente dovrai richiedere un mutuo. Sappi però che i mutui seconda casa non beneficiano dell’imposta sostitutiva dello 0,25% ma tassano invece l’importo finanziato al 2%. In genere, inoltre, anche le condizioni richieste per la concessione del finanziamento sono più stringenti. In caso chi richieda il mutuo per l’acquisto di una seconda casa, infatti, sia già intestatario di un altro immobile, allora:

  • la rata del mutuo non può superare il terzo dello stipendio mensile;
  • non è possibile scaricare gli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi.

Andamento del mercato immobiliare al momento dell’acquisto: rivolgiti ad un professionista

È il momento giusto per effettuare un investimento del genere? I prezzi degli immobili nella zona di tuo interesse sono particolarmente bassi? I tassi dei mutui abbastanza convenienti? Rivolgiti ad un professionista per un approfondimento sul mercato immobiliare: spesso per i non addetti al settore, le informazioni non sono così trasparenti! Inoltre, un agente immobiliare potrebbe essere a conoscenza di un buon affare.

Altri fattori da non sottovalutare

Se stai acquistando una seconda casa per sfruttarla nei periodi di villeggiatura, in un posto al mare, in montagna o in campagna di cui ti sei innamorato, che possibilmente si trova lontano dal tuo comune di residenza, potresti non conoscere al meglio la zona ed essere all’oscuro di caratteristiche, dettagli, accortezze che fanno la differenza. Per questo motivo è sempre bene affidarsi ad un professionista del posto, che conosce bene i segreti del mestiere e può consigliarti la zona migliore in cui comprare casa – anche in ottica futura di vendita o locazione.

Nel prendere la decisione, non trascurare poi altre spese più ‘nascoste’: utenze di base, spese di manutenzione ed eventuale ristrutturazione, maggiori costi assicurativi. A tal proposito, prima dell’acquisto, potrebbe esserti utile consultare un commercialista.

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