Case in vendita e locazioni residenziali: gli ultimi trend del mercato

Qual è lo stato di salute del mercato immobiliare nel comparto residenziale impattato dall’emergenza sanitaria del Covid-19?

Di sicuro l’epidemia sta avendo un forte impatto sulla vita di famiglie, aziende e comunità. Il settore immobiliare non è esente da ciò, specialmente alla luce dell’ottimo stato di salute – mercato in piena fase espansiva – di cui godeva alla fine del 2019.

Tuttavia, anche se siamo in una situazione in cui si naviga a vista ed è molto difficile effettuare delle previsioni – che dipendono inevitabilmente dall’andamento dell’epidemia e dalla celerità delle risposte da parte delle istituzioni – i dati evidenziano che il mercato immobiliare residenziale ha tenuto nel corso degli ultimi tre trimestri.

Innanzitutto, perché subito dopo il lockdown il mercato ha reagito con furore e dinamismo, per due motivi principali:

  • In primis, per una questione di differimento delle transazioni al terzo trimestre, dovuta alla sostanziale impossibilità di effettuarle durante il lockdown
  • In secondo luogo, perché la reclusione da lockdown ha fatto maturare la voglia di un buon abitare, un concetto di casa con ampi spazi, spazi all’aperto e comfort.

Vediamo nel dettaglio gli ultimi trend del 2020.

Compravendite: il trilocale rimane la tipologia più richiesta

Il trilocale mantiene anche nel 2020 lo status di tipologia residenziale più richiesta e più offerta.

Aumenta invece l’offerta dei piccoli tagli che è la tipologia generalmente più acquistata per esigenze di investimento, che però sono in diminuzione.

Diminuiscono volumi transazioni e aumentano le tempistiche di vendita

Il volume delle transazioni immobiliari residenziali in Italia si è ridotto del -21,8% nei primi 6 mesi dell’anno, in parte – come dicevamo prima per una mancanza di operatività delle agenzie.

L’aumento delle tempistiche di vendita è legato alla maggior prudenza degli acquirenti – dovuta alla situazione di incertezza del mercato del lavoro – ma anche alla maggiore prudenza da parte degli istituti di credito.

Prezzi in lieve calo

Valori immobiliari in diminuzione sia nelle grandi città che nell’hinterland che nei capoluoghi di provincia.

Diminuzione media dell’1% nelle grandi città, ma con delle eccezioni. Milano cresce del 2% (cerca qui case in vendita a Milano) un segnale positivo per il capoluogo lombardo, trainato dai forti investimenti in infrastrutture e servizi effettuati negli ultimi anni (metro, olimpiadi invernali, ecc.) che la rendono una città attrattiva per gli investitori nazionali ed internazionali. Anche Verona cresce dello 0,4%. La città che fa peggio è Genova con -4,4%.

I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%.

Mercato delle locazioni in sofferenza

Il mercato delle locazioni è maggiormente in sofferenza rispetto alle compravendite e le cause sono facilmente intuibili.

La domanda di case in affitto è in diminuzione, specialmente per le dinamiche migrazionali legate a studenti e lavoratori fuori-sede: gran parte di coloro che si muovevano per esigenze di studio o lavoro sono rientrati a causa della pandemia e dei nuovi trend di didattica a distanza/lavoro agile.

Dall’altro lato, l’offerta di immobili in locazione è in aumento, perché strettamente legata alla diminuzione della domanda turistica in quei casi in cui gli immobili erano adibiti a sistemazioni short-rent e sono stati riconvertiti in locazioni di medio-lungo termine.

Si è assistito quindi a un seppur lieve calmieramento dei canoni nell’ultimo semestre.

Nel primo semestre del 2020 i canoni di locazione delle grandi città sono in diminuzione: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e per i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna, Roma e Firenze le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto la diminuzione di inquilini e la contrazione dei flussi turistici. Nei capoluoghi di provincia si segnala un aumento dei canoni di locazione dello 0,3% per i bilocali e dello 0,7% per i trilocali.

Segnali positivi

Le diminuzioni dei prezzi nelle grandi città è guidata principalmente dalla diminuzione degli acquisti per finalità di investimento, legata alla diminuzione dei flussi turistici, che nei primi 9 mesi del 2020 si attesta sul 16,8% contro il 17,5% registrato nello stesso periodo del 2019.

Tuttavia – complici anche i tassi bassi dei mutui, che invogliano gli acquirenti e lasciano ben sperare – l’esigenza abitativa rimane forte ed invariata. Come evidenziato dal commento di Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Tecnocasa Franchising, “Il mercato immobiliare esiste e resiste. Si è fatta più forte la voglia di acquistare casa, di migliorare quella in cui si vive, i cui limiti e pregi sono emersi in modo dirompente in questi mesi. Il mercato del credito ha favorito questo passaggio grazie ai bassi tassi di interesse e un maggiore accesso al credito, nonostante una più alta attenzione delle banche alla tenuta occupazionale dei potenziali acquirenti.”

Specialmente nell‘hinterland delle grandi città, che reagisce bene, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, con prezzi più bassi e l’attrattività di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi.

Sei un agente immobiliare? Qual è il tuo sentiment e quali le tue previsioni sul futuro del settore immobiliare commerciale? Ti trovi d’accordo con le rilevazioni sopra esposte? In quale zona operi? Se ti va puoi condividere la tua esperienza nei commenti.

Leggi anche: Immobiliare commerciale: gli ultimi trend di mercato

fonte dati: Analisi sul Mercato immobiliare Residenziale e Turistico – Ufficio Studi Tecnocasa – 11 Novembre 2020

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