Vorresti vendere casa ma hai un inquilino? Ecco come fare

Supponiamo che tu sia proprietario di un appartamento, che anni fai hai deciso di affittare per ricavarne una rendita e che si trova quindi attualmente occupato da un inquilino. Il contratto di affitto è ancora in essere, scadrà tra qualche anno, ma nel frattempo – per vari motivi – hai deciso di vendere il tuo appartamento.

Poniamo il caso, inoltre, che il tuo inquilino – giustamente – non abbia alcuna intenzione di recedere anticipatamente dal contratto. Come procedere in questo caso? Dovrai necessariamente desistere dalla volontà di vendere il tuo appartamento? Cosa dice a tal proposito la legge?

Non demordere! Puoi ancora vendere il tuo appartamento.

Innanzitutto, è bene sottolineare che il Codice Civile specifica che è sempre possibile per il proprietario vendere casa, anche quando l’inquilino o conduttore non abbia intenzione di lasciare l’appartamento prima della scadenza.

Tuttavia – a meno che nel contratto di locazione il locatore si sia esplicitamente riservato il diritto di scioglimento in caso di alienazione – la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.

Per dirlo con le parole del Codice Civile, viene a crearsi un contrasto tra il diritto dell’acquirente dell’immobile al pieno godimento dello stesso (1571 c.c.) ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è che prevale il secondo, per via dell’importanza primaria che il nostro ordinamento attribuisce al diritto ad una abitazione.

Sappi dunque che non ci sono impedimenti legali alla vendita di un immobile già locato – devi semplicemente trovare un acquirente interessato a queste condizioni – ma tieni presente che è diritto dell’inquilino continuare ad abitare l’appartamento fino a scadenza del contratto. Si dice in questo caso che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa» (art. 1599 cod. civ.). Inoltre, in alcuni casi (che elencheremo in basso), l’inquilino dispone di un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.

Cos’è il diritto di prelazione e quando spetta all’inquilino?

Avere un diritto di prelazione significa essere titolare di una posizione di preferenza rispetto ad altri aspiranti acquirenti, a parità di condizioni.

Ciò significa che, al ricorrere delle seguenti condizioni

  1. Il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo  
  2. Il locatore/proprietario intende vendere l’immobile a terzi alla prima scadenza contrattuale

Il proprietario è tenuto a comunicare l’intenzione di vendere in via preventiva al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste condizioni, il conduttore può scegliere se aderire o meno all’offerta.

N.B. In alcune casistiche particolari – ad esempio, nel caso in cui si voglia alienare il bene ad un coniuge o a parenti entro il secondo grado o in tutti quei casi in cui non si procede a una vendita ma a un trasferimento di proprietà di tipo diverso (trasferimento a titolo gratuito, donazione, conferimento dell’immobile in società, …) sebbene ricorrano le condizioni di cui sopra, all’inquilino non spetta il diritto di prelazione.

Obblighi dell’inquilino

L’inquilino, da parte sua, qualora non volesse approfittare della prelazione ed acquistare l’immobile, è tenuto a prestare la propria collaborazione e a non ostacolare in alcun modo la vendita dell’immobile: consentendo al proprietario l’accesso all’immobile per le visite e non mettendo in atto comportamenti tali da dissuadere eventuali offerenti.

Cosa succede in seguito alla vendita dell’immobile?

Il venditore è tenuto a comunicare all’inquilino l’avvenuta cessione. Questo perché l’inquilino è oramai tenuto a versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario – a partire dalla data di comunicazione e secondo le modalità richieste da quest’ultimo.

Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione?

In prossimità della scadenza del contratto, il nuovo titolare dell’immobile potrà, al pari del precedente, scegliere se disdire la locazione o rinnovarla. Nel primo caso egli dovrà inviare una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi; nel secondo caso basterà invece che non comunichi nulla.

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