Supponiamo che tu sia proprietario di un appartamento, che anni fai hai deciso di affittare per ricavarne una rendita e che si trova quindi attualmente occupato da un inquilino. Il contratto di affitto è ancora in essere, scadrà tra qualche anno, ma nel frattempo – per vari motivi – hai deciso di vendere il tuo appartamento.
Poniamo il caso, inoltre, che il tuo inquilino – giustamente – non abbia alcuna intenzione di recedere anticipatamente dal contratto. Come procedere in questo caso? Dovrai necessariamente desistere dalla volontà di vendere il tuo appartamento? Cosa dice a tal proposito la legge?
Non demordere! Puoi ancora vendere il tuo appartamento.
Innanzitutto, è bene sottolineare che il Codice Civile specifica che è sempre possibile per il proprietario vendere casa, anche quando l’inquilino o conduttore non abbia intenzione di lasciare l’appartamento prima della scadenza.
Tuttavia – a meno che nel contratto di locazione il locatore si sia esplicitamente riservato il diritto di scioglimento in caso di alienazione – la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.
Per dirlo con le parole del Codice Civile, viene a crearsi un contrasto tra il diritto dell’acquirente dell’immobile al pieno godimento dello stesso (1571 c.c.) ed il diritto del conduttore a continuare ad abitarlo. La regola è che prevale il secondo, per via dell’importanza primaria che il nostro ordinamento attribuisce al diritto ad una abitazione.
Sappi dunque che non ci sono impedimenti legali alla vendita di un immobile già locato – devi semplicemente trovare un acquirente interessato a queste condizioni – ma tieni presente che è diritto dell’inquilino continuare ad abitare l’appartamento fino a scadenza del contratto. Si dice in questo caso che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa» (art. 1599 cod. civ.). Inoltre, in alcuni casi (che elencheremo in basso), l’inquilino dispone di un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile.
Cos’è il diritto di prelazione e quando spetta all’inquilino?
Avere un diritto di prelazione significa essere titolare di una posizione di preferenza rispetto ad altri aspiranti acquirenti, a parità di condizioni.
Ciò significa che, al ricorrere delle seguenti condizioni
- Il conduttore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo
- Il locatore/proprietario intende vendere l’immobile a terzi alla prima scadenza contrattuale
Il proprietario è tenuto a comunicare l’intenzione di vendere in via preventiva al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni. A queste condizioni, il conduttore può scegliere se aderire o meno all’offerta.
N.B. In alcune casistiche particolari – ad esempio, nel caso in cui si voglia alienare il bene ad un coniuge o a parenti entro il secondo grado o in tutti quei casi in cui non si procede a una vendita ma a un trasferimento di proprietà di tipo diverso (trasferimento a titolo gratuito, donazione, conferimento dell’immobile in società, …) sebbene ricorrano le condizioni di cui sopra, all’inquilino non spetta il diritto di prelazione.
Obblighi dell’inquilino
L’inquilino, da parte sua, qualora non volesse approfittare della prelazione ed acquistare l’immobile, è tenuto a prestare la propria collaborazione e a non ostacolare in alcun modo la vendita dell’immobile: consentendo al proprietario l’accesso all’immobile per le visite e non mettendo in atto comportamenti tali da dissuadere eventuali offerenti.
Cosa succede in seguito alla vendita dell’immobile?
Il venditore è tenuto a comunicare all’inquilino l’avvenuta cessione. Questo perché l’inquilino è oramai tenuto a versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario – a partire dalla data di comunicazione e secondo le modalità richieste da quest’ultimo.
Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione?
In prossimità della scadenza del contratto, il nuovo titolare dell’immobile potrà, al pari del precedente, scegliere se disdire la locazione o rinnovarla. Nel primo caso egli dovrà inviare una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi; nel secondo caso basterà invece che non comunichi nulla.
Se stai cercando di vendere casa, potrebbe esserti utile la nostra guida completa.
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Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
3 Commenti
Nicole Zaffaroni
Buonasera, avendo venduto un immobile con contratto di locazione in corso, l’acquirente dovrà rispettare i termini della locazione fino alla scadenza della stessa. Per quanto concerne il mobilio nel contratto di compravendita deve essere disciplinato se i mobili sono o meno venduti. In caso di vendita dei mobili questi dovranno comunque restare in possesso dell’inquilino per la durata della locazione.
Stefano Di Palma
Salve, vorrei porre un quesito. Ho venduto un immobile locato e ammobiliato.
L’acquirente ben cosciente del fatto che per entrare in possesso anche del mobilio avrebbe dovuto includere gli stessi nel rogito e pagare relative tasse, ha dichiarato davanti al notaio, di non essere interessato al mobilio. Chiaramente noi, essendo l’appartamento locato, non abbiamo potuto ritirare il mobilio prima del rogito. Ad oggi, dopo avere manifestato la nostra intenzione di ritirare tutto il mobilio presente prima della scadenza del contratto di affitto, contratto di cui è stato fatto relativo subentro, ci viene risposto che con il rogito l’acquirente è entrato in possesso di tutto, immobile e mobilio compreso.
Come posso far valere i miei diritti e risolvere il tutto in breve tempo? Ringrazio anticipatamente
Manuel
Salve, potrei chiedere un’informazione? Se nel caso l’inquilino che al momento ha un regolare contratto di affitto, dovesse decidere di comprare lui casa, ma la casa attualmente è in mano all’agenzia immobiliare. L’inquilino deve pagare oltre che l’immobile, anche l’agenzia?