La vendita di un immobile è un processo complesso e che prevede molti step inevitabili e obblighi di natura burocratica e questo può scoraggiare molti proprietari, aspiranti venditori.
È di certo vero che vendere casa può essere un’impresa piena di avversità e di intoppi, ma non se si è adeguatamente informati. Ecco una guida completa per poter affrontare una compravendita evitando gli errori più comuni e più pericolosi, tramite consigli e strumenti per riuscire a vendere la propria casa al giusto prezzo e senza incappare in labirinti burocratici.
Indice
- Vendere casa: come si fa a sapere quanto vale la nostra casa?
- Di cosa si ha bisogno quando si desidera vendere un immobile?
- Vendere casa: come aumentare il valore dell’immobile prima di venderlo?
- Come vendere casa velocemente?
- Vendere casa con agenzia o privatamente? La prima scelta importante del vendere casa
- Come vendere casa online con un buon annuncio sul web
- Come vendere immobili affidandosi ad un’agenzia immobiliare
- Vendere un immobile: i costi per chi vende
- Come vendere una casa con mutuo
- Quali sono i passaggi per la vendita di un immobile? La trattativa
Vendere casa: come si fa a sapere quanto vale la nostra casa?
Non è semplice calcolare oggettivamente il valore di un’abitazione. Vendere casa proponendo l’immobile con un prezzo troppo basso porterebbe ad un’ingiusta svendita, mentre scegliere un prezzo troppo elevato porterebbe a dilatare tantissimo i tempi per la conclusione della compravendita, o renderla impossibile.
Prima di vendere casa, va calcolato il valore dell’immobile, che è dettato da una complessa combinazione di elementi e fattori, di cui i principali sono i seguenti:
- superficie commerciale dell’immobile;
- prezzo per metro quadrato in base ai prezzi di mercato di riferimento;
- città, quartiere e zona dell’immobile;
- condizioni dell’esterno dell’immobile o del condominio;
- condizioni interne dell’immobile (se ristrutturato o meno, ad esempio).
La perizia: uno step importante per vendere un appartamento o una casa
I parametri elencati, fondamentali per vendere casa, vengono analizzati nella perizia di valutazione dell’immobile, una valutazione tecnica che deve essere affidata a un perito abilitato, che può correttamente attestare il valore e le condizioni dell’abitazione, oltre che verificare la conformità catastale, edilizia e urbanistica.
La perizia serve a rassicurare l’acquirente ed è richiesta dalla banca, nel caso fosse necessario un mutuo per procedere.
Di cosa si ha bisogno quando si desidera vendere un immobile?
La parte burocratica ha un suo peso non indifferente quando si desidera vendere casa. Un errore, anche in buona fede, l’assenza o la non completezza dei documenti può invalidare la vendita ed esporre i venditori a rischi legali non indifferenti.
Per questo, è meglio procurarsi tutto ciò che occorre prima di mettere in vendita l’immobile.
Facciamo un piccolo riepilogo dei documenti necessari.
Cosa portare al notaio per vendere casa?
Partiamo dai documenti personali dei proprietari:
- carta di identità;
- codice fiscale;
- certificato di residenza o autocertificazione;
- estratto di nascita;
- certificato di stato civile o estratto di atto di matrimonio.
Per vendere casa, sono poi necessari i seguenti documenti relativi all’immobile:
- Atto di provenienza, conservato dal notaio che ha gestito la pratica, ma se nel frattempo questo professionista non esercita più o è andato in pensione, può essere richiesta una copia all’archivio notarile di riferimento. Può avere due forme: atto notarile o scrittura privata, oppure sentenza giudiziale.
- Visura e planimetria catastale: identificano in modo univoco l’immobile e includono le informazioni anagrafiche di tutti gli eventuali intestatari.
- Visura ipotecaria, che prova che sull’immobile non gravano ipoteche, decreti di ingiunzione e pignoramenti.
- Titolo edificatorio abilitativo, necessario per immobili di nuova costruzione o la cui ristrutturazione ha modificato la planimetria catastale.
- Certificazione energetica (APE, Attestazione di Prestazione Energetica), obbligatoria anche sugli annunci immobiliari.
- Certificato di abitabilità o di agibilità, che prova che l’immobile e i suoi impianti rispettano gli standard d’igiene, sicurezza, risparmio energetico.
- Dichiarazione di conformità catastale.
- Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia.
- Certificato di destinazione urbanistica o CDU.
- Regolamento condominiale e dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali (quando l’immobile è in un contesto condominiale).
- Contratto di locazione (se l’immobile è affittato).
- Copia del contratto di mutuo (nel caso sia presente un mutuo).
- Autorizzazione dei Beni Culturali (se l’immobile è assoggettato a dei vincoli della Soprintendenza).
Vendere casa: come aumentare il valore dell’immobile prima di venderlo?
Una delle opzioni più gettonate per aumentare il valore commerciale di un immobile da vendere è ristrutturarlo. La ristrutturazione aumenta sia il valore reale che quello percepito, perché l’immobile messo a nuovo trasmette un’immagine più gradevole e positiva.
Le ristrutturazione che consentono un miglior ritorno dell’investimento sono:
- la sostituzione degli infissi;
- il rifacimento degli impianti (idrico ed elettrico);
- la ristrutturazione del bagno.
Anche se si tratta di interventi onerosi, si può usufruire di interessanti bonus: l’ecobonus (per gli interventi che generano risparmio energetico) e il bonus sicurezza (destinato agli interventi che migliorano la security dell’immobile).
Alcuni di questi investimenti possono migliorare la classe energetica dell’immobile e di conseguenza aumentarne di molto il valore, consentendo di vendere casa a un prezzo maggiore.
Come vendere casa velocemente?
La durata necessaria di una compravendita, partendo dal momento della messa in vendita dell’immobile, è variabile e nessuna statistica dà una risposta esauriente. Sicuramente, lo scenario economico attuale ha dilatato i tempi, che adesso sono di circa sei mesi, persino in città dinamiche come Roma e Milano.
Avere i requisiti necessari, energetici e catastali, avere l’agibilità e non avere ipoteche e questioni ereditarie pendenti aiuta a velocizzare la vendita. Dopo aver raccolto la documentazione, ed eventualmente aver fatto delle ristrutturazioni, rimane da vendere l’immobile nel minor tempo possibile.
Cosa fare quando si vuole vendere una casa? Come renderla accattivante
Cos’altro è possibile fare per rendere più accattivante il proprio immobile?
- Tener conto che la prima impressione del potenziale acquirente sarà fondamentale: è quindi utile far trovare l’immobile pulito e ordinato (oltre che “spersonalizzato”, tramite la rimozione di foto personali e oggetti troppo personali), perché non tutti sono capaci di astrazione e immaginare l’immobile privo di cianfrusaglie.
- Anche la manutenzione ordinaria è importante. Se necessario, si può procedere con alcune migliorie fai da te, per sistemare delle maniglie allentate, dei rubinetti gocciolanti, per eliminare tracce di muffa, e sistemare le parti del muro sporche o in cui la pittura risulta rovinata. Anche la temperatura della casa, se confortevole, aiuterà a dare una buona impressione durante la visita.
- Fare video e foto di alto livello, affidandosi a un professionista dell’home-staging, che renderà l’immobile un vero e proprio set e produrrà del materiale audiovisivo che poi verrà utilizzato come materiale per proporre la casa in vendita. Per fotografare al meglio va scelto l’orario giusto, per avere una corretta illuminazione.
- Saper scrivere contenuti accattivanti, che valorizzino gli interni, gli esterni dell’immobile, ma anche la zona, i suoi servizi e le sue atmosfere.
- Stabilire un prezzo equo, senza puntare al ribasso, e ipotizzare alcuni extra in omaggio che possono incentivare l’acquirente, come parte del mobilio, gli elettrodomestici, o una pertinenza, come un piccolo box.
Vendere casa con agenzia o privatamente? La prima scelta importante del vendere casa
Come vendere casa? La prima scelta che è necessario fare è quella tra vendere casa come privati o vendere l’immobile tramite professionisti del real estate. Entrambe le scelte hanno vantaggi e svantaggi. Nel primo caso, si ha un notevole risparmio ma si può incappare in molti errori. Nel secondo, vendere casa con agenzia, c’è un esborso ma si è molto più tutelati. C’è una terza opzione, che riguarda le agenzie online, che hanno provvigioni molto basse.
Come vendere casa online con un buon annuncio sul web
Chi desidera vendere casa proponendo il proprio immobile senza ricorrere ad intermediari, può utilizzare il potente strumento del web e pubblicare uno o più annunci online.
L’annuncio permette di inserire una descrizione, delle fotografie, le planimetrie, 2D e 3D, e l’eventuale virtual tour e di compilare i campi che indicano le caratteristiche dell’immobile, in modo che sia presente nelle ricerche compatibili.
Vendere casa da privato: cosa va considerato
Vendere casa da privato è quindi un’opzione, ma va tenuto presente che i portali per vendere casa online, che siano gratuiti o a pagamento, non forniscono l’assistenza che fornisce l’agente immobiliare, ed è quindi importante tutelarsi da rischi e truffe. Inoltre, senza l’intermediazione e l’esperienza dei professionisti del settore, bisognerà occuparsi da soli del lato relativo alla comunicazione, quindi alla presentazione dell’immobile tramite del materiale professionale ed efficace, sia visivo che testuale.Vendere casa online può essere quindi un’idea, ma bisogna tenere conto di questi importanti fattori.
Come funziona la compravendita tra privati? Responsabilità a carico del venditore
Considerate che, se percorreremo la strada della vendita della casa come privati, dovrete poi fare una serie di cose, che si possono riassumere in quest’elenco:
- scegliere un prezzo equo da soli, studiando la zona e il suo mercato tramite portali
- individuare il target (giovani coppie, famiglie con figli, anziani);
- realizzare voi foto e video professionali;
- rispondere voi a tutte le chat, chiamate ed email;
- organizzare gli appuntamenti di visita, presentando la casa valorizzando i suoi punti forti, senza fretta, e con grande onestà, preparando magari una piccola brochure da lasciare ai potenziali acquirenti;
- essere abili a negoziare;
- gestire la parte legale e assicurarvi che non manchi nessun documento;
- gestire la parte finanziaria.
Come vendere immobili affidandosi ad un’agenzia immobiliare
Scegliere l’agenzia giusta per vendere un immobile richiede uno sforzo iniziale nella scelta del professionista all’altezza di gestire la vendita del nostro immobile.
Quindi, se abbiamo adocchiato un’agenzia, o è stata l’agenzia stessa a contattarci, bisogna verificare:
- che tipo di immobili tratta;
- quanto cura gli annunci immobiliari dei suoi clienti;
- quanta e quale pubblicità fanno agli immobili in loro gestione e su che portali;
come gestisce le visite, che servizi offre (virtual tour, foto professionali…); - che report fornisce;
- se fornisce o meno consulenza giuridica e finanziaria;
- se accompagna il cliente fino al rogito o no;
- se lavora in esclusiva;
- che provvigioni chiede.
Bisogna orientarsi verso un’agenzia che conosca bene la zona e i prezzi di mercato, il modo di comprare e di abitare nel quartiere. Per alcune categorie di immobili ci sono poi agenzie specializzate.
Ricapitolando, i vantaggi dell’affidarsi ad un’agenzia per vendere casa sono che essa si occuperà di tutte queste operazioni:
- occuparsi del marketing;
- rispondere a messaggi, chiamate ed email di persone interessate;
- utilizzare clienti del proprio portafoglio, con interessi compatibili al nostro immobile
- prendersi carico delle negoziazioni;
- dare supporto giuridico e amministrativo;
- gestire le visite, ognuna delle quali potrebbe durare tra i 30 e i 45 minuti;
- curare la tua sicurezza rispetto a chi visiterà casa tua.
Uno dei vantaggi principali dell’affidarsi ad un’agenzia è la realizzazione di un servizio fotografico professionale, che permetta a chi è interessato all’immobile di comprenderne le condizioni degli interni ed esterni e le atmosfere, la realizzazione di un virtual tour, la redazione di un testo pubblicitario persuasivo ed esaustivo e la fornitura di altri servizi che mettono in luce il vostro immobile, ma non tutte le agenzie offrono questi servizi.
Vendere casa concedendo l’immobile o esclusiva: sì o no?
Il mandato in esclusiva è quello nel quale il proprietario lascia alla sola agenzia mandataria il compito di gestire le trattative connesse alla vendita dell’immobile. Uno dei vantaggi della scelta di questa opzione è che l’agenzia dà la precedenza agli immobili acquisiti con esclusiva.
Inoltre, un immobile affidato e pubblicizzato da tante agenzie diverse potrebbe lanciare messaggi controversi, soprattutto se non c’è omogeneità di informazioni e di prezzo, e inoltre il potenziale acquirente potrebbe pensare che si tratti di una svendita.
Le provvigioni che l’agenzia immobiliare chiede per vendere casa
Le commissioni dell’agenzia immobiliare sono spesso una percentuale del prezzo finale. A volte, per vendere una casa, l’agenzia chiede una provvigione sia al venditore sia all’acquirente. Le cifre possono arrivare fino al 6,7%, ma mediamente si aggirano tra il 2% e il 3% del prezzo complessivo a cui l’immobile è stato venduto.
La provvigione viene pagata al momento della chiusura della trattativa o alla firma del compromesso.
Scegliere un’agenzia che, per vendere casa, chiede una provvigione bassa potrebbe sembrare un affare, ma bisogna capire quanto l’agenzia spenderà nel marketing e nella valorizzazione del nostro immobile tramite pubblicità, foto e video professionali, contenuti testuali di alto copywriting.
Vendere un immobile: i costi per chi vende
Non è facile indicare i costi legati al vendere casa, perché dipendono molto da quanto materiale è già presente e reperibile al momento della messa in vendita. I costi potrebbero essere pari a zero, o quasi, se si esclude il notaio, l’eventuale agenzia immobiliare, se non c’è mutuo e se la certificazione energetica è già presente.
Ecco alcune situazioni che potrebbero generare dei costi legati al vendere casa:
- La certificazione energetica, se da fare, ha un prezzo tra i cento e i trecento euro.
- Se la casa è stata ricevuta in eredità, serve un documento notarile che ne attesta l’accettazione.
- Se l’immobile non è in regola dal punto di vista catastale, è necessario pagare una multa e un tecnico che si occuperà dell’aggiornamento della scheda catastale.
- Se la casa è stata costruita in edilizia convenzionata, bisogna riscattare il diritto di superficie in Comune, pagando il prezzo corrispondente, davanti a un notaio.
- Se l’immobile ha un mutuo, vanno pagate le spese di estinzione anticipata.
Se l’immobile è una prima casa e viene venduta dopo 5 anni dall’acquisto, non vanno pagate tasse sulla plusvalenza o l’irpef, neanche nel caso in cui per acquistarla si era utilizzato il bonus prima casa.
Lo stesso vale per una seconda casa, se i 5 anni sono passati. Se invece non sono passati, vi è una tassa sulla plusvalenza.
Come vendere una casa con mutuo
Come vendere una casa se c’è un mutuo? Se si desidera cambiare abitazione, e l’attuale casa di proprietà ha un mutuo, la strada migliore è estinguerlo prima di vendere casa, ma sono possibili altre due strade: estinguerlo al momento del rogito o chiedere all’acquirente di accollarsi la rimanenza del mutuo.
Se si desidera vendere una casa su cui grava un mutuo prima casa, chi compra avrà diritto ad agevolazioni IVA:
- meno 6%, dal 10 al 4%, se l’immobile viene acquistato da un costruttore;
- meno 7%, ossia dal 9 al 2%, se si acquista da un privato.
Vendere una casa con un mutuo entro cinque anni causa la perdita di agevolazioni fiscali e una multa pari al 30%, a meno che non se ne compri un’altra entro un anno.
Quali sono i passaggi per la vendita di un immobile? La trattativa
Se si sono manifestati dei possibili compratori, è difficile che siano disposti a comprare al prezzo dichiarato: spesso è l’inizio di una negoziazione tra vecchio proprietario e potenziale compratore. Gli step della trattativa che ci porterà a vendere la casa sono i seguenti.
La proposta d’acquisto: il primo step per vendere casa
Il potenziale compratore fa una proposta d’acquisto, contenente la cifra che propone per l’acquisto dell’immobile, una data di scadenza e una caparra.
La prima proposta potrebbe non essere accettata, in quanto considerata non consona, e potrebbero essere necessarie più proposte prima di concludere.
Se il venditore firma la proposta, essa rappresenta un vincolo per entrambe le parti. Se non verrà rispettata da una delle due parti, sono previste cifre per tutelare l’altra parte.
Il compromesso o preliminare: il secondo step per vendere casa
Prima di vendere l’immobile, si fa un compromesso, chiamato anche preliminare, che ha valore legale e contiene le caratteristiche dell’immobile:
- ubicazione;
- caratteristiche;
- numero dei vani;
- dati catastali;
- planimetrie catastali;
- classe energetica;
- cifra e modalità di pagamento;
- consenso reciproco;
- data di scadenza;
- caparra confirmatoria, che vincola le parti a risarcire nel caso si tirasse indietro.
Il preliminare può essere fatto senza che sia necessaria la presenza di un notaio.
Atto di compravendita o rogito notarile: il terzo step per vendere casa
L’atto di compravendita, o rogito notarile, viene redatto da un notaio e registra la vendita dell’immobile e il passaggio di proprietà al nuovo proprietario o nuovi proprietari.
Il notaio ha diversi compiti di natura formale tra cui:
- trascrizione dell’atto nei registri immobiliare;
- versamento dei tributi del cambio di proprietà;
- garanzia che l’atto sia regolare dal punto di vista legale;
- garanzia che non ci siano ipoteche, irregolarità catastali o edilizie.
Chi paga il notaio in caso di vendita?
Di solito, le imposte e le spese notarili sono a carico del compratore, che può scegliere a quale notaio affidare la compravendita. L’onorario del notaio viene deciso dal professionista stesso e può variare in base al valore dell’immobile e alla zona in cui è ubicato.
Annullamento dell’atto di compravendita o del compromesso
Le condizioni per cui una compravendita può essere annullata sono molto particolari.
Può essere fatta solo entro 5 anni dal rogito e tramite una sentenza del tribunale, per i seguenti gravi motivi:
- Dolo (omissione di informazioni importanti);
- violenza verso la controparte;
- incapacità di intendere e volere di una delle due parti;
- errore scusabile e riconoscibile nell’individuazione del bene oggetto del rogito.
Se invece si desidera annullare solo il compromesso, le conseguenze sono solo economiche: se è ritirarsi è il compratore, il venditore può tenere per sé la caparra. Se invece è il venditore, il compratore può richiedere indietro fino al doppio della caparra versata.
In arte Irriverender, è Architetto di formazione, Docente di ruolo di Tecnologia, Copywriter e Seo Specialist.
Collabora con varie riviste e siti, scrivendo saggi su temi di architettura, domotica, design, real estate e tecnologia dell’abitare.
