Tutti i tipi di contratto di locazione. I pro e i contro di ogni tipologia

Quando devi stipulare un contratto di affitto di immobile ad uso abitativo è bene che tu sappia quali sono le tipologie che si possono utilizzare al fine di avvalerti del contratto che ti consente di soddisfare appieno le tue esigenze, sia che tu assuma le vesti di proprietario sia che tu debba assumere il ruolo di conduttore dell’immobile.

Le tipologie di contratti di affitto utilizzabili sono: contratto di locazione a canone libero, contratto di locazione a canone concordato, contratto di locazione ad uso transitorio, contratto di locazione transitorio per studenti. Facciamo altresì un cenno al contratto di affitto breve. Ciascuno di essi è differenziato rispetto agli altri in base alla durata contrattuale, all’importo del canone di locazione e ad altri elementi che vengono in esso riportati.

Vediamo quali sono le caratteristiche delle singole tipologie e i vantaggi di ognuna.

Contratto di affitto a canone libero

Il contratto di locazione avente ad oggetto immobili ad uso abitativo che si contraddistingue per la libertà di contrattazione che consente alle parti contraenti è il contratto di affitto con formula 4+4. È con ogni probabilità il contratto di locazione più diffuso. Si tratta del contratto a canone libero, determinato cioè in base all’accordo di proprietario e inquilino sulla base delle leggi del libero mercato.

La durata minima del contratto è di 4 anni e può essere rinnovato per un periodo di tempo di pari durata.

Siamo di fronte ad una tipologia che è adatta a quei proprietari che vogliono investire nel mattone, poiché mettono a reddito in maniera stabile un appartamento che hanno a disposizione e che presumibilmente non verrà utilizzato come abitazione personale. Anche dal punto di vista dell’inquilino siamo di fronte ad un contratto che può soddisfare l’interesse di coloro che vogliono prendere un immobile in affitto per viverci stabilmente e farne la propria casa.

Importante è conoscere quella che è la disciplina normativa di questa tipologia, soprattutto in riferimento a quelle che sono le norme relative alla possibilità di disdetta.

Giunti alla prima scadenza contrattuale il proprietario potrebbe non essere più interessato alla prosecuzione del rapporto locativo. Potrà inviare la disdetta ma soltanto qualora ricorrano i motivi che vengono tassativamente previsti dalla legge. Solo in presenza di dette ragioni egli potrà recuperare la disponibilità dell’immobile. Per farlo è tenuto a comunicare all’inquilino la sua volontà di interrompere il rapporto contrattuale alla prima scadenza, almeno 6 mesi prima di essere giunti al termine. Nella lettera il proprietà dovrà riportare le ragioni legittime che lo inducono ad una scelta simile.

Nel momento in cui dopo i primi 4 anni il contratto viene prorogato per altri 4 il proprietario se, al successivo rinnovo intende recuperare l’immobile dovrà sempre darne comunicazione almeno 6 mesi prima della successiva scadenza ma potrà farlo per qualsivoglia motivo.

La posizione dell’inquilino è del tutto diversa. Egli, sia pure soltanto in presenza di gravi motivi, può recedere dal contratto in qualunque momento ma dando un preavviso al locatore di almeno 6 mesi.

Anche se questa tipologia di contratto soddisfa esigenze di massima libertà per le parti, si deve comunque considerare che non tutte le tipologie di immobili possono essere oggetto di tale modello contrattuale. Sono esclusi infatti gli immobili di pregio, le case popolari, le case di vacanza, gli immobili che per categoria castale di appartenenza non sono ad uso abitativo.

 Contratto di affitto a canone concordato

La caratteristica di questo contratto è che il canone viene determinato dal comune ad alta intensità

Il contratto con formula 3 più 2 è il cosiddetto contratto di locazione a canone concordato. Esso ha la durata di minimo 3 anni e, in caso di rinnovo, la durata sarà di 2 anni.

Ciò che caratterizza questa tipologia contrattuale, oltre alla differente durata, è il fatto che il canone di locazione non viene liberamente pattuito tra le parti. Il corrispettivo infatti viene calmierato e determinato sulla base di accordi territoriali locali che prevedono deve vere e proprie tabelle cui attenersi. Il canone è stabilito infatti sulla base di associazioni di categoria tra inquilini e proprietari del comune in cui è situato l’immobile.

Scegliendo tale contratto, evidentemente vantaggioso per l’inquilino, vi sono anche delle agevolazioni fiscali a beneficio del proprietario che, in caso di cedolare secca, potrà fruire dell’aliquota ridotta pari al 10%. Anche l’inquilino potrà avvalersi di un vantaggio fiscale poiché la detrazione del canone di locazione a cui ha diritto per l’abitazione principale è più elevata rispetto al contratto a canone libero.

Per quanto concerne i termini di disdetta, il proprietario potrà comunicare dopo i primi 3 anni la voltà di non rinnovare seguendo le regole che abbiamo illustrato per i contratti a canone libero. Una volta avvenuto il rinnovo entrambe le parti potranno disdire per qualsiasi motivazione ma sempre nel rispetto del preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla data di scadenza.

Contratto di locazione a uso transitorio

Qegione diversa da quella in cui ha la residenza. Il contratto ad uso transitorio non è rinnovabile, diversamente verrebbe snaturato. Il canone oltre che libero può essere anche concordato in caso di comuni ad alta densità abitativa. Dal contratto deve risultare in maniera evidente la motivazione provvisoria che sta alla base della sua conclusione. Qualora vengano meno le esigenze transitorie si potrà trasformare in contratto a canone libero 4+4.

 Contratto transitorio per studenti

Anche il contratto per studenti è a uso transitorio solo che si rivolge specificatamente a inquilini che richiedono l’alloggio per poter effettuare studi universitari in una determinata sede. Nella fattispecie però la durata massima è di 36 mesi anziché 18. Il canone sarà calmierato ed è fatto divieto di sublocare l’appartamento.

Contratto di comodato d’uso

È un contratto a titolo essenzialmente gratuito che viene stipulato per concedere l’uso di un immobile per un determinato tempo o per una determinata finalità vincolando il comodatario alla restituzione. È necessario che sia sempre chiara la durata del comodato e, nel caso di comodato a tempo indeterminato, il comodatario dovrà restituirla nel momento in cui il comodante ne faccia esplicita richiesta invocando la necessità.

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