Surroga del mutuo per la prima casa: quando conviene

La surroga del mutuo rappresenta la possibilità che un mutuatario ha di passare da una banca a un’altra che gli offre condizioni più favorevoli e vantaggiose. Occorre specificare che, in base alla Legge Bersani del 2007, la prima banca non può opporsi al trasferimento. Inoltre, si tratta di un trasferimento e non di un’estinzione, per cui non possono essere richieste penali di estinzione anticipata da parte della banca con cui si era acceso inizialmente il finanziamento.

Inoltre, il nuovo istituto bancario non può imporre spese di alcun tipo (perizia, accertamenti catastali, istruttoria) né obbligare all’apertura di un conto corrente e alla domiciliazione dello stipendio. Il passaggio dal notaio deve essere a spese dell’intermediario, mentre per quanto riguarda la polizza assicurativa, è diritto del cliente trasferire alla nuova banca quella già stipulata precedentemente, senza alcuna spesa.

In questo articolo vediamo come funziona la surroga del mutuo e quando conviene.

Surroga del mutuo prima casa: vantaggi

La surroga del mutuo è stata introdotta con il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008 ed è una forma di rinegoziazione del mutuo con cambio dell’istituto di credito mutuante.

Come detto precedentemente, questo strumento permette al mutuatario di spostare il proprio finanziamento dall’originario istituto di credito ad un altro che offre condizioni migliori.

Vi sono numerose richieste di surroga del mutuo anche perché i costi per portare a termine l’operazione sono molto contenuti. Nello specifico, la tassa necessaria per il passaggio dell’ipoteca sulla casa da una banca all’altra è di 35 euro. Tuttavia, tra i vantaggi della surroga del mutuo vi è sicuramente la possibilità del mutuante di beneficiare di condizioni economiche migliori, di vantaggi aggiuntivi senza sostenere nessuna spesa notarile, nessun onere, nessun costo. Anche le garanzie rimangono le stesse del mutuo prima casa originario.

Il mutuatario che decide di procedere con la surroga del mutuo potrà in egual modo chiedere di rivedere e eventualmente cambiare le seguenti condizioni di prestito: tasso di interesse e spread bancario, tipologia di mutuo e durata.

Altri aspetti positivi a favore del mutuante nel caso di surroga del mutuo riguardano i costi inferiori di gestione della pratica e le inferiori tasse di incasso della rata da versare.

Inoltre, per evitare comportamenti inopportuni da parte degli istituti bancari, la legge ha previsto tempi specifici per il trasferimento del mutuo (massimo 30 giorni lavorativi) e un corretto risarcimento (1% del valore residuo del mutuo per ciascun mese, o frazione del mese di ritardo) se le tempistiche stabilite non vengono rispettate.

Infine, secondo il decreto Bersani, nel caso si opti per la surroga del mutuo prima casa, l’importo del finanziamento che si va a rinegoziare con la nuova banca non può essere superiore al debito residuo.

Come si richiede la surroga del mutuo prima casa

Per richiedere la surroga del mutuo prima casa sarà sufficiente inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno e comunicare alla vecchia banca la volontà di sfruttare questa occasione.

DI conseguenza, l’istituto bancario in cui è stato acceso il mutuo originario, deve accettare la surroga senza potersi rifiutare. Ha quindi il compito di concedere il nulla osta entro e non oltre i 30 giorni lavorativi successivi, pena pagamento di sanzioni.

La nuova banca invece, scelta per surrogare il mutuo, non ha il dovere di accettare. Infatti, nel caso vi sia un diniego, il mutuatario deve scegliere un altro istituto di credito che accetti la surroga del mutuo prima casa.

Ma quante volte si può richiedere la surroga del mutuo?

Secondo la legge Bersani la surroga può essere richiesta ogni volta che vi sia la necessità, senza alcun limite. Le banche però, che sostengono le spese, non sono disposte a farlo all’infinito.

Condizioni in cui una banca accetta la surroga di un mutuo

Una banca accetta la surroga di un mutuo solo se vi è un profitto notevolmente superiore a tutti i costi che la banca deve sostenere per il notaio, il perito e altre spese (in quanto questi costi non possono essere pagati dal cliente). Quindi in sintesi: una banca accetta la surroga del mutuo solo nel caso in cui vi è un suo guadagno.

Di conseguenza, le proposte di surroga di basso importo e di basso profitto difficilmente trovano istituti di credito disposti ad accettare.

Nella maggior parte dei casi, le banche non accettano una surroga di un mutuo di importo inferiore ai 50/70 mila euro. Questo discorso si può fare anche per la durata: difficilmente un istituto bancario accetta la surroga di un mutuo inferiore ai 5 anni di durata. Tendenzialmente viene accettato un mutuo di almeno 10 anni di durata e con un importo abbastanza elevato.

È utile sapere che se un soggetto cambia istituto di credito diverse volte (più di 3), non viene guardato positivamente dalle altre banche, che preferiranno evitare di sostenere le spese per un cliente che probabilmente, dopo un po’ di tempo cambierà nuovamente istituto di credito.

Quindi quando conviene la surroga del mutuo?

È possibile affermare che la convenienza della surroga del mutuo dipenda dall’andamento dei tassi di mutuo, o meglio, dagli indici che ne determinano il tasso (euribor o eurirs).

In particolare, se il tasso che si sta pagando è superiore di almeno un punto percentuale rispetto a quelli attualmente erogati, si potrebbe decidere di effettuare una surroga per risparmiare.

Tuttavia, nel caso di ammortamento alla francese (la quota di interessi dei primi anni è superiore a quella pagata alla fine del mutuo) e si è a pochi anni dall’estinzione, il risparmio potrebbe essere minimo se non inesistente.

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