Man mano che prende piede l’utilizzo di software per la valutazione immobiliare tra i professionisti, si apre il dibattito sull’affidabilità degli stessi. Quanto è accurata la stima? Un software potrà mai sostituire l’elemento umano nella valutazione?
Accuratezza, completezza e aggiornamento della stima effettuata da un AVM dipendono dalla qualità e dall’ampiezza della base dati utilizzata.
Tuttavia, è anche vero che bisogna considerare la finalità di utilizzo: se è quella di valutare rapidamente migliaia di record relativi a posizione UTP o NPL su tagli medio-piccoli residenziali, allora gli AVM sono degli strumenti eccezionali, che consentono alla banca o all’istituto coinvolto di ottimizzare la gestione di queste posizioni, riducendo costi e tempi e consentendo di implementare le strategie migliori.
Utilizzare un AVM nel processo di valutazione di un immobile da vendere sul mercato, a maggior ragione se quest’ultimo ha un taglio o delle caratteristiche particolari, o, ancora per immobili non residenziali (si pensi a uffici o palazzi cielo-terra) è più complicato.
Per questo motivo, oggi, la maggior parte degli AVM – incluso il Market Report di Wikicasa – non solo attinge a database multipli per eseguire la stima, arrivando ad un risultato finale quanto più attendibile, ma lascia al professionista la possibilità di correggere ed includere/escludere determinati dati intervenendo manualmente.
Quali sono i database multipli da cui attingono gli AVM più evoluti?
Tendenzialmente di tratta di:
- Immobili simili nell’area di comparazione (ovvero immobili comparabili presenti sul mercato, che danno una fotografia dell’offerta immobiliare attuale)
- Compravenduto storico dell’agenzia
- Compravenduto certificato proveniente da database istituzionali
L’accuratezza della stima dipenderà in definitiva dalla quantità e dalla correttezza dei dati che si hanno a disposizione. Ad esempio, prendendo in considerazione la prima variabile, quella relativa all’offerta attuale di mercato: quanti immobili simili sono presenti nell’area di comparazione? Per una questione statistica, più immobili ci sono e più sono simili all’immobile oggetto di valutazione, più la stima sarà accurata.
Le informazioni di contesto: quanto sono utili?
Informazioni di contesto – come quelle sui collegamenti, sulla presenza di servizi, sui tassi di criminalità… – sono molto interessati da esporre, ma si tratta di variabili difficili da inglobare all’interno di un algoritmo… o, quantomeno, se si riesce a farlo, il risultato può essere dubbio.
La motivazione è semplice: non tutte le persone hanno le stesse esigenze e priorità. La presenza di una palestra nelle vicinanze non ha lo stesso valore per due persone diverse; chi ama muoversi in macchina attribuisce un valore molto alto al box auto, chi utilizza i mezzi preferisce magari vivere nel centro storico…
Sicuramente una bassa percentuale di crimini o reati, la presenza di supermercati o ospedali hanno un incidenza positiva, ma rimane difficile quantificarla.
Qual è il futuro degli AVM?
Uno dei possibili scenari di sviluppo è quello del machine learning. Ad esempio, come già sottolineato sopra, Market Report di Wikicasa ha un’impostazione aperta: ciò significa che propone una prima stima che il professionista potrà aggiustare sulla base delle proprie considerazioni.
Può essere interessante sfruttare questi aggiustamenti manuali sulle valutazioni e imparare dai professionisti e dalle loro correzione, attraverso il machine learning. Facendo quindi in modo che il software legga e interpreti le correzioni per giungere ad una stima sempre più precisa.
Il secondo punto che rappresenterà una traiettoria evolutiva è quello dell’inglobare e interpretare non solo i dati sull’offerta ma anche quelli sulla domanda. Su questo fronte i grandi collezionisti di dati immobiliari (in primis i portali) sono avvantaggiati: se un immobile ha una certa valutazione ma è invenduto da 2 anni e sui portali riceve poche visite, clic, richieste, probabilmente c’è qualcosa che non va e di questo fattore bisogna tener conto all’interno della stima!
Nei giorni scorsi questi temi sono stati trattati all’interno di un interessante dibattito tra i principali sviluppatori di AVM in Italia, moderato dall’esperto di settore Gerardo Paterna. Clicca play per seguire il dibattito!
Se stai valutando di valutare online il tuo immobile, potresti trovare utile la nostra guida sulle valutazioni online.
Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
