Il contratto preliminare di compravendita, conosciuto anche come ‘compromesso’, non è altro che un accordo tra venditore e compratore che si impegnano l’uno verso l’altro a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita immobiliare. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile avverrà solo con la firma di quest’ultimo.
E allora a cosa serve il compromesso?
A molte cose, in realtà. Vediamolo insieme.
Ad esempio, il contratto preliminare può tornare molto utile quando – per svariate ragioni – non sia possibile provvedere ad una vendita immediata, magari perché l’acquirente è molto interessato all’immobile ma è ancora in cerca di un mutuo. O ancora, la mancata tempestività potrebbe dipendere dal venditore, che potrebbe essere in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Quali effetti produce la stipula del contratto preliminare tra i contraenti?
L’effetto prodotto varia, a seconda che si sia provveduto o meno alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari.
Mettiamo il caso che, ‘nonostante il compromesso’, una delle due parti venga meno al patto. Ad esempio, supponiamo che il venditore si rifiuti di vendere l’immobile o venda a un terzo. O ancora, potrebbe succedere che venga iscritta a carico dell’immobile un’ipoteca o che il venditore costituisca sull’immobile diritti reali di godimento (come l’usufrutto).
Cosa succede?
Nel caso in cui il preliminare non sia stato trascritto il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni. Se, invece, si è provveduto alla trascrizione, il compratore potrà richiedere anche l’annullamento dell’atto che pregiudica i suoi diritti (nei nostri esempi, vendita a terzo, iscrizione ipoteca, ecc), ripristinando la situazione iniziale.
La trascrizione del preliminare e le imposte dovute
Il contratto preliminare deve essere redatto in forma scritta, in una delle tre modalità previste dal codice civile: scrittura privata, scrittura privata autenticata o atto pubblico.
Affinché si possa procedere alla trascrizione, deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
Per la registrazione sono dovute:
- l’imposta di registro di 200 euro
- l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
Nel caso in cui il compromesso sia stipulato con atto notarile, alla registrazione provvede d’ufficio il notaio entro 30 giorni. In questo caso, oltre all’imposta di registro e all’imposta di bollo di 155 euro, si aggiunge:
- il versamento dell’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro.
Inoltre, se il preliminare di compravendita prevede un pagamento (ad esempio, una caparra) è dovuta anche l’imposta di registro proporzionale pari:
- allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
- al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
Naturalmente, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita, o, nel caso in cui risulti addirittura superiore all’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, al soggetto spetterà il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del preliminare.
Occorre ricordare che, in quest’ultimo caso, il rimborso non è automatico ma deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.
N.B. Se ci si rivolge ad un professionista dell’immobiliare non ci si dovrà preoccupare di provvedere alla registrazione del preliminare, in quanto i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i preliminari di compravendita.
A questo link dell’Agenzia delle Entrate è possibile trovare il modello in pdf per la richiesta di registrazione e le istruzioni per compilarlo.
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Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
