21 Settembre 2022, 10:18

La delibera assembleare è la decisione presa da un organo collegiale, nel nostro caso dall’assemblea condominiale. Ma cosa vuol dire impugnare una delibera assembleare? Impugnare una delibera assembleare significa contestarla davanti all’autorità giudiziaria perché presenta degli elementi che la rendono presumibilmente invalida.

La materia è trattata dal codice civile che, agli articoli 1136 e 1137, pone le regole per poter impugnare una decisione che è stata presa in sede di riunione assembleare.

Una delibera assembleare può essere nulla o annullabile e in tali ipotesi può essere oggetto di contestazione. Vediamo chi può impugnare una delibera, in quali casi ed entro quale termine. Specifichiamo inoltre che le ipotesi di nullità e annullabilità devono essere trattate separatamente perché soggette ad una diversa disciplina. Ecco le differenze.

Chi può impugnare una delibera assembleare

Vediamo chi ha diritto ad impugnare una delibera in base alle due fattispecie.

Caso di delibera annullabile

In questa casistica, non tutti i condomini hanno diritto ad impugnare una delibera assembleare. Possono esercitare l’azione di annullamento solo alcune tipologie di condomini, ovvero i condomini che non erano presenti, i condomini che hanno votato contro ed espresso dunque il proprio dissenso e i condomini che si sono astenuti.

Caso di delibera nulla

È legittimato a impugnare una delibera assembleare nulla qualunque condomino che abbia interesse a farne valere la nullità; sono inclusi anche i condomini che hanno espresso un voto favorevole.

Visto il grave vizio che caratterizza la delibera nulla, è più ampia la platea di coloro che possono domandare l’accertamento della nullità.

Entro quando si può impugnare una delibera assembleare

Vediamo quali sono le tempistiche entro cui presentare la domanda di annullabilità di una delibera.

Caso di delibera annullabile

Entro quanto tempo è possibile impugnare una delibera assembleare annullabile? I condomini legittimati hanno un termine di 30 giorni, come stabilito dall’articolo 1137 codice civile. Se ad esercitare l’azione è il condomino assente, il termine decorre dalla data dell’avvenuta comunicazione in merito all’esito della votazione. Sono 30 giorni dalla ricezione del verbale contenente la delibera dell’assemblea svolta, così come inviato dall’amministratore. Per i condomini dissenzienti o astenuti che comunque hanno preso parte all’assemblea il termine decorre dalla data dello svolgimento della riunione.

Caso di delibera nulla

A differenza della delibera annullabile, la cui impugnazione è vincolata a precisi limiti temporali, la delibera nulla può essere impugnata in qualunque momento, quindi anche dopo molti anni. Può costituire un limite ad esempio l’intervenuto acquisto della proprietà per usucapione oppure la prescrizione di un’eventuale azione per la ripetizione di indebito.

Quali sono i casi di annullabilità di una delibera

In base a quanto statuito dall’articolo 1137 codice civile le delibere sono annullabili se contrarie alle norme di legge o se contrarie a quanto previsto nel regolamento di condominio.

Un esempio di delibera annullabile è quella assunta in caso di mancata convocazione dell’assemblea di uno dei condomini.

Quali sono i casi di nullità di una delibera

I casi per i quali una delibera può dirsi nulla sono alquanto gravi. Menzioniamo le seguenti situazioni:

  • l’assemblea condominiale vota materie che esulano dalle proprie competenze
  • vengono decise azioni illecite
  • si decide in ordine a diritti individuali compromettendoli
  • mancano requisiti essenziali come la mancata redazione del verbale

Come impugnare una delibera assembleare

Il primo passo per procedere con l’impugnazione di una delibera è la mediazione che è obbligatoria in riferimento alle cause di questa tipologia la cui richiesta deve essere presentato entro un termine determinato. Si deve cioè, prima di andare in causa, tentare una conciliazione.

Poiché le delibere assembleari hanno effetti nei confronti di tutti i condomini, chi si ritiene leso dalla delibera o vede i suoi interessi in qualche modo pregiudicati, ha il diritto di valutare se vi sono i margini per poter impugnare la delibera, soprattutto se sono state prese decisioni che comportano l’esborso di spese ingenti.

Dopo il tentativo obbligatorio di conciliazione, il condomino dovrà rivolgersi al Giudice per chiedere l’annullamento della votazione.

Il Giudice se la domanda è fondata annulla la delibera e la rende così non applicabile. Le delibere annullabili sono valide fino a quando il Giudice adito non ne decide l’annullamento.

Con la sentenza del giudice che accerta l’annullamento si ha la rimozione della delibera e la cancellazione dei suoi effetti. Fino ad allora la delibera resta valida, a meno che sia il giudice stesso, ad inizio del processo, a disporne l’immediata sospensione.

Che succede in caso di delibere nulle?

La nullità è un vizio della delibera più grave dell’annullabilità. Nel caso di impugnazione di una delibera nulla, il giudice emetterà una sentenza di accertamento e non costitutiva. Il Giudice si limita ad accertare una patologia di cui la delibera è già affetta che la rende priva di effetto fin dall’origine e non dalla pronuncia del Giudice.

Come già anticipato, vista la maggior rilevanza delle delibere nulle, l’azione di nullità viene esercitata senza alcun limite di tempo e da chiunque vi abbia interesse.

In sintesi, cosa sapere per impugnare una delibera assembleare

Ricapitolando le principali regole in materia di delibere condominiali possiamo riepilogare che:

  • le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio sono annullabili salvo che presentino un vizio di rilevanza tale da essere considerate del tutto nulle
  • le delibere assunte dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, anche chi è contrario
  • entro il termine di decadenza di 30 giorni sarà possibile impugnare le decisioni annullabili
  • l’impugnazione della delibera non implica di per sé la sospensione dell’esecuzione della delibera che può essere soltanto richiesta e ordinata dal Giudice
  • se sei appassionato della materia, leggi il nostro articolo su come diventare amministratore di condominio!

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