Immobiliare: durante la pandemia in città si abbandonano i monolocali

La pandemia ha avuto un forte impatto sul mercato immobiliare, sia a livello di compravendite che di locazioni. La permanenza forzata in casa per mesi con il ricorso alla didattica a distanza e allo smart working, ha comportato la nascita di nuove necessità ed esigenze nelle persone, e di conseguenza anche un cambiamento nel mercato immobiliare.

Infatti, se da un lato tanti studenti e lavoratori fuori sede sono ritornati nelle località di origine, determinando una minore domanda di immobili in locazione, dall’altro la diminuzione dei flussi turistici ha provocato un aumento dell’offerta.

Venendo meno l’esigenza di avvicinarsi a zone centrali di grandi città per raggiungere i luoghi di lavoro o studio, molti acquirenti hanno cambiato le proprie esigenze. In particolare, durante l’ultimo anno c’è stato un generale allontanamento dai centri delle grandi città a vantaggio di spazi più grandi con giardino o terrazzi, in zone più periferiche o anche fuori città. L’obiettivo principale di molte persone è stato infatti quello di ricavare, nella propria abitazione, un ambiente adibito ad ufficio o da dedicare alla didattica a distanza. Inoltre, l’obbligo di rimanere chiusi in casa ha fatto crescere maggiormente la necessità di avere spazi verdi privati da potersi godere indipendentemente da eventuali misure restrittive.

Dalla somma di tutti questi fattori, molte persone hanno deciso di abbandonare le città e optare per soluzioni immobiliari indipendenti in periferia o in provincia.

Variazione della domanda di monolocali

Secondo uno studio di Wikicasa, la tipologia residenziale che ha subito il maggiore calo, sia per l’affitto che per la vendita, è quella dei monolocali.

Un risultato che non sorprende, se si pensa che il monolocale è la tipologia principe di uno stile di vita urbano che si svolge prevalentemente fuori casa e il taglio preferito da tanti investitori che vogliono mettere a reddito un immobile nel settore degli affitti turistici.

Il ribasso più significativo si è verificato nelle grandi città.

In particolare Milano risulta essere la città che ha subito maggiori perdite. Nel 2020, secondo i dati di Wikicasa nel capoluogo lombardo nel periodo gennaio-maggio si è verificata una diminuzione della domanda di monolocali in vendita del 20%. Per quanto riguarda gli affitti, la domanda di monolocali nello stesso periodo è diminuita del 56% rispetto all’anno precedente.

Anche a Roma durante il periodo del primo lockdown 2020 (marzo-maggio) si è verificata diminuzione del -44% delle ricerche di monolocali rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Stessa situazione per i bilocali a Roma che sono stati cercati meno nel primo semestre del 2020 (-31%) rispetto al primo semestre 2019. Lato affitti, la diminuzione della domanda è stata del -59% per i monolocali.

I fattori che hanno determinato il calo, come già anticipato, sono principalmente due:

  • lato affitti, studenti e lavoratori fuori sede lasciano le grandi città per scegliere abitazioni più confortevoli in termini di dimensioni e ambiente; si azzera l’afflusso di turisti
  • lato compravendite, i fattori sopra influiscono sulle scelte di investimento in monolocali in senso negativo

In pandemia aumentano gli affitti di trilocali e quadrilocali

Nonostante vi sia stata una contrazione di contratti stipulati per motivo di studio e lavoro, in pandemia sono aumentate le persone che hanno optato per l’affitto. Si tratta per la maggior parte di famiglie che, spesso per disponibilità economiche ridotte, hanno dovuto rinunciare, almeno momentaneamente, alla vendita.

In particolare, nel secondo semestre del 2020, il 70,9% ha scelto di prendere casa in affitto, percentuale in lieve aumento rispetto allo stesso periodo del 2019 (64,7%). La tipologia prediletta è quella dei trilocali/quadrilocali. Secondo lo stesso studio condotto da Wikicasa, ha subito un calo della domanda inferiore rispetto ai monolocali/bilocali.

Cosa aspettarsi per il futuro?

Il mercato, in generale, sta iniziando a ristabilirsi.

Infatti, anche la domanda di immobili in locazione, sia di grandi che di piccole dimensioni, si sta riprendendo grazie all’inizio delle lezioni universitarie in sede, il rientro negli uffici e il conseguente ripopolarsi degli affitti.

Wikicasa evidenzia che, nonostante la domanda di immobili più piccoli (per studenti e lavoratori), non sia tornata ai livelli pre-Covid, si sono già registrati degli aumenti nel numero di ricerca, in particolare a Roma:

  • negli ultimi 5 mesi, le ricerche di monolocali in vendita a Roma sono aumentate del 26% rispetto all’anno precedente
  • negli ultimi 5 mesi, le ricerche di monolocali in affitto a Roma sono aumentate del 251% rispetto all’anno precedente, pareggiando i livelli pre-pandemia

Anche Firenze segna un timido +1% nella ricerca di monolocali in affitto nel periodo gennaio-maggio 2021 rispetto all’anno precedente, dopo un 2020 che ha visto un calo delle ricerche per questa tipologia del -23%.

Variazioni nella tipologia dei contratti di locazione

Per quanto riguarda la tipologia di canone scelto, a quanto emerge dai dati sui contratti stipulati nel secondo semestre del 2020, si nota una diminuzione di quelli a canone libero che passano dal 49% al 47,1% annuo, e un aumento dei contratti a canone concordato dal 30% al 31,2% e del contratto transitorio che passa da 21,1% a 21,8%.

L’aumento della scelta del contratto a canone transitorio per le case da destinare all’affitto turistico sul settore residenziale, mostra l’esigenza di non vincolare l’immobile per troppo tempo e di ritornare facilmente allo short rent, nel caso si verifichi un’altra inversione di trend dei flussi turistici. Inoltre, il contratto a canone concordato potrebbe rappresentare un’ottima soluzione per gli inquilini che temono altri lockdown, e anche un vantaggio per i proprietari che ne trarrebbero benefici fiscali.

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