Immobili commerciali: come si sta riprendendo il mercato immobiliare cinese?

L’impatto dell’epidemia da Covid-19 sull’economia cinese è stato considerevole nel primo quadrimestre del 2020. Nonostante questo, come dimostrato dal recente report di Jones Lang LaSalle – multinazionale americana di intermediazione di immobili commerciali – ‘Are green shoots emerging in China?’ (Segnali di ripresa in Cina?) cominciano ad emergere i primi segnali di normalizzazione e recupero della vita economica e sociale, con impatti positivi sul reparto commerciale dell’immobiliare.

La Cina è stata il primo Paese a risentire maggiormente del Coronavirus e il primo a reagire all’epidemia mettendo in atto blocchi economico-sociali e restrizioni senza precedenti, con conseguente contrazione dell’economia del 6,8% nel primo trimestre del 2020. Due mesi dopo l’introduzione di queste misure – già a marzo mentre noi eravamo in pieno lockdown – il numero di nuovi contagi in Cina è diminuito in modo significativo e l’epidemia di COVID-19 sembra essersi stabilizzata. Le attività economiche cinesi – aziende, fabbriche, uffici – stanno oggi lentamente ritornando alla normalità. Allo stesso tempo, alcuni player – società della digital economy, aziende del settore dell’intrattenimento online, assicurazioni, aziende del settore sanitario – stanno cogliendo opportunità di crescita emergenti con potenziali impatti positivi per il mercato immobiliare.

C’è qualche lezione che possiamo imparare dall’esperienza cinese? Qualche trend che possiamo desumere dai dati di chi ‘ci è già passato’?

Settori ‘virtuosi’ e resilienza

In Cina, come nel resto del mondo, ci sono aziende di alcuni specifici settori – che andremo a dettagliare meglio – che hanno ‘vinto’/ reagito bene/mostrato resilienza durante la crisi. Si tratta di un boom temporaneo, legato alle contingenze o di una tendenza alla crescita stabile? Che impatto avrà l’andamento di queste aziende sul commercial real estate, sulla domanda di uffici, fabbriche, capannoni, laboratori, negozi e store?

  • Le aziende che offrono servizi digitali (e-commerce, aziende che si occupano di big data o intelligenza artificiale, piattaforme cloud…) si sono rivelate essenziali durante l’epidemia. Questo ci permette di dire che la ‘new economy’ digitale ha resistito bene alla tempesta.
  • Allo stesso modo la consapevolezza assicurativa è – com’era prevedibile – aumentata e le compagnie di assicurazioni hanno osservato un rapido aumento della domanda.
  • Le aziende dell’intrattenimento online, in particolar modo quelle del mobile gaming, ovvero dei giochi per cellulare – un’industria che era già estremamente redditizia in Cina – da gennaio hanno ricevuto un notevole impulso da parte dei consumatori, impulso che dovrebbe mantenersi e che si tradurrà in un’espansione della domanda di uffici da parte di queste companies.
  • A causa dell’epidemia di COVID-19, la domanda di servizi sanitari, prodotti farmaceutici e attrezzatura medica ha visto una crescita costante. È probabile che questa tendenza acceleri ulteriormente in termini di spesa dei consumatori per salute e benessere anche dopo che l’epidemia sarà contenuta. In ogni caso l’epidemia ha fatto emergere un po’ in tutto il mondo lacune, mancanze e difetti strutturali dei vari sistemi sanitari e fatto emergere nuovi bisogni in termini di spazi ed organizzazione. In termini immobiliari, uffici, strutture sanitarie, spazi per la ricerca e sviluppo, strutture produttive, sono già sotto i radar degli investitori.
  • Allo stesso modo il Proptech sta sperimentando un boom. Proprietari e costruttori stanno dotando le loro proprietà di nuove tecnologie correlate alla salute, come termocamere, ascensori automatici e sistemi di controllo digitale.

La ripartenza in Cina

Scuole ed università sono rimaste chiuse e probabilmente continueranno a farlo nel breve termine, ma uffici e fabbriche si stanno ripopolando. Il tasso di rientro negli uffici varia in base alla città, con punte che toccano l’80 a Shanghai e il 75% a Chengdu e Chongqing. Negozi, ristoranti e centri commerciali stanno lentamente tornando alla normalità, anche se con misure precauzionali come il controllo della temperatura all’accesso e il mantenimento di distanze di sicurezza.

Certo, l’impatto della crisi sul mercato immobiliare – comparto commerciale incluso – è stato evidente, non ci sono state nuove stipule di contratti nei mesi di lockdown, né sul lato delle compravendite, né sul lato degli affitti in cui la tendenza è stata quella del rinnovo dei contratti in scadenza. Tuttavia, si sta assistendo a una forma di resilienza generale della domanda immobiliare, da parte di privati ​​e aziende che hanno una visione a lungo termine.

Logistica e Hôtellerie

Una menzione a parte merita il settore della logistica che, da un lato, è stato fortemente impattato dall’epidemia in Cina – a causa della carenza di manodopera, dell’interruzione delle operazioni di magazzino e del trasporto merci, della chiusura di molti operatori retail che ha influito negativamente sulla domanda di distribuzione delle merci – dall’altro ha conosciuto una nuova vitalità. L’epidemia, infatti,  ha favorito e accelerato tendenze già emergenti prima dell’avvento del virus e che con ogni probabilità continueranno a modellare il settore della logistica anche in futuro, come il boom degli e-commerce, affittuari chiave nel settore di magazzini e capannoni. In Cina, per esempio, un boom significativo lo hanno avuto gli e-commerce di alimentari, che consegnano generi alimentari ai clienti porta a porta previo ordine tramite app. Il settore era già in crescita a un tasso annuo superiore al 50% tra il 2014 e il 2019, ma l’epidemia ha accelerato questa tendenza. I principali player cinesi di settore come JD Fresh e Dingdong Maicai hanno riportato un aumento di oltre il 200% nel numero di utenti attivi giornalmente durante il periodo delle feste di primavera rispetto all’anno precedente. Una base di utenti in così rapida crescita è un predittore affidabile dell’ulteriore espansione di tali imprese in futuro.

Per quanto riguarda il settore alberghiero, invece, con il numero di nuovi casi di COVID-19 in calo, un numero crescente di hotel e strutture ricettive ha gradualmente riaperto in Cina. Secondo un recente studio di STR (società di data intelligence ndr), circa l’87% degli hotel in Cina ha riaperto da marzo. La maggior parte degli hotel sta ancora segnalando tassi di prenotazione bassi, inferiori al 30%, dato che i viaggi di business e di piacere, in particolare quelli interprovinciali, sono ancora scoraggiati dal governo e sono ancora presenti divieti di viaggio da parte di visitatori stranieri.

Il recupero del settore dell’ospitalità in Cina dovrebbe richiedere circa 8-12 mesi, secondo gli esperti. Periodo di ripresa che è possibile suddividere in 2 fasi da 4-6 mesi: prevedibilmente nella seconda fase il recupero sarà molto veloce. Nonostante ciò, inoltre, c’è da segnalare qualche nota positiva.

Un resort a Chongming Island, destinazione popolare a Shanghai, riferisce un booking rate di oltre il 70% nel primo fine settimana di aprile, guidato principalmente dalla domanda locale. I tassi di prenotazione, inoltre, stanno lentamente migliorando: a Shangai il 1° Marzo era dell’11%, il 28 Marzo è arrivato al 29%. Come in Italia, poi, il Governo ha selezionato alcune strutture a Pechino e Shanghai da riqualificare come luoghi di quarantena per i cittadini di ritorno dall’estero, fornendo qualche supporto alle entrate per questi albergatori.