Come si calcola il valore di mercato di un immobile? I professionisti della valutazione immobiliare utilizzano diverse metodologie, a seconda della natura dell’immobile da valutare, della finalità della stima, ma anche sulla base della quantità e qualità dei dati a disposizione.
In diverse occasioni e situazioni quotidiane (vendita/acquisto, copertura assicurativa, calcolo delle imposte, immobile posto a garanzia di un debito, successioni, divisioni…) è necessario conoscere il valore del proprio immobile o di un immobile che si intende acquistare.
I fattori da valutare
Proprio la finalità della stima è essenziale nel processo di valutazione di un immobile, poiché per uno stesso immobile si possono esprimere diversi giudizi di valore, ciascuno corrispondente a una differente finalità della stima. È fondamentale, quindi, nel processo di valutazione definire la finalità della stima e aver ben presente la natura dell’oggetto da valutare (immobile commerciale, residenziale, terreno agricolo/edificabile…). Solo successivamente si può arrivare all’identificazione dell’approccio o metodo di valutazione più idoneo da adottare.
In genere, se si intende definire un valore nella prospettiva della compravendita dell’immobile, occorre determinare il valore di mercato, ovvero “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo una adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.
I metodi di valutazione
La stima viene effettuata da un valutatore abilitato e qualificato in base a 3 criteri fondamentali:
- Costo di ricostruzione
- Costo di mercato
- Criterio reddituale (a cui si lega il criterio della capitalizzazione diretta)
Oltre che dalla finalità della valutazione, il criterio utilizzato dipende dal tipo di immobile analizzato, dall’ambito di valutazione identificato e dalla qualità e quantità di informazioni disponibili per l’analisi.
Alcuni approcci sono più indicati per certe situazioni e meno indicati per altre. Ad esempio, il criterio del costo di ricostruzione potrebbe non essere adatto a valutare immobili obsoleti gravati da un forte deprezzamento. Allo stesso modo, il criterio reddituale normalmente non viene utilizzato nella valutazione di immobili residenziali ed è preferibile non utilizzare il criterio di mercato per immobili altamente specializzati.
Nei prossimi articoli approfondiremo meglio i tre criteri e le procedure di valutazione relative a ciascuno.
Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
