Decidere di frazionare un appartamento vuol dire dividere in due o più parti un’unità immobiliare originaria.
Dividere una casa aumenta il valore di un immobile, in particolare nelle città in cui i piccoli appartamenti hanno un valore maggiore rispetto a quelli più grandi. Solitamente quindi, il frazionamento di un appartamento risulta essere un investimento vantaggioso.
Le motivazioni che spingono un proprietario di un immobile a dividere una casa in due unità possono essere numerose e di diverso tipo, legate sia a motivi di tipo economico che familiari.
Generalmente, dividere un appartamento che presenta le giuste caratteristiche, come ad esempio un’ampia metratura o un doppio ingresso, non è un’impresa difficile. Quest’attività non risulta neanche particolarmente complessa a livello burocratico e nella richiesta di permessi necessari a procedere.
Infatti, per poter procedere è necessario avere un permesso di pianificazione per dividere la proprietà e, in alcuni casi, è necessario dover richiedere l’approvazione dei regolamenti edilizi per coprire i lavori di costruzione.
Vediamo quindi tutto quello che c’è da sapere per dividere una casa in due appartamenti distinti.
Dividere una casa in due appartamenti: i motivi più comuni
Dietro la decisione di frazionare una casa di ampia metratura in due unità distinte, possono esserci numerose motivazioni, tra cui:
- Successione ereditaria: dividere una casa in due unità distinte serve affinché due o più eredi siano nelle condizioni di utilizzare una parte dell’immobile senza che questo venga venduto o ceduto solo a uno degli eredi.
- Investimento immobiliare: dividere un grande appartamento in due unità distinte significa infatti ricavare due appartamenti di dimensioni più ridotte (tipologia più richiesta sul mercato) che si possono vendere o mettere in affitto. Inoltre, il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore rispetto a quello di un appartamento grande.
- Creare un appartamento indipendente da destinare ai propri parenti (figli o genitori), mantenendo così per sè un appartamento più piccolo e più facilmente gestibile.
- Affitto di una porzione: dopo aver comprato una casa e averla frazionata in due appartamenti distinti, si può decidere di mettere in affitto la seconda unità, in modo da rientrare nel tempo nella spesa sostenuta.
Risulta quindi evidente che per un proprietario di un immobile è potenzialmente conveniente effettuare un intervento edilizio di suddivisione, in quanto successivamente vi è la possibilità di affittare o rivendere due unità immobiliari, che possono portare un introito superiore a quello che si potrebbe ricevere con una sola unità immobiliare di metratura più ampia.
Frazionamento di un immobile: i permessi necessari e la procedura da seguire
La procedura da seguire dipende dal Piano Regolatore Generale (PRG), dal regolamento edilizio e dai regolamenti condominiali. Vediamo di seguito quali sono i principali passaggi dal punto di vista amministrativo e civilistico.
Prima di tutto è necessario verificare la documentazione esistente, in modo da verificare a livello costruttivo la possibilità di realizzare il frazionamento. É necessario perciò, controllare la legittimità della preesistenza al comune, ovvero effettuare i controlli per la conformità urbanistica-edilizia, sia la conformità catastale.
Per quanto riguarda i permessi da richiedere, l’attività di frazionamento rientra nell’edilizia libera, classificata come manutenzione straordinaria.
Per procedere con l’inizio dei lavori bisogna fare una distinzione sul tipo di comunicazione necessaria:
- Modulo CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) si tratta della comunicazione di inizio lavori da parte di un tecnico specializzato. La CILA è necessaria quando per eseguire i lavori non si effettuano interventi strutturali.
- Modulo SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) necessario nel caso di interventi strutturali, ad esempio per modifiche in facciata (es. apertura di nuove finestre).
Queste due differenti pratiche devono essere consegnate consegnate al Comune.
Inoltre, nel caso vi sia la presenza di vincoli storici o paesaggistici, potrebbe essere richiesta un’ulteriore documentazione.
Successivamente bisogna presentare l’aggiornamento catastale al Catasto. Quando si effettua la soppressione del subalterno vecchio per costituire due nuove unità immobiliari, è necessario dimostrare la conformità urbanistica nelle note richiamando il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.
Inoltre, se l’appartamento che si vuole dividere in due unità fa parte di un condominio occorre richiedere preventivamente l’autorizzazione condominiale, così da rendere presente al resto degli inquilini e all’amministratore condominiale della variazione.
Infine, il frazionamento prevede la necessità di richiedere nuovi allacci per gas ed elettricità.
Lavori terminati: i documenti necessari
Risulta importante anche la segnalazione al Comune del termine dei lavori.
Infatti, una volta conclusi lavori che hanno consentito il frazionamento, è necessario presentare un modulo SCA (segnalazione certificata di agibilità) relativo a ciascuna unità immobiliare, in modo tale da fornire una segnalazione della fine degli interventi di rifacimento.
Inoltre, bisogna andare ad aggiornare i dati presenti nella visura catastale. Con la variazione catastale si effettua la sostituzione tra il subalterno identificativo dell’immobile di partenza con la costituzione delle due nuove unità, in modo tale da identificarle in modo univoco nel futuro.
Infine, se il frazionamento è stato effettuato in un condominio, è necessario provvedere al rifacimento delle tabelle millesimali, in quanto due unità immobiliari distinte presentano un peso diverso nei calcoli legati alla divisione delle spese, ottenuti sulla base delle tabelle.
Costi per dividere in due unità un appartamento
I costi per dividere in due unità un appartamento sono diversi e dipendono dal comune e dalla tipologia di intervento. Risulta quindi impossibile generalizzare e quantizzare il costo, tuttavia è possibile raggruppare le principali voci di spese da sostenere:
- Onorari dei professionisti: tecnici per progetti, pratiche e direzione lavori
- Interventi edili ed impiantistici
- Costi per l’acquisto delle forniture per materiali e arredi
- Diritti di istruttoria della pratica edilizia
- Imposta catastale per la variazione
- Allaccio nuove utenze (gas, elettricità, telefono)
Il frazionamento di un appartamento non prevede il pagamento degli oneri concessori, salvo specifiche decisioni del Comune ove si trova l’immobile.
In conclusione, è importante ricordare che i costi per il frazionamento rientrano tra i costi agevolabili con la detrazione per ristrutturazione edilizia o riqualificazione energetica (per approfondimenti sul tema vai alla sezione ‘Superbonus 110%’).
Sospesa tra il Lago Maggiore e Milano. Ama molto scrivere e ancora di più leggere.
Vegetariana, amante degli animali e della musica. Le piace andare ai concerti, fare sport, bere caffè, svegliarsi presto la mattina e meditare. Dopo la laurea in Marketing & Comunicazione si dedica al copywriting continuando a guardarsi intorno in cerca di nuovi stimoli e opportunità.
