Vendita della casa con usufruttuario: come funziona e cosa sapere

La vendita della casa con usufruttuario è un tema che suscita spesso dubbi e incertezze, soprattutto quando si parla di diritti reali come l’usufrutto. Se stai pensando di vendere un immobile gravato da usufrutto oppure di acquistarne uno in queste condizioni, è fondamentale conoscere le implicazioni giuridiche e pratiche di questa particolare situazione.

Vendere o acquistare una casa con usufruttuario è un’operazione perfettamente legale, ma che richiede attenzione e competenze specifiche. È essenziale:

• Valutare correttamente i diritti esistenti sull’immobile;
• Agire con trasparenza e assistenza notarile;
• Conoscere i limiti e le potenzialità dell’operazione.

In questo articolo ti guideremo passo passo per capire: che cos’è l’usufrutto e come incide sulla proprietà, se è possibile vendere una casa con usufruttuario nonché quali sono i diritto e i doveri delle parti coinvolte.

Che cos’è l’usufrutto e cosa comporta

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui. In pratica, consente all’usufruttuario di utilizzare un bene (ad esempio un immobile) e di trarne i frutti, pur non essendone il proprietario.

La proprietà dell’immobile viene limitata in quanto sullo stesso bene coesistono:

• Nuda proprietà, detenuta da chi ha la titolarità dell’immobile ma non può utilizzarlo finché dura l’usufrutto;
• Usufrutto, detenuto da chi ha il diritto di usare e godere dell’immobile.

L’usufrutto è solitamente temporaneo e si estingue:

• Alla morte dell’usufruttuario (se persona fisica);
• Alla scadenza del termine stabilito nel contratto (se usufruttuario è una persona giuridica);
• Per rinuncia del titolare del diritto di godimento, consolidazione, prescrizione, distruzione del bene o abuso.

Si può vendere una casa con usufruttuario?

La risposta è sì, è possibile vendere una casa gravata da usufrutto, ma è importante tener conto del fatto che quando il nudo proprietario vende la nuda proprietà dell’immobile si mantiene intatto il diritto di usufrutto. Tale diritto può, cioè, essere fatto valere a tutti i successivi proprietari (o meglio nudi proprietari) dell’immobile. In pratica, quando si acquista una casa gravata da usufrutto, si acquista una proprietà ridotta poiché il diritto di usufrutto resta in capo a un’altra persona, che continua a utilizzare l’immobile fino alla scadenza del diritto (spesso fino alla morte dell’usufruttuario).

Per vendere invece la piena proprietà dell’immobile (cioè nuda proprietà + usufrutto), è necessario che nudo proprietario e usufruttuario agiscano congiuntamente, con il consenso di entrambi.

Si ricorda che anche l’usufruttuario può cedere a terzi il suo diritto di usufrutto, a titolo oneroso o gratuito, sempre entro i limiti di durata originariamente stabiliti. La cessione infatti non sarà lecita se l’atto costitutivo di usufrutto prevedeva un divieto in tal senso.

Implicazioni della vendita della nuda proprietà

Vendere la nuda proprietà è un’operazione piuttosto frequente, specialmente in contesti in cui l’acquirente è un investitore disposto ad attendere l’estinzione dell’usufrutto per ottenere la piena disponibilità del bene. Il vantaggio per il compratore sarà che il prezzo di acquisto risulta essere sensibilmente più basso rispetto al prezzo di mercato.

Naturalmente, l’acquisto della nuda proprietà è vincolato alla durata dell’usufrutto, che può variare molto in base all’età dell’usufruttuario o alla durata contrattuale.

Come procedere alla vendita della casa con usufruttuario

Vediamo ora i passaggi fondamentali per vendere o acquistare una casa con usufruttuario.

1. Verifica della situazione giuridica dell’immobile

Prima di qualsiasi trattativa è essenziale esaminare:

• La titolarità del bene presso i Registri Immobiliari;
• L’atto costitutivo dell’usufrutto (rogito notarile, testamento, sentenza ecc.);
• La durata dell’usufrutto;
• Eventuali limitazioni o clausole particolari (es. divieti di alienazione, usi particolari ecc.).

2. Valutazione del valore dell’usufrutto

Il valore della nuda proprietà dipende direttamente dalla valutazione economica dell’usufrutto, calcolata in base:

• All’età dell’usufruttuario (per le persone fisiche);
• Alla durata contrattuale (per le persone giuridiche);
• Alla rendita dell’immobile (se locato);
• Alle tabelle dell’Agenzia delle Entrate.

Ad esempio, più è anziano l’usufruttuario, maggiore sarà il valore della nuda proprietà, poiché la durata dell’usufrutto sarà presumibilmente breve.

3. Redazione e stipula del contratto

La vendita della nuda proprietà o dell’intera proprietà (congiuntamente da nudo proprietario e usufruttuario) deve essere formalizzata con atto pubblico notarile.

Il contratto dovrà contenere:

• I dati anagrafici delle parti;
• La descrizione dell’immobile;
• L’indicazione chiara dell’esistenza dell’usufrutto;
• Il prezzo e le modalità di pagamento;
• L’impegno a rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua estinzione.

Il notaio provvederà a:

• Verificare la regolarità urbanistica e catastale;
• Trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari;
• Registrare la compravendita presso l’Agenzia delle Entrate.

4. Gestione dell’immobile dopo la vendita

Una volta conclusa la vendita:

• L’usufruttuario mantiene il diritto di uso e abitazione fino alla fine del suo usufrutto;
• Il nuovo nudo proprietario non potrà utilizzare né affittare l’immobile, se non con il consenso dell’usufruttuario.

Alla scadenza dell’usufrutto, solitamente coincidente con la morte dell’usufruttuario il diritto si estingue automaticamente e la nuda proprietà si consolida nella piena proprietà, senza bisogno di ulteriori atti.

Cosa fare se l’usufruttuario è contrario alla vendita della piena proprietà

Se il nudo proprietario intende vendere l’intera proprietà ma l’usufruttuario si oppone, ha comunque la possibilità di:

• Vendere solo la nuda proprietà, comunicando all’acquirente la presenza dell’usufrutto;
• Cercare un accordo con l’usufruttuario per estinguere anticipatamente il diritto, eventualmente offrendo un indennizzo o altra compensazione;
• Attendere la naturale estinzione dell’usufrutto per vendere la piena proprietà successivamente.

È bene ricordare che l’usufruttuario non può impedire la vendita della nuda proprietà, ma può continuare a esercitare il suo diritto finché è in vigore.

Diritti dell’usufruttuario

L’usufruttuario ha il diritto di:​

• Utilizzare l’immobile e trarne i frutti, come ad esempio percepire canoni di locazione.​
• Cedere il diritto di usufrutto a un terzo, mantenendo però la durata originaria del diritto.

Per quanto concerne le limitazioni occorre segnalare che l’usufruttuario non può:​

• Vendere l’immobile, in quanto egli non è titolare della piena proprietà;
• Modificare la destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio trasformare un’abitazione in ufficio;
• Effettuare interventi che alterino la sostanza del bene, come demolizioni o ricostruzioni, senza autorizzazione da parte del nudo proprietario.

In sintesi, l’usufruttuario non ha il diritto di vendere la casa, ma può cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi, rispettando le condizioni stabilite nell’atto costitutivo dell’usufrutto. In tal caso, per prendere atto dei propri diritti e doveri è sempre consigliabile consultare un notaio o un avvocato specializzato per valutare le specifiche condizioni contrattuali e le eventuali implicazioni legali di tali operazioni.

Consigli pratici per l’acquirente

Ecco alcuni suggerimenti pratici per chi intende acquistare un’abitazione gravata dal diritto di usufrutto.

Valutare bene l’investimento a lungo termine

Acquistare una casa con usufrutto non consente l’utilizzo immediato, quindi è ideale per chi:

• Vuole fare un investimento patrimoniale;
• Non ha necessità di abitare subito l’immobile;
• È disposto ad attendere l’estinzione dell’usufrutto per ottenere la piena disponibilità.

Verificare l’età dell’usufruttuario

L’età dell’usufruttuario è determinante: se ha oltre 80 anni, è probabile che l’usufrutto si estingua in tempi relativamente brevi; se è più giovane, la durata sarà più lunga.

Fare attenzione alla manutenzione

L’usufruttuario ha l’obbligo di manutenzione ordinaria, ma eventuali lavori straordinari restano a carico del nudo proprietario, salvo accordi diversi.

I vantaggi dell’acquisto con usufrutto

Indiscutibili sono anche i vantaggi che si possono conseguire.

Prezzo più conveniente

Il vantaggio principale è il prezzo: acquistare la nuda proprietà costa molto meno rispetto alla piena proprietà, proprio perché il godimento del bene è rimandato.

Investimento a lungo termine

Con il tempo, quando l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario acquisisce automaticamente la piena proprietà dell’immobile, che potrà essere abitato, venduto o affittato.

Meno concorrenza sul mercato

Gli immobili con usufrutto attraggono meno acquirenti, quindi c’è più margine per trattare sul prezzo.

Agevolazioni fiscali

La base imponibile su cui si calcolano le imposte (registro, ipotecaria e catastale) è più bassa. Se si hanno i requisiti per la prima casa, si possono anche applicare le relative agevolazioni.

Svantaggi e criticità

Attenzione però anche ai punti di debolezza di tale investimento:

• Utilizzo differito: non puoi disporre subito dell’immobile.
• Incertezza sulla durata dell’usufrutto: se l’usufruttuario è giovane, l’attesa può essere lunga.
• Obblighi di spesa: alcune spese straordinarie possono ricadere sul nudo proprietario.

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