Abbiamo chiesto a Santino Taverna, Presidente nazionale Fimaa-Confcommercio – la Federazione italiana mediatori agenti d’affari – di tirare le somme di questo 2020, dal punto di vista federativo, di mercato e di categoria e di avanzare delle previsioni per il prossimo anno.
Ci ha parlato di un anno funesto sotto molti aspetti, ma di un mercato immobiliare che regge, grazie a tassi dei mutui super convenienti, incentivi ed agevolazioni fiscali, a valori tutto sommato stabili e ad un comparto che ha saputo rimodularsi anche mediante l’utilizzo della tecnologia. Tutti elementi che lasciano ben sperare per il 2021…
Ecco l’intervista integrale.
Bilancio di settore 2020: stando ai dati OMI, c’è stata una riduzione del volume delle compravendite pari al 15,5% nel primo trimestre e del 27,2% nel secondo trimestre dell’anno. Tuttavia, i commentatori dicono che il settore ha retto, il numero di operatori è aumentato e, in generale, emerge un sentiment positivo per il settore. Qual è il suo bilancio? Si può dire che il ruolo dell’intermediario sia uscito rafforzato dalla pandemia?
Il 2020 per il sistema produttivo mondiale colpito dal Covid-19 si chiude con un bilancio drammatico. Nel nostro Paese, secondo le stime Confcommercio-Imprese per l’Italia, quasi mezzo milione tra imprese e lavoratori autonomi potrebbero chiudere l’attività. Tra queste ci sono anche imprese della mediazione immobiliare. Nonostante la pandemia da Covid-19 e la frenata economica, 7 italiani su 10 si dicono pronti ad acquistare o ristrutturare un’abitazione. Merito dei tassi dei mutui mai così convenienti, dei bonus fiscali decisi dal governo, ma anche dello smart working e della svolta verde. Gli italiani costretti dal lockdown dentro le proprie abitazioni ne hanno riscoperto pregi e difetti e sono stati spinti a ricercare soluzioni alternative, più efficienti. Chi, a causa della pandemia, temeva un brusco calo del mercato delle compravendite si è dovuto ricredere. I valori immobiliari hanno tenuto e in alcune città sono addirittura aumentati. Al calo della domanda riferita agli immobili commerciali ha fatto fronte l’incremento di richiesta per gli immobili del settore logistico, con una maggiore domanda al Nord e al Centro, soprattutto nelle aree urbane di città come Genova, Milano, Padova, Bologna, Firenze e Roma. Per la ripartenza del settore, oltre all’indispensabile vaccino sanitario, c’è bisogno del vaccino economico, come l’utilizzo di tutte le risorse europee per rimettere in moto l’economia del nostro Paese e scongiurare la chiusura di altre imprese.
Un discorso a parte va fatto per il settore locazioni. Didattica a distanza e smart working aprono nuovi scenari sulla possibilità di lavorare e studiare da remoto e hanno inciso sui flussi migratori interni delle persone. A livello commerciale si sono riscontrate delle morosità, mitigate dai sussidi statali. Il freno del turismo ha posto una forte battuta d’arresto sugli affitti brevi. Come vede il futuro delle locazioni?
In Italia il mercato delle locazioni è strettamente connesso a quello del turismo, (e alla conseguente libertà degli spostamenti nazionali e internazionali), e a quello studentesco legato alla ripresa delle lezioni universitarie in presenza. Il mercato delle locazioni turistiche (inferiori ai trenta giorni) nelle località costiere, lacustri e montane sta penalizzando le proprietà immobiliari. Le agenzie immobiliari che operano in questo settore lamentano perdite pari al 70 per cento del fatturato rispetto allo scorso anno. Perdite enormi nelle quali è coinvolto anche il settore alberghiero oramai allo stremo. Dall’inizio della pandemia, l’offerta di case in locazione è aumentata soprattutto nei mercati più dinamici delle città d’arte e universitarie. I canoni si sono conseguentemente ridotti nelle città metropolitane, mentre hanno maggiormente resistito nei capoluoghi di provincia. La ripresa di questo settore è sicuramente legata alla diffusione del vaccino anti-Covid19. Molte locazioni a breve termine sono state infatti convertite in locazioni a lungo termine. Ma rimane sempre l’incognita della disponibilità delle famiglie a pagare il canone mensile, a causa della perdita dei posti di lavoro dovuta all’emergenza sanitaria.
Quali sono le sue previsioni generali per il settore per il 2021, tenendo conto del contesto normativo ed istituzionale (legge di bilancio 2021, ripartenza turismo e affitti brevi, …)?
La ripresa delle compravendite immobiliari è rimandata alla seconda parte del 2021. Saranno comunque importanti alcuni fattori basilari come la diffusione del vaccino anti-Covid19, per ridare la fiducia necessaria alla ripresa e ossigeno alla disponibilità economica delle famiglie. Le stesse, grazie al costo irrisorio dei mutui e approfittando anche del bonus riqualificazioni finalizzato al risparmio energetico, potranno risolvere le nuove esigenze abitative dopo le lacune emerse durante il periodo di lockdown. A partire dai mesi di marzo e aprile 2020 è, infatti, aumentata la richiesta di immobili più ampi, confortevoli e indipendenti, con disponibilità di spazi esterni. I prezzi dovrebbero rimanere stabili o in lieve aumento per alcune tipologie di abitazioni top, nelle grandi città come Milano e Roma. Dal 2021 si assisterà probabilmente al rialzo dei valori anche in provincia e a beneficiarne saranno soprattutto gli immobili riqualificati energeticamente grazie alle misure introdotte dall’ecobonus 110%. Il nostro Paese vanta peculiarità uniche per clima, posizione geografica, morfologia, arte, storia, cibo e qualità di vita. Elementi di forte attrazione per gli stranieri che ricominceranno ad investire in Italia soprattutto se, grazie al vaccino, saranno riaperte le tratte aeree intercontinentali. L’emergenza sanitaria ha colpito diversi settori dell’economia, ma a farne le spese sono stati soprattutto il settore finanziario e le borse contrariamente al settore immobiliare che ha continuato ad essere attrattivo. Il comparto immobiliare, a differenza dei mercati finanziari, si è sempre caratterizzato per stabilità e sicurezza.
Credito: il mercato creditizio ha offerto nel corso di questo anno tassi dei mutui appetibili, complice la Bce, che ha contribuito a tenere bassi i tassi di interesse agevolando l’accesso al credito delle famiglie. Queste misure si sono rivelate realmente efficaci a supporto delle transazioni immobiliari? Quali sono le previsioni sui mutui il prossimo anno?
I mutui non sono mai stati vantaggiosi come in questo periodo. Secondo gli ultimi dati della Banca d’Italia, aggiornati allo scorso settembre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto di abitazioni per 12,9 miliardi di euro nel secondo trimestre 2020. Un valore in crescita del 9,7% rispetto al 2019. È chiaro dunque che, al netto delle surroghe, i tassi dei mutui, mai così appetibili, hanno sostenuto le transazioni immobiliari anche in piena emergenza sanitaria. A questo si aggiungono i prezzi degli immobili attualmente convenienti per un mercato immobiliare che offre attualmente ottime opportunità sia per chi vuole comprare la prima casa, o intende sostituirla, sia per chi vuole acquistare per investimento. Rimane ragionevole pensare che i tassi dei mutui si manterranno convenienti anche per i prossimi anni. Al 4° convegno nazionale Fimaa sulla mediazione creditizia, (settore a supporto dei mutui bancari), svoltosi lo scorso 18 dicembre, è emerso chiaramente come dal comparto bancario possono derivare vantaggi importanti tanto per gli operatori del credito quanto per gli stessi consumatori. I servizi di consulenza, infatti, vista la diminuzione in atto degli sportelli bancari, saranno erogati da operatori in grado di proporre le offerte di mutuo più convenienti essendo gli stessi liberi di illustrare tutte le opportunità offerte dai vari istituti di credito. Secondo i dati illustrati da Fimaa, negli ultimi 10 anni sono stati chiusi oltre 9.700 sportelli bancari, di cui quasi il 61% negli ultimi 5 anni. Solo nell’ultimo anno, il loro numero è sceso di circa 1.100 unità (-4,3%).
Come sono cambiate le esigenze abitative dei clienti con la pandemia? Il patrimonio immobiliare italiano è in grado di rispondervi?
L’Italia, per cultura, è tra i paesi in Europa con il maggior numero di famiglie proprietarie di abitazione. Il rallentamento del mercato immobiliare, dovuto agli effetti economici dell’emergenza sanitaria, non ha frenato l’interesse degli italiani ad avere una casa di proprietà. L’abitazione deve ovviamente rispondere alle esigenze di chi ci vive, che spesso possono mutare per svariati fattori anche famigliari o di lavoro. Pertanto la domanda di immobili, anche se è fisiologicamente rallentata, non si è mai fermata. Questo periodo di emergenza sanitaria, costringendoci a vivere in casa, ha comportato svariate riflessioni anche nel merito della propria abitazione. Mai come ora si è avvertita la mancanza di un locale studio per lo smart working, di un balcone, di un terrazzo o del giardino, o la necessità di risparmiare sui costi di gestione dell’immobile. Anche per chi è in locazione. Con gli attuali tassi d’interesse il costo di un canone di locazione è equiparabile ad una rata di mutuo e pertanto l’idea dell’acquisto di un immobile permetterebbe di capitalizzare il proprio denaro. Oggi l’obiettivo primario rimane quello di uscire quanto prima dall’emergenza sanitaria, il resto sarà una naturale conseguenza per tutti i player del mercato compreso quello del comparto immobiliare, che contribuisce ad un quinto del Pil nazionale. La ripresa a regime delle attività e degli spostamenti permetterà a tanti settori di ritornare a creare ricchezza nell’interesse di tutta l’economia del Paese.
Strumenti digitali: la tecnologia, talvolta osteggiata e percepita come una minaccia, si è rivelata un alleato fondamentale per molte professioni durante la pandemia, inclusa quella degli agenti immobiliari. Com’è cambiato il rapporto tra intermediazione e digitale?
Come associazione siamo stati in grado di reagire tempestivamente alle sfide che si sono presentate, tra le quali anche quella della digitalizzazione, che in questo periodo si è dimostrata una valida alleata per superare la distanza fisica e la mancanza dell’interazione diretta con la ‘stretta di mano’, che caratterizza anche il logo della nostra Federazione. L’apporto della tecnologia è importantissimo. Oltre all’interazione tra operatori, la tecnologia ha aiutato a mantenere vivi i rapporti con la clientela esaudendo le richieste, nel limite di quanto è possibile fare con la sola interazione online. Gli operatori attraverso virtual tour ed altri servizi digitali hanno mantenuto vivi i rapporti con la clientela. Si sta riflettendo anche sul come rimodulare tecnologicamente al meglio le attività, una volta terminata questa fase emergenziale difficile e complessa. In questo periodo si è dovuti ricorrere al telelavoro. Una sperimentazione forzata che probabilmente cambierà anche il modo di organizzare le attività in futuro. Un aspetto che potrebbe anche contribuire al risparmio di tempo e denaro. La tecnologia rimane comunque uno strumento e come tale va trattato. Non potrà sostituire gli incontri interpersonali tra operatori e clienti-consumatori, che rimangono indispensabili e determinanti per rafforzare i rapporti di fiducia necessari alla conclusione delle trattative immobiliari.
Dal recente report ‘Reti e aggregazioni immobiliari 2020’ di Gerardo Paterna è emerso che l’età media degli agenti immobiliari è tra i 45 e i 50 anni. Paterna ha invitato a trovare nuovi linguaggi e forme di comunicazione per avvicinare i giovani alla professione. Cosa ne pensa? Avete in programma delle attività specifiche?
La Federazione ha una responsabilità multipla: quella di parlare alle istituzioni, alle categorie che rappresenta (e dunque agli agenti immobiliari, ai mediatori merceologici, ai mediatori del credito, agli agenti in attività finanziaria e a quelli di servizi vari), ma anche ai clienti-consumatori fruitori dei servizi. Il 2021 sarà un anno ricco di sfide, con tanti progetti in campo che permetteranno di valutare ed offrire soluzioni pratiche in risposta alle esigenze del mercato. In questo ambito un ruolo importante spetterà alla comunicazione, tant’è che Fimaa si sta rivolgendo a professionisti competenti in grado di suggerire i canali adeguati al fine di ottenere risultati concreti. Attività che saranno sviluppate nel corso del nuovo anno con un occhio di riguardo per lo sviluppo digitale, l’internazionalizzazione e la stessa formazione. Già nel corso del 2020 la Federazione ha erogato diversi webinar formativi e dirette social, con l’ausilio anche di professionisti qualificati della comunicazione, ottenendo risultati di tutto rispetto che intende raggiungere e superare nel corso del nuovo anno.
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Web enthusiast, appassionata di viaggi, libri e scrittura. Siciliana d’origine, milanese d’adozione, dopo una laurea in Management presso l’Università Bocconi di Milano, entra a contatto col mondo delle startup e del Prop-tech. Oggi lavora come Consulente di Marketing.
