Cosa fare quando la planimetria non è conforme allo stato dell’immobile?

Quando si è alla ricerca di una nuova casa può capitare di imbattersi in problematiche amministrative relative all’immobile che si sta per acquistare. Cosa fare? Continuano i consigli per gli acquisti (immobiliari) del geometra Alessandro Grupico.

Solitamente le criticità amministrative sugli immobili saltano fuori in fase di proposta di acquisto, un momento delicato della trattativa immobiliare, in cui è opportuno agire con prudenza e regolamentare fin da subito con chiarezza eventuali accordi o adempimenti futuri tra le parti.

Una di queste problematiche può consistere nella discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Cosa succede e come bisogna comportarsi in questo caso?

Di solito le difformità – se esistono – si riscontrano già in fase di prima o seconda visita all’immobile, accertando incongruenze tra i luoghi e la planimetria catastale rasterizzata fornita dall’agenzia immobiliare o dal venditore. Spostamenti di tramezzi nella zona giorno, inversione della cucina con la cameretta, una finestra scomparsa nel bagno oppure un balcone più lungo del previsto, sono purtroppo situazioni all’ordine del giorno nelle compravendite, pertanto non bisogna spaventarsi ma procedere con cautela e serenità, ancor meglio se assistiti da un tecnico competente nella risoluzione di eventuali criticità documentali.

Prima di svelare come comportarsi a seconda dei casi che potrebbero prospettarsi, è bene ricordare che la correttezza della documentazione amministrativa è obbligo di legge per la stipula notarile ed è anche necessaria per accedere a detrazioni ed agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli enti bancari non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.

Come procedere per non compromettere il buon esito della compravendita?

Andiamo con ordine. Per prima cosa, sarà opportuno accertare se ci si trova di fronte ad un errore grafico da correggere sulla planimetria catastale oppure ad un vero e proprio intervento “abusivo”, cioè eseguito senza aver ottenuto le previste autorizzazioni edilizie.

Il documento necessario per tale analisi e verifica di regolarità urbanistica è dato dall’ultimo titolo depositato per l’unità immobiliare (es. licenza dicostruzione, condono edilizio, D.I.A., S.C.I.A., ecc..) ed in particolare dall’elaborato grafico che ne forma parte integrante.

Quest’ultimo è il documento primario che bisognerà verificare qualora ci si trovi di fronte a delle incongruenze rispetto alla planimetria catastale, perché è il progetto che è stato autorizzato per l’edificazione oppure per la modifica edilizia dell’immobile in questione ed è quindi la base di analisi corretta per qualsiasi ragionamento inerente la sua regolarità urbanistica.

La planimetria catastale, invece, è un documento che ha scopi essenzialmente fiscali e tributari e che non da garanzie sulla conformità edilizio-urbanistica di un immobile; trattandosi di un certificato economico e di facile reperimento, è tuttavia quello che spesso viene consegnato alle parti e che accompagna l’intera trattativa immobiliare, seppur sia un documento con scarso valore sotto il profilo urbanistico, ad eccezione di casi particolari di edifici per i quali non sono rinvenibili i documenti relativi alla loro edificazione/variazione.  

Nel caso di immobili che hanno subito molteplici variazioni edilizie dalla loro costruzione ad oggi (es. edificazione, frazionamento, ampliamento per chiusura di una veranda, apertura di finestra, variazione della tramezzatura), non basterà accertare solo l’ultimo progetto: sarà necessario verificare la somma di tutti i titoli edilizi e loro corretta storicità. L’insieme dei documenti costituirà la cosiddetta “preesistenza” legittima.

Errore grafico o intervento abusivo?

Quindi, si potranno avere due situazioni nette da affrontare, progetto alla mano: nella prima, la più semplice, lo stato dei luoghi accertato è conforme al progetto, si è solo trattato di un errore di rappresentazione grafica sulla planimetria catastale, che si potrà rettificare con poco sforzo presso gli uffici del Catasto competente; nella seconda, dove si accerta la difformità tra il progetto autorizzato e la casa visitata, sarà necessaria – ove possibile – una regolarizzazione “in sanatoria” presso il Comune mediante un opportuna istanza (C.I.L.A., S.C.I.A. o Permesso di Costruzione) a firma di tecnico abilitato, che varierà in funzione della gravità dell’abuso, dei vincoli e delle normative vigenti.

Purtroppo non tutti gli illeciti edilizi sono “sanabili” ed in alcuni casi di impossibilità a regolarizzare in via postuma, non resta che procedere alla messa in pristino dei luoghi, ovvero la demolizione degli abusi volta a ripristinare lo stato originario, così come autorizzato nella precedente licenza edilizia.

Visto il variare delle tempistiche di risoluzione delle potenziali problematiche, da pochi giorni fino anche a svariati mesi, si raccomanda prima di impegnarsi contrattualmente, di determinare per tempo l’entità delle irregolarità e loro regolarizzazioni, al fine di non subire ritardi durante la trattativa immobiliare che spesso si svolge con tempi strettissimi e dove i rallentamenti potrebbero essere deleteri (es. vendite concatenate, richiesta di mutuo, trasloco, ecc..).  

Un ultimo consiglio: ricordate che la maggior parte delle variazioni edilizie comportano come conseguenza la segnalazione sul relativo certificato di agibilità, documento molto completo che attesta le condizioni di utilizzabilità e vivibilità degli ambienti in sicurezza.

Ne parleremo in maniera approfondita nei prossimi articoli!

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