Quando si è alla ricerca di una nuova casa può capitare di imbattersi in problematiche amministrative relative all’immobile che si sta per acquistare. Cosa fare? Continuano i consigli per gli acquisti (immobiliari) del geometra Alessandro Grupico.

Solitamente le criticità amministrative sugli immobili saltano fuori in fase di proposta di acquisto, un momento delicato della trattativa immobiliare, in cui è opportuno agire con prudenza e regolamentare fin da subito con chiarezza eventuali accordi o adempimenti futuri tra le parti.

Una di queste problematiche può consistere nella discrepanza tra la planimetria catastale e lo stato reale dell’immobile. Cosa succede e come bisogna comportarsi in questo caso?

Di solito le difformità – se esistono – si riscontrano già in fase di prima o seconda visita all’immobile, accertando incongruenze tra i luoghi e la planimetria catastale rasterizzata fornita dall’agenzia immobiliare o dal venditore. Spostamenti di tramezzi nella zona giorno, inversione della cucina con la cameretta, una finestra scomparsa nel bagno oppure un balcone più lungo del previsto, sono purtroppo situazioni all’ordine del giorno nelle compravendite, pertanto non bisogna spaventarsi ma procedere con cautela e serenità, ancor meglio se assistiti da un tecnico competente nella risoluzione di eventuali criticità documentali.

Prima di svelare come comportarsi a seconda dei casi che potrebbero prospettarsi, è bene ricordare che la correttezza della documentazione amministrativa è obbligo di legge per la stipula notarile ed è anche necessaria per accedere a detrazioni ed agevolazioni fiscali, senza tralasciare che gli enti bancari non concedono mutui ipotecari in presenza di abusi edilizi.

Come procedere per non compromettere il buon esito della compravendita?

Andiamo con ordine. Per prima cosa, sarà opportuno accertare se ci si trova di fronte ad un errore grafico da correggere sulla planimetria catastale oppure ad un vero e proprio intervento “abusivo”, cioè eseguito senza aver ottenuto le previste autorizzazioni edilizie.

Il documento necessario per tale analisi e verifica di regolarità urbanistica è dato dall’ultimo titolo depositato per l’unità immobiliare (es. licenza dicostruzione, condono edilizio, D.I.A., S.C.I.A., ecc..) ed in particolare dall’elaborato grafico che ne forma parte integrante.

Quest’ultimo è il documento primario che bisognerà verificare qualora ci si trovi di fronte a delle incongruenze rispetto alla planimetria catastale, perché è il progetto che è stato autorizzato per l’edificazione oppure per la modifica edilizia dell’immobile in questione ed è quindi la base di analisi corretta per qualsiasi ragionamento inerente la sua regolarità urbanistica.

La planimetria catastale, invece, è un documento che ha scopi essenzialmente fiscali e tributari e che non da garanzie sulla conformità edilizio-urbanistica di un immobile; trattandosi di un certificato economico e di facile reperimento, è tuttavia quello che spesso viene consegnato alle parti e che accompagna l’intera trattativa immobiliare, seppur sia un documento con scarso valore sotto il profilo urbanistico, ad eccezione di casi particolari di edifici per i quali non sono rinvenibili i documenti relativi alla loro edificazione/variazione.  

Nel caso di immobili che hanno subito molteplici variazioni edilizie dalla loro costruzione ad oggi (es. edificazione, frazionamento, ampliamento per chiusura di una veranda, apertura di finestra, variazione della tramezzatura), non basterà accertare solo l’ultimo progetto: sarà necessario verificare la somma di tutti i titoli edilizi e loro corretta storicità. L’insieme dei documenti costituirà la cosiddetta “preesistenza” legittima.

Errore grafico o intervento abusivo?

Quindi, si potranno avere due situazioni nette da affrontare, progetto alla mano: nella prima, la più semplice, lo stato dei luoghi accertato è conforme al progetto, si è solo trattato di un errore di rappresentazione grafica sulla planimetria catastale, che si potrà rettificare con poco sforzo presso gli uffici del Catasto competente; nella seconda, dove si accerta la difformità tra il progetto autorizzato e la casa visitata, sarà necessaria – ove possibile – una regolarizzazione “in sanatoria” presso il Comune mediante un opportuna istanza (C.I.L.A., S.C.I.A. o Permesso di Costruzione) a firma di tecnico abilitato, che varierà in funzione della gravità dell’abuso, dei vincoli e delle normative vigenti.

Purtroppo non tutti gli illeciti edilizi sono “sanabili” ed in alcuni casi di impossibilità a regolarizzare in via postuma, non resta che procedere alla messa in pristino dei luoghi, ovvero la demolizione degli abusi volta a ripristinare lo stato originario, così come autorizzato nella precedente licenza edilizia.

Visto il variare delle tempistiche di risoluzione delle potenziali problematiche, da pochi giorni fino anche a svariati mesi, si raccomanda prima di impegnarsi contrattualmente, di determinare per tempo l’entità delle irregolarità e loro regolarizzazioni, al fine di non subire ritardi durante la trattativa immobiliare che spesso si svolge con tempi strettissimi e dove i rallentamenti potrebbero essere deleteri (es. vendite concatenate, richiesta di mutuo, trasloco, ecc..).  

Un ultimo consiglio: ricordate che la maggior parte delle variazioni edilizie comportano come conseguenza la segnalazione sul relativo certificato di agibilità, documento molto completo che attesta le condizioni di utilizzabilità e vivibilità degli ambienti in sicurezza.

Ne parleremo in maniera approfondita nei prossimi articoli!

Stai cercando casa? Vai su www.wikicasa.it e scegli tra centinaia di migliaia di annunci immobiliari in tutta Italia!

Condividi sui social:

4 CommentiChiudere commenti

4 Commenti

  • Posted 25 Maggio 2022 at 17:35 0Likes

    Buonasera Ulisse, purtroppo senza poter prendere visione della documentazione risulta difficile poter esprimere un parere in merito. Direi che quello espresso da un tecnico competente come un architetto possa considerarsi meritevole di considerazione.

  • Ulisse Provizi
    Posted 15 Maggio 2022 at 17:04 0Likes

    Salve, ho un locale tecnico su un terrazzo(fabbricato ante 1929, in Velletri, regolamento edilizio in vigore dal 1929) e PROPRIO il mio architetto ha detto nell’incontro col dirigente Ufficio Tecnico, che trattasi di Superfetazione, e che , quindi, DEBBO demolire e non poter ricostruire!! cioè ha fatto LUI obiezione che mi sarei, eventualmente, aspettato dal dirigente!! Ieri ho notato un appunto scritto a mano (di certo dal tecnico del catasto all’epoca) “conformazione incompleta” . Le chiedo cortesemente, SE posso utilizzare tale nota, pur non avendone parlato col dirigente perchè non notata prima, per superare l’ostacolo della Superfetazione, esistendo la planimetria MA NON il progetto, o foto. Sarà dura perchè è stato già detto lo stesso dal dirigente, avete casi già trattati / riferimenti /sentenze in merito per superare il problema? Molte grazie

  • Posted 11 Aprile 2022 at 14:51 0Likes

    Buongiorno Mauro, la questione potrebbe portare ad una controversia civile e senza prendere in visione gli atti di cui si parla e senza maggiori dettagli in merito allo svolgimento dei fatti qualunque presa di posizione potrebbe non essere corretta e avventata. Posso dire che innanzitutto dovreste rivolgervi al notaio con il quale è stato stipulato l’atto al quale competono anche i dovuti accertamenti.

  • Mauro
    Posted 22 Gennaio 2022 at 17:29 0Likes

    Buongiorno,
    ho acquistato a ottobre 2009 l’appartamento in cui abito. All’atto del rogito è stata allegata una planimetria catastale. La planimetria corrisponde alla reale situazione dell’appartamento. In occasione delle procedure per il Bonus 110 attivate dal condominio, anche noi vorremmo rifare i serramenti come intervento trainato. A questo scopo è necessario che l’appartamento abbia la regolarità urbanistica e catastale e abbiamo chiesto a un geometra che verifichi per conferma presso il Comune che tutto sia a posto. Ne è emerso che ci sono cose che non risultano “autorizzate” (una veranda su balcone, un tramezzo interno aggiunto e uno tolto, una veranda su balconcino per cui la procedura di regolarizzazione era stata iniziata ma non completata, nella planimetria ufficiale risultano 2 porte finestre di accesso alle 2 verande mentre nella realtà non c’erano e non ci sono e quindi anche lo spazio dei balconi risulta spazio riscaldato, …).
    La planimetria ufficiale non corrisponde a quella fornitaci all’atto dell’acquisto e allegata al contratto, contratto ove il venditore (privato) ha dichiarato che l’immobile è stato realizzato in conformità all’autorizzazione edilizia del 1970 e successive varianti 1971 e 74, che esso è stato dichiarato abitabile nel 1976 e “che non ha subito alcuna modificazione o trasformazione per la quale sarebbe stata necessaria la sanatoria prevista dalla normativa urbanistica vigente”. Per l’acquisto ci eravamo avvalsi di un intermediatore immobiliare. Ci sono seri motivi per pensare che la planimetria allegata al contratto fosse stata prima “manomessa”. Cosa posso fare? Non avevamo mai potuto sospettare di nulla perché tale documento allegato corrispondeva e corrisponde alla reale situazione dell’appartamento e, non avendo mai fattovi lavori, non avevamo avuto necessità prima d’ora di approfondire.
    Sono molto deluso ed arrabbiato
    Vi ringrazio fin d’ora per il vostro aiuto
    Un saluto cordiale
    Mauro A.

Lascia un commento

Iscrivit alla nostra newsletter’