Quando lo sfratto non può essere eseguito?

Il proprietario dell’abitazione messa in affitto può richiedere lo sfratto dell’inquilino qualora questo non effettui il pagamento delle mensilità o delle spese condominiali. Lo sfratto esecutivo è una procedura che può essere messa in atto in diverse occasioni, come nel caso di morosità dell’inquilino o di scadenza del contratto di locazione.

In questo articolo vediamo quali sono i casi in cui lo sfratto non può essere eseguito, quali sono gli strumenti di tutela per l’inquilino e quindi, come bloccare lo sfratto.

Ovviamente, se si rispettano tutti i pagamenti è sempre possibile bloccare uno sfratto, tuttavia per comprendere meglio quando non può essere eseguito è necessario conoscere bene la procedura e la sua durata.

Sfratto: come funziona con contratto regolare

Se il contratto di locazione è regolarmente registrato, il locatore può procedere con l’invio di una diffida. All’interno di questo documento deve essere presente la scadenza entro cui pagare le somme dovute, anche se sarà possibile farlo fino a quando il giudice non si pronuncia tramite sentenza.

La citazione per convalida dello sfratto per morosità è la notifica dell’atto giudiziario che l’inquilino riceverà.

In particolare, si può richiedere uno sfratto quando:

  • il pagamento di una mensilità non è avvenuto entro 20 giorni dalla scadenza;
  • non è avvenuto il pagamento di due mensilità per le spese condominiali e vi sia un ritardo di almeno 60 giorni

Prima udienza e possibilità di interrompere lo sfratto

Esistono diverse situazioni che permettono di evitare lo sfratto esecutivo. Ad esempio, nel caso in cui il locatore sostenga vi sia ancora la presenza di una morosità da parte dell’inquilino, sarà sufficiente presentare le ricevute dei pagamenti versati, ancora prima dell’udienza di comparizione o durante.

Infatti, se l’inquilino paga gli arretrati, comprese le spese processuali e gli interessi previsti dalla legge, il giudice può rigettare la richiesta di sfratto e il procedimento viene considerato chiuso.

In particolare, l’inquilino può fare richiesta al giudice del termine di grazia, ovvero ricevere 90 giorni di tempo per pagare gli arretrati, gli interessi e le relative spese. Se alla seconda udienza l’inquilino ha pagato i suoi debiti, rispettando il termine di grazia, lo sfratto viene interrotto. Al contrario, nel caso in cui l’inquilino non rispetti gli accordi di pagamento, lo sfratto diventa esecutivo e il giudice ha il dovere di emettere la relativa ordinanza di sfratto.

Procedimento di sfratto

Se il giudice emette l’ordinanza di sfratto e l’inquilino non procede a liberare l’immobile, si procede con l’esecuzione forzata.

Cosa succede quindi? L’ufficiale giudiziario si presenta all’indirizzo dell’abitazione e intimerà all’affittuario di andare via. Questa è una fase che può allungare di alcuni mesi le tempistiche dello sfratto.

Se al primo tentativo l’ufficiale giudiziario non trova nessuno, dovrà fare un secondo tentativo per notificare lo sfratto.

Se anche il secondo o terzo tentativo non porta a risultati, l’ufficiale giudiziario può richiedere il supporto delle forze dell’ordine o di un fabbro.

Una volta che lo sfratto avviene, l’ufficiale giudiziario deve compilare un inventario delle proprietà presenti all’interno dell’abitazione e l’inquilino avrà la possibilità di passare successivamente a recuperarle.

Come opporsi a uno sfratto per morosità

Come spiegato sopra, prima di tutto il locatore invia la lettera di diffida all’affittuario, indicando il termine entro cui provvedere ai pagamenti dovuti. Ricevuta la diffida, l’inquilino avrà comunque la possibilità di versare quanto dovuto anche in seguito all’inizio di un eventuale udienza.

In questo caso l’inquilino può fare opposizione allo sfratto esecutivo richiesto dal locatore tramite una prova scritta o per gravi motivi che possano far ritenere tale opposizione fondata.

In particolare, l’inquilino può opporsi al locatore: 

  • contestando l’ammontare di denaro richiesto dal locatore per errori di calcolo
  • richiedendo la compensazione tra debiti e crediti quando l’affittuario vanta di un credito nei confronti del locatore
  • quando non sussiste più la morosità dell’affittuario o la posizione sia stata effettivamente sanata

Sfratto: come funziona con affitto in nero

Se l’inquilino si trova a pagare un affitto in nero, e quindi vi è la presenza di un contratto di affitto non registrato, non sarà mai possibile procedere con lo sfratto.

La legge non prevede nessuna procedura di sfratto nel caso in cui l’affitto sia in nero.

In questo caso è interessante sapere che sa un lato il locatore non ha il diritto di pretendere dall’inquilino eventuali canoni non pagati, dall’altro l’affittuario può richiedere la restituzione di tutte le mensilità che sono state versate da inizio locazione.

Questo rappresenta quindi il primo caso in cui lo sfratto non può essere eseguito. Tuttavia,  il locatore può decidere di avviare una causa di “occupazione senza titolo”, un procedimento molto lungo che può richiedere anche 2 o 3 anni di tempo. Nel caso questo procedimento porti a risultati positivi, il giudice può condannare l’inquilino a versare un’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile, rapportata però ai canoni dell’affitto concordato (importo inferiore ai prezzi di mercato).

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