Acquistare una casa in costruzione: le cose da sapere

Quando si decide di comprare casa ci si può trovare davanti a diverse soluzioni: comprare una casa già esistente oppure scegliere una casa in costruzione.

In questo articolo vedremo i principali aspetti positivi e gli svantaggi del comprare una casa in costruzione. Soprattutto vedremo come procedere all’acquisto di un immobile di questo tipo senza correre rischi e quali sono gli strumenti di protezione a disposizione dell’acquirente che intenda acquistare una casa in costruzione.

Aspetti positivi nel comprare una casa in costruzione

Quando si decide di acquistare un immobile in costruzione vi sono numerosi vantaggi da tenere a mente, tra cui:

  • Possibilità di personalizzazione dell’abitazione. Scegliendo di comprare una casa in fase di costruzione, l’acquirente può decidere in base alle proprie esigenze e gusti come sistemare infissi, finestre e stanze.
  • Nessun lavoro di ristrutturazione. Al contrario di una casa già esistente che potrebbe necessitare di lavori di ristrutturazione per adeguarsi a standard vigenti, un immobile in costruzione non necessita di questa tipologia di lavoro.
  • Obbligo di adeguarsi agli standard stabiliti dal regolamento edilizio, possedere la certificazione energetica e rispettare le comuni norme di igiene.
  • Tutela da eventuali vizi di costruzione: l’acquirente, nel caso emergessero vizi durante il periodo in cui vive presso l’abitazione, può addebitare i costi di intervento al costruttore.

Aspetti negativi nel comprare una casa in costruzione

Tra i principali svantaggi che comporta comprare una casa in costruzione vi sono:

  • Versamento dell’anticipo al costruttore. Nel caso l’azienda edile fallisse questa somma di denaro sarebbe a rischio.
  • In media, maggiore denaro richiesto, a parità di prezzo al metro quadro di un’abitazione già esistente.
  • Eventuali ritardi dei lavori di costruzione potrebbero far posticipare la consegna dell’abitazione, e di conseguenza modificare i propri piani di trasferimento nella nuova casa.
  • Aspettative sulla casa: potrebbe capitare che, durante i lavori di costruzione ci si immagini la casa in una maniera differente di quanto invece appare a fine lavori.  In questo caso sarà necessario mettersi d’accordo con il costruttore per modificare parti dell’immobile.

Acquistare una casa in costruzione: la normativa

La normativa italiana ha inserito una serie di tutele per l’acquirente con il decreto legislativo 122/2005. Prima di questo decreto le protezioni a disposizione dell’acquirente erano limitate. L’obiettivo della norma è quello di consentire all’acquirente, in caso di fallimento dell’azienda edile prima della conclusione dei lavori, di recuperare le somme versate precedentemente.

Di seguito i punti principali sanciti dalla norma prevede che il costruttore abbia l’obbligo di:

  • consegnare all’acquirente la fideiussione, che funge da garanzia per tutte le somme incassate fino al momento in cui viene trasferita la proprietà
  • consegnare all’acquirente la polizza assicurativa, per 10 anni, come garanzia del risarcimento per eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da difetti di costruzione
  • far redigere il contratto preliminare da un notaio che accerterà la correttezza della fideiussione

Inoltre, il notaio ha il dovere di non procedere alla stipula dell’atto di compravendita qualora non si sia provveduto, prima o contestualmente all’atto, alla cancellazione dell’ipoteca.

La norma disciplina anche il diritto di prelazione in favore dell’acquirente in caso di vendita dell’immobile all’asta. Infine, vi è la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il, curatore, in caso di fallimento dell’azienda, abbia comunicato la scelta esecuzione o scioglimento del contratto.

La garanzia fideiussoria

La garanzia fideiussoria è uno strumento che serve a garantire e proteggere l’acquirente dal fallimento dell’azienda costruttrice. In particolare, mira a garantire la protezione delle somme versate dall’acquirente affidandosi ad istituti di credito, compagnie assicurative o intermediari finanziari.

Gli enti finanziari possiedono infatti l’obbligo di garantire l’adempimento da parte del costruttore (il debitore) verso l’acquirente (il creditore).

In particolare, se il costruttore non rimborsa le somme erogate dall’acquirente, gli istituti di credito hanno l’obbligo in solido di restituire la somma di denaro.

La fideiussione è un obbligo di legge e l’impresa di costruzione è obbligata a rilasciarla all’acquirente. Infatti, nel caso l’impresa costruttrice dichiarasse di non voler rilasciare la fideiussione, il contratto risulterebbe nullo.  Inoltre, la nullità del contratto può essere solo fatta valere unicamente dall’acquirente.

Per le società cooperative, la fideiussione riguarda le obbligazioni assunte dall’acquirente con essa per ottenere il diritto di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile al fine di costruire l’immobile.

Polizza assicurativa sull’immobile

La polizza assicurativa sull’immobile rappresenta un’ulteriore tutela per l’acquirente, infatti l’art. 1669 del Codice Civile ha stabilito che l’appaltatore, nel caso di difetti di costruzione o eventuali danni sia responsabile per 10 anni dal compimento dell’opera. Il costruttore ha l’obbligo di contrarre una polizza assicurativa sull’immobile.

Inoltre, è importante sapere che per poter usufruire di questa tutela, l’acquirente deve porre denuncia entro un anno dalla scoperta del fatto.

Rogito, compromesso e capitolato

Al momento del rogito per una casa in costruzione è necessario presentare un documento che contenga le seguenti informazioni:

  • Caratteristiche tecniche dell’edificio
  • Prezzo dell’immobile e modalità con cui verrà effettuato il pagamento
  • Elementi principali della fideiussione
  • Eventuali vincoli sull’immobile (es. ipoteche o se l’immobile è stato comprato in edilizia convenzionata)
  • Dati sul permesso di costruzione, del costruttore e di possibili altri costruttori.

Inoltre, per quanto riguarda la costruzione devono essere riportate anche le caratteristiche dei materiali utilizzati e gli elaborati presentati per il progetto di costruzione in modo tale da avere il permesso di costruire l’abitazione.

Diritto di prelazione

Il diritto di prelazione si può esercitare quando l’immobile consegnato all’acquirente e adibito ad abitazione principale, viene messo all’asta. In questo caso il proprietario ha 10 giorni di tempo per esercitare la prelazione.

Fondo di solidarietà

L’ultimo strumento di protezione dell’acquirente è il fondo di solidarietà, che permette di fornire un indennizzo agli acquirenti. Questo fondo è istituito presso il Ministero dell’economia delle finanze e viene utilizzato nel caso vi sia stato un accordo negoziale con il costruttore.

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