Perdita delle agevolazioni per la prima casa: come può avvenire

Le agevolazioni per la prima casa costituiscono una forma di sostegno a favore di chiunque decida di comprare casa per la prima volta: permettono infatti di godere di una riduzione delle imposte indirette dovute al momento dell’acquisto del primo immobile di proprietà in Italia (valido sia per i residenti che per i non residenti in Italia).

Per poter usufruire di questa agevolazione è necessario rispettare alcuni requisiti e procedure.

Tra i principali requisiti per beneficiare dell’agevolazione vi è quello del mantenimento della proprietà dell’immobile per almeno cinque anni. Ma cosa succede se i requisiti non vengono rispettati?

In questo articolo vediamo nel dettaglio quali sono le agevolazioni per la prima casa, cosa succede in caso di perdita e come comportarsi.

Agevolazioni prima casa: quali sono?

Come accennato in precedenza, l’agevolazione per l’acquisto dell’abitazione principale consiste in una riduzione delle imposte da pagare al momento dell’acquisto di un immobile.

In particolare, se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, le imposte da pagare sono:

  • Iva ridotta al 4% (invece che 10%)
  • Imposta di registro fissa di 200 euro
  • Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
  • Imposta catastale fissa di 200 euro

Diversamente, se il venditore è un’impresa che vende in esenzione Iva o un privato, le imposte da versare con l’agevolazione prima casa sono:

  • Imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%)
  • Imposta ipotecaria fissa di 50 euro
  • Imposta catastale fissa di 50 euro

Inoltre, un’agevolazione già presente riguarda la possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi e delle spese dei mutui per l’acquisto della prima casa. Per approfondire, leggi Prima casa: tutte le agevolazioni fiscali

Agevolazioni prima casa: requisiti

L’acquirente, per poter usufruire dei benefici della prima casa, occorre che rispetti i seguenti requisiti:

  • Trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto
  • Non rivendere la prima casa per 5 anni dopo l’acquisto
  • Non essere già proprietario di un’altra casa al momento dell’acquisto (nel caso deve rivenderla entro max un anno)

Se uno di questi requisiti non viene rispettato, il beneficio prima casa decade. Tuttavia, a causa della pandemia Covid-19 è stata introdotta una deroga: la sospensione dell’obbligo di residenza e di vendita della casa precedente è stata prolungata fino al 31 dicembre 2021, facendo slittare la decorrenza dei 18 mesi (o 12 nel caso di vendita della casa precendente) dal 1 gennaio 2022.

Principali cause di decadenza agevolazione prima casa

Come detto nel paragrafo precedente, l’agevolazione fiscale in questione è valida se i requisiti disposti vengono rispettati. La perdita o il mancato rispetto di questi determina la decadenza e quindi la perdita del beneficio.

Una prima causa di decadenza si ha quando l’immobile non si trova nel territorio del comune in cui l’acquirente ha – o stabilisce entro i 18 mesi dall’acquisto – la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività (quindi anche nel caso in cui si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro). Inoltre, occorre specificare che questa causa di decadenza non sussiste nel caso in cui il soggetto che richiede di fruire delle agevolazioni prima casa presti servizio per le forze armate e di polizia di ordinamento civile e militare (Legge 342 del 2000, art. 66 comma 1).

Una seconda causa di decadenza del beneficio fiscale sulla prima casa avviene quando durante la procedura di acquisto con il notaio, non viene dichiarato di voler adibire l’immobile a prima casa, dettaglio che invece deve imprescindibilmente essere riportato per iscritto nell’atto notarile. Tuttavia, la legge prevede dei casi particolari in cui non risulta possibile soddisfare tale requisito per le cosiddette cause di forza maggiore. La causa di forza maggiore viene considerata tale quando vi è mancanza di volontà e di elementi discrezionali del contribuente e nel caso si verifichi un evento imprevedibile al momento della stipula dell’atto.

Tra le altre cause di decadenza agevolazione della prima casa, come detto in precedenza, rientra la rivendita della casa nei 5 anni successivi all’acquisto. In particolare, la Cassazione ha stabilito che, nel caso in cui venga acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa e il proprietario decida di vendere la suddetta abitazione prima del decorso del termine di 5 anni dalla data di acquisto, il soggetto perderà il beneficio e avrà l’obbligo di versare tutte le imposte non assolte, nella misura ordinaria con aggiunta di sovrattassa.

Sanzione per decadenza agevolazione prima casa

Nel caso in cui i requisiti richiesti per l’agevolazione vengono meno, la legge prevede una sanzione abbastanza severa per il contribuente.

In una situazione di perdita del beneficio fiscale, l’acquirente che ha usufruito indebitamente dell’agevolazione ha l’obbligo di versare, nel primo periodo di imposta utile, tutte le somme risparmiate grazie a tale agevolazione. Inoltre, a quest’importo vanno aggiunti gli interessi maturati e la sanzione amministrativa pari al 30% delle somme così calcolate.

Una volta verificata l’irregolarità, l’Agenzia delle Entrate ha il compito di notificare la contestazione al contribuente tramite l’avviso di liquidazione, in cui sono indicati l’importo della maggiore imposta dovuta e delle sanzioni amministrative dovute.

In sintesi, l’avviso di liquidazione relativo alla perdita del beneficio fiscale prima casa contiene le seguenti informazioni:

  • Differenza tra l’imposta versata in misura ridotta (2%) con quella ordinaria (9%) da versare;
  • Sanzione amministrativa del 30% sulla somma dell’imposta di cui prima;
  • Gli interessi legali dovuti dal momento del riconoscimento del beneficio, secondo i tassi previsti.

Questi importi devono essere liquidati entro 60 giorni dalla notifica, diversamente l’avviso di liquidazione si trasforma in esecutivo e l’agente della riscossione può mettere in atto le azioni esecutive per la riscossione del credito.

Come evitare la decadenza delle agevolazioni?

Esiste un modo per evitare di perdere l’agevolazione prima casa: nel caso in cui l’immobile sia venduto nei 5 anni dopo l’acquisto, non avviene nessuna decadenza se il contribuente procede ad acquistare un altro immobile con l’intento di adibirlo a propria abitazione principale entro un anno dall’alienazione.

Per evitare che l’acquirente perda le agevolazioni prima casa sono state previste – con riferimento all’acquisto del secondo immobile – condizioni diverse rispetto a quelle stabilite per la concessione delle agevolazioni per l’acquisto del primo immobile.

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