24 Novembre 2023, 16:45

Chi sta pensando di acquistare casa si interroga sulla possibilità di fare un mutuo, ma come orientarsi tra le varie possibilità e differenze? Ecco la guida completa.

Mutui: i macrogruppi

I mutui possono essere divisi in macro gruppi a seconda di una serie di parametri:

  • finalità;
  • tassi di interesse;
  • durata;
  • modalità di rimborso.


Ogni istituto bancario personalizza la proposta in base alle varie combinazioni disponibili.

Finalità del mutuo

La finalità più frequente è per l’acquisto di un immobile. Se riguarda la prima casa, il contratto prevede delle agevolazioni fiscali.
Il mutuo potrebbe inoltre riguardare l’acquisto di una seconda casa o di un immobile all’asta.

Ci sono altre finalità abbastanza frequenti:

  • surroga: permette di trasferire il debito residuo di un mutuo prima casa già esistente ad un’altra banca, allo scopo di avere condizioni più convenienti;
  • sostituzione: trasferimento del debito residuo per mutui non relativi ad un acquisto prima casa;
  • costruzione o ristrutturazione di un immobile;
  • consolidamento debiti: serve ad estinguere debiti esistenti, sottoscritti con più di un istituto bancario, per versare l’importo totale ad un unico istituto di credito, spesso con condizioni migliori;
  • liquidità: viene erogato raramente ha limiti molto stringenti.

Tasso d’interesse dei mutui

Tra i parametri che determinano tipi di mutui, segue il tasso di interesse, indicato in percentuale nel contratto, che permette di conoscere l’ammontare complessivo da restituire tramite le rate.
Questo parametro è indicato dal TAN (Tasso Annuo Nominale).

I tassi più comuni sono:

  • Fisso: resta invariato per tutta la durata del contratto.
  • Variabile: viene ricalcolato periodicamente a seconda delle politiche monetarie e degli scenari economici. Comporta un rischio maggiore rispetto al mutuo a tasso fisso, perché se il costo del denaro cala, la rata diminuisce, in caso contrario aumenta.
  • Variabile a rata fissa: la rata viene tenuta costante, ma può variare la durata effettiva del periodo di rimborso; se i tassi dovessero salire, il mutuo si allungherà rispetto al previsto.
  • Misto: può essere modificato in determinate scadenze oppure comprende una parte del capitale a tasso fisso e l’altra a tasso variabile.
  • Capped rate o cap: variabile, ma con un limite massimo predeterminato.
  • Bilanciato: comprende una parte di tasso fisso e una parte di tasso variabile.

Durata e piani ammortamento del mutuo

Durata dei mutui

Il terzo parametro rilevante è la durata del mutuo. La più breve è di 5 anni, la più lunga è generalmente di 30 anni. Esistono poi mutui di durata intermedia: 10 anni, 15, 20, 25.
In casi eccezionali possono esistere mutui della durata di 40 anni.

Piani di ammortamento

I piani di ammortamento esistenti sono di tre tipi:

  • Francese: è quello più utilizzato. Vi sono delle rate costanti, con una quota di interessi inizialmente alta ma che decresce nel tempo, e una quota capitale inizialmente molto bassa ma che cresce nel tempo.
  • Italiano: vi è una quota capitale costante a cui vanno sommati gli interessi sul capitale residuo. Quindi, le rate non sono tutte uguali ma l’importo si riduce in quanto il capitale residuo e la quota interessi decrescono.
  • Tedesco: la prima rata è più corposa perché contiene il pagamento anticipato degli interessi. Le altre rate sono ridotte e costanti.

Modalità di rimborso e copertura del mutuo

Si possono classificare i mutui anche per modalità di rimborso.

La modalità di rimborso può quindi essere:

  • a durata e rata costanti;
  • a durata costante e rata variabile;
  • a durata variabile e rata costante (rimborso flessibile).

Il mutuo arriva di solito a coprire massimo l’80% del valore totale di un immobile, ma si può arrivare anche a mutui del 100% ,ottenibili fornendo maggiori garanzie.

Mutui: cos’è il Loan To Value

Il valore del bene che il mutuatario porre a garanzia per il mutuo si chiama Loan To Value (LTV) e viene usato dagli istituti bancari per decidere se approvare o meno un mutuo, individuando il rischio del finanziamento: maggiore è il capitale erogato dalle banche, maggiore è il rischio preso in carico dalla banca.

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