La locazione è il contratto mediante il quale una parte, il locatore, si obbliga a far godere all’altra parte detta locatario o conduttore una cosa mobile o immobile per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo.
Caratteristiche del contratto di locazione
Il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
- è un contratto consensuale perché si perfeziona con il solo consenso delle parti;
- ha effetti solo obbligatori in quanto il conduttore non consegue alcun diritto reale sulla cosa ma solo un diritto di credito nei confronti del locatore;
- è un contratto che ha ad oggetto il godimento della cosa altrui;
- è un contratto a titolo oneroso poiché viene pattuito purché si abbia per la locazione un corrispettivo, ovvero il canone.
Con il contratto di locazione il proprietario o l’usufruttuario concede ad altri il godimento della propria cosa. Ma ciò che deve essere chiaro è che questo avviene per un dato tempo e solo per un uso determinato.
L’oggetto del contratto di locazione
La locazione può avere ad oggetto qualsiasi bene mobile o immobile, può trattarsi infatti di un’automobile, come di una casa o di un terreno. E nel caso di una cosa produttiva, ossia di una cosa di per sé idonea a procurare frutti come ad esempio un fondo o un’azienda, si parla più propriamente di contratto di affitto. Norme particolari di cui ci occuperemo in seguito valgono anche per la locazione di immobili urbani.
Come si conclude un contratto di locazione
Per la conclusione del contratto, il codice civile non fa richiesta della forma scritta neppure se si tratta di locazione immobiliare. La forma scritta è però richiesta, pena di nullità, per le locazioni immobiliari ultra-novennale le quali sono altresì soggette a trascrizione. Nonostante quanto disciplinato dal codice civile sulla base dell’articolo 1, comma 4 della Legge n. 431/1998, affinché un contratto di locazione sia valido è necessario che abbia la forma scritta a far data dall’entrata in vigore della suddetta normativa.
Obblighi del locatore
Con il contratto di locazione il locatore si obbliga:
1) a consegnare la cosa al conduttore;
2) a mantenerla in condizioni tali da servire all’uso convenuto nel contratto. Spetta infatti al locatore eseguire le riparazioni necessarie a tal fine, mentre è a carico del conduttore la piccola manutenzione;
3) garantire il pacifico godimento della cosa da parte del conduttore.
Obblighi del conduttore
Il conduttore a sua volta è obbligato:
1) a prendere in consegna la cosa e a servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l’uso stabilito nel contratto;
2) a dare il corrispettivo nei termini stabiliti;
3) a restituire la cosa al termine della locazione nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta salvo il deterioramento derivante dall’uso. Se la restituzione avviene in ritardo, il conduttore dovrà dare il corrispettivo anche per il periodo del ritardo salvo l’obbligo di risarcire il locatore per il maggior danno subito.
Registrazione del contratto di locazione
Il contratto di locazione deve essere registrato dalle parti contraenti. Tale adempimento deve essere effettuato presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni dalla stipula del contratto. Si ricorda che solo i contratti aventi durata inferiore ai 30 giorni nell’arco di un anno sono esonerati dalla registrazione.
Opponibilità della locazione al terzo acquirente dell’immobile
Nel caso in cui il proprietario decida di vendere l’immobile dato in locazione, il diritto del conduttore al godimento della cosa ricevuta è opponibile al terzo acquirente nel rispetto di una condizione. La locazione deve avere data certa anteriore al trasferimento. Il nuovo proprietario della cosa è in questo modo vincolato dal contratto di locazione concluso dal suo venditore ed egli subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto.
Sublocazione
Il conduttore può a sua volta sublocare o sia dare in locazione ad altri l’immobile locato anche senza il consenso del locatore salvo che la sublocazione non fosse vietata nel contratto. Occorre invece il consenso del locatore per la sublocazione di cose mobili. Il locatore non pagato dal conduttore può agire direttamente nei confronti del subconduttore ed esigere il corrispettivo della sublocazione.
Il canone di locazione
Il corrispettivo dovuto per il godimento del bene altrui consiste in una somma di denaro commisurata di regola alla durata della locazione. I corrispettivi determinati ad anno e mese vengono corrisposti periodicamente ed assumono comunemente il nome di canoni.
Le locazioni di immobili urbani
La normativa cui fare riferimento, in caso di immobili urbani a uso abitativo, è in questo caso la Legge sull’equo canone (legge 27 luglio 1978, n. 392).
Quando si decide di concedere in locazione un appartamento è bene sapere che vi sono molte tipologie di contratti che possono essere stipulati.
Contratto di locazione a canone libero
Nella pratica sono una tipologia di contratto di locazione molto diffuso poiché le parti dispongono di autonomia per quanto concerne il corrispettivo dell’affitto che viene regolato dalle leggi di mercato.
Vincolati al rispetto della legge sono altri elementi come la durata nonché le modalità di disdetta o il rinnovo.
Per quanto concerne la durata contrattuale, occorre rispettare una durata minima di 4 anni con possibilità di tacita proroga per altri 4. Tale clausola deve essere prevista pena la nullità.
Contratto di locazione a uso transitorio
In questo caso l’immobile viene concesso in godimento per esigenze di carattere transitorio. La legge infatti prevede che tali contratti debbano avere una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi. In caso di durate differenti, la clausola apposta sarà nulla. Il contratto deve inoltre espressamente menzionare la finalità e l’esigenza transitoria dell’atto.
Contratto di locazione ad uso transitorio per studenti
Si tratta di un contratto che rientra sempre nell’ambito dei contratti a carattere transitorio stipulato nei comuni dove sono presenti sedi universitarie. La durata dell’affitto deve essere un minimo di 6 mesi e massimo di 36 mesi. Il canone che si percepisce deve essere determinato in base ad accordi locali al pari del canone concordato.
Contratti di locazione a canone concordato
Siamo dinnanzi a una tipologia di contratto disciplinato da accordi locali. La formula di questo contratto è, per ciò che concerne la durata, di 3+2. Questo sta a significare che deve avere durata minima di 3 anni con possibile rinnovo per altri 2. Il canone applicato non deve sottostare alle leggi del libero mercato in quanto è calmierato e dunque più vantaggioso per l’inquilino.
Laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli Studi di Torino lavoro nel mondo delle assicurazioni. Sono appassionata di libri, cinema e comunicazione e dal 2013 ho iniziato la mia esperienza in continua evoluzione come web writer.
